Umstritten war das bundesweit einmalige Berliner Mietendeckel-Gesetz von Anfang an. Nun findet es ein unrühmliches Ende: Laut Beschluss des Bundesverfassungsgerichts hätte es nie existieren dürfen.

Was haben die Karlsruher Richter entschieden?

Sie kommen nach einer Normenkontrollklage zu dem Schluss, dass bei den Mietpreisen allein der Bund das Sagen hat (Az. 2 BvF 1/20 u.a.).
Das Mietrecht sei seit 1900 ein zentraler Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Und spätestens durch die 2015 erlassene Mietpreisbremse für besonders begehrte und teure Wohngegenden sei deutschlandweit alles abschließend geregelt. Ein Landesgesetz mit eigenen, schärferen Verboten hat daneben keinen Platz. Der Zweite Senat erklärte es daher komplett für nichtig. Mit drastischen Folgen: Mit einem Schlag ist alles wie vorher, als hätte es den Deckel nie gegeben.

Wie funktionierte der Mietendeckel?

Seit Februar 2020 waren die Mieten für rund 1,5 Millionen vor 2014 fertiggestellte Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Wurde eine Wohnung wieder vermietet, musste sich der Vermieter an Obergrenzen halten, die sich an Alter, Ausstattung und Lage bemaßen sowie an die zuletzt verlangte Miete. Seit
23. November 2020 waren Mieten, die mehr als 20 Prozent über den Obergrenzen lagen und damit als überhöht galten, gesetzlich verboten. Sie mussten vom Vermieter bei Androhung hoher Bußgelder gesenkt werden.

Und wie geht es für die Mieter jetzt weiter?

Auf Mieter kommen zum Teil Nachzahlungen und eine Rückkehr zur früheren Miete zu. Denn sie müssen rückwirkend ab dem Zeitpunkt, zu dem der Deckel in Kraft trat, wieder die Miete zahlen, die sie mit ihren Vermietern auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches vereinbart haben, so Berlins Senatsverwaltung für Wohnen. Wurde die Miete also gesenkt, wird der Differenzbetrag zur ursprünglich vereinbarten Miete nun fällig.
Der Wohnungskonzern Vonovia, der in Berlin etwa 42.000 Wohnungen besitzt, will keine Nachforderungen stellen. Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen hingegen will auf Nachforderungen nicht verzichten. Im Durchschnitt gehe es um 430 Euro pro Mieter, teilte das Unternehmen mit. Mit Kündigung müssen Mieter, die sich an das Mietendeckel-Gesetz hielten, nicht rechnen.

Und was ist mit neu abgeschlossenen Mietverträgen?

Wer im Bestand seit Ende Februar 2020 eine Wohnung bezog, profitierte von den Obergrenzen und zahlte oft weniger Miete. Allerdings vereinbarten viele Vermieter mit ihren neuen Mietern sogenannte Schattenmieten für den Fall, dass das Gesetz gekippt wird. Diese lagen teils deutlich höher als die offizielle Miete und dürften nun zum Tragen kommen.
Rechtlich umstritten ist nach Angaben des Berliner Mietervereins aber, ob Differenzbeträge ähnlich wie bei den Mietsenkungen für Bestandsmieter auch rückwirkend nachgezahlt werden müssen. „Hier gibt es keinen Automatismus“, meint Geschäftsführer Reiner Wