Vor dem Sofa unter der kleinen Galerie hat ein Hund Platz genommen, blickt auf, als würde er aufmerksam den Worten von Ulf Heitmann folgen und ihm zustimmen wollen. "Man braucht nicht viel Fantasie, um sich vorzustellen, dass Hobrechtsfelde eine kleine schlafende Perle ist", sagt Heitmann, Gründungsmitglied und Vorstand der Bremer Höhe. Im Gegensatz zu den anderen Stadtgütern um Berlin ist Hobrechtsfelde völlig unverbaut und im Originalzustand erhalten.

Die Genossenschaft war vor zehn Jahren von Mietern gegründet worden, die damit verhinderten, dass ihre Wohnungen an Investoren verkauft wurden. Auch in Hobrechtsfelde wollte ursprünglich eine Initiative von Bewohnern selbst eine Genossenschaft gründen und hatte Beratung bei der Bremer Höhe gesucht. Letztlich sprachen die durchgerechneten Bilanzen jedoch dagegen, dass eine kleine Mieter-Genossenschaft den großen Sprung in die Eigenständigkeit wagt. Die Anwohnerinitiative um Michael Trappiel und Mario Wilke hielt jedoch am Genossenschaftsmodell fest und sah in der Bremer Höhe als Dachgenossenschaft für verschiedene Projekte mit mehr als 600 Mitgliedern einen geeigneten neuen Eigentümer. Für 900 000 Euro erwarb dieser zum Jahreswechsel das Dorf Hobrechtsfelde (ohne Speicher) von der landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaft GESOBAU AG.

"Dass den Mietern so viel Zeit gelassen wurde, ist der GESOBAU und Larns Holborn hoch anzurechnen", sagt der Jurist Ulf Heitmann heute. Auch die Berliner Wohnungsbaugesellschaft war schon in früheren Jahren bereit gewesen, die Häuser zu sanieren. Pläne gab es, berichtet Heitmann. Doch immer, wenn es an die Finanzierung ging, blickten die Berliner Fördermittelgeber auf die Landkarte und stellten fest, dass Hobrechtsfelde nicht mehr zur Hauptstadt gehört, sondern in Brandenburg liegt. Da war ihnen das Hemd - sprich die Sanierungsvorhaben in Berlin - näher als der Rock, das Brandenburgische Umland, auch wenn es noch so vielversprechend war.

Die Bremer Höhe versteht sich "als Vehikel", um Mieter-Modelle zu verwirklichen. 22 von 68 Haushalten in Hobrechtsfelde sind bereits Mitglied geworden. An den Mietverträgen ändert sich durch den Verkauf auch bei Nicht-Mitgliedern nichts. Der neue Eigentümer tritt lediglich an die Stelle des bisherigen.

Das Gesamtkonzept für Hobrechtsfelde wird nicht von heute auf morgen verwirklicht. An einen Zeitraum von drei bis fünf, vielleicht auch zehn Jahre ist gedacht. Auf die persönliche Situation der Anwohner, insbesondere wenn es sich um ältere Menschen handelt, werde Rücksicht genommen, sagt Ulf Heitmann, zumal sich nach Modernisierungen auch die Kaltmiete erhöht. Gegenwärtig liegt sie bei 2,30 Euro. Gleichzeitig werden allerdings auch langfristig vergleichsweise niedrige Betriebskosten erwartet. Die angestrebte Kopplung der Stromerzeugung an die Wärmeversorgung und die Errichtung einer Pflanzenkläranlage ermöglichten dies.

Genaueres wird etwa im Juni bekannt sein, schätzt Heitmann. Dann sollen die Ergebnisse einer Machbarkeitsstudie vorliegen, die in diesen Tagen von der Genossenschaft und dem Team der Erneuer:BAR-Initiative des Landkreises Barnim ausgeschrieben wurde. Die Studie, so Heitmann, wird gleichsam der "Blutkreislauf des Ortes" sein. Sie soll Aussagen treffen, wie Hobrechtsfelde als energetisches Musterdorf saniert werden kann.

Da das gesamte Dorf mit erneuerbarer Energie versorgt werden soll, sind in der Studie die Ressourcen vor Ort unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten (Wärmebedarf, Investitionen, Betriebskosten) zu ermitteln. Hobrechtsfelde soll so zum Niederbarnimer Pendant von Brodowin im Oberbarnim werden. Die Energieversorgung durch Fotovoltaik entfällt, so Heitmann, da die erforderlichen Flächen nicht zur Verfügung stehen. Der verfügbare Rohstoff vor Ort wird sicherlich Holz sein. Die Berliner Forsten ständen einer Zusammenarbeit als Holzlieferant aufgeschlossen gegenüber, so Heitmann. Auf jeden Fall soll das Holz nicht nur zur Wärmeversorgung genutzt werden, sondern auch zur Stromerzeugung (Kraft-Wärmekopplung). Übrigens gelte generell, dass vorzugsweise mit Baustoffen gearbeitet wird, die bei ihrer Herstellung nur wenig Energie verbrauchen.

Eine weitere Säule des Musterdorfes soll durch die Anlage einer Pflanzenkläranlage repräsentiert werden. Die Entscheidung über deren Errichtung stehe jedoch der Gemeinde zu. Doch auch in diesem Projekt sei die Genossenschaft beim Panketaler Eigenbetrieb Kommunalservice auf offene Ohren gestoßen. Das Wasser aus der Kläranlage könne direkt vor Ort im Naturpark verwendet werden.

Genutzt werden sollen die Dämmmöglichkeiten, die der Denkmalschutz offen lässt. Eine bis zu vier Zentimeter starke Wärmedämmung verändere die Kubatur der Häuser kaum und störe daher optisch nicht.

Rund 5,5 Millionen Euro will die Genossenschaft in den nächsten Jahren in die Sanierung der Gebäude investieren. Unbefestigte Nebenstraße und Wege sollen nicht ausgebaut werden. "Sie machen einen Teil des Charmes von Hobrechtsfelde aus und bilden den Übergang vom Ort in die Natur", so Heitmann. Das Kopfsteinpflaster der Ortsdurchfahrt funktioniere als Verkehrsberuhigung.

Unabhängig von der Machbarkeitsstudie werden zunächst Sicherungsarbeiten an den großen Gebäuden, dem ehemaligen Arbeiterwohnheim und dem Gemeinschaftshaus, erfolgen. Nach den derzeitigen Vorstellungen sollen sie als erstes saniert werden, um den Leerstand zu beseitigen. Das Wohnheim hat durch den jahrelangen Leerstand stark gelitten. Das Dach ist marode, der Schwamm muss beseitigt werden. Die nicht unter Denkmalschutz stehenden Gebäude der Dorfstraße 1 bis 4 sollen frühzeitig an die Reihe kommen und Parkplätze erhalten.

Auch soziale Gesichtspunkte spielen bei der Bremer Höhe eine Rolle. Nicht nur, dass nach ihren Angaben die Durchschnittsmieten für die Bestände in der Hauptstadt unter den Mittelwerten des Berliner Mietspiegels liegen. Hinzu kommen Prinzipien wie das der "selbstgewählten Nachbarschaft". Berücksichtigt wird dabei zum Beispiel, wenn verschiedene Generationen einer Familie nahe zusammen wohnen wollen.

Zum Gesamtkonzept der Bremer Höhe gehört nicht nur die energetische Sanierung zum Niederbarnimer Musterdorf. "Ein weiterer Schwerpunkt ist die Entstehung von lokalen Arbeitsplätzen", sagt Heitmann. Diese entstehen nicht nur durch die Heizanlage. Die Eröffnung eines Fahrrad- und Skaterverleihs am Radweg bietet sich an, im ehemaligen Waschhaus hinter dem Arbeiterwohnheim könnte eine Galerie mit Versammlungssaal entstehen. An die Eröffnung einer Gaststätte ist gedacht, allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die Sanierung weiter fortgeschritten ist. Je nach Interesse und Möglichkeit könnte die Selbstversorgung auch auf den Anbau von Obst und Gemüse ausgedehnt werden. Ein Arbeitsplatz ist bereits in der Genossenschaft neu geschaffen worden, und zwar eine halbe Stelle mit dem Aufgabenbereich Hobrechtsfelde. Darüber hinaus - etwa für Hausmeistertätigkeiten - sollen Kompetenzen vor Ort genutzt werden.

In einer weiteren und noch keineswegs finanzierten Idee klingt viel Zukunftsmusik mit: die Wiederbelebung zumindest eines Teilabschnitts der Wirtschaftsbahn, auf der sich auch Ausflügler auf einer Draisine vorwärtsbewegen können. Eine solche Anlage würde das Problem der langen Wege in Hobrechtsfelde lösen.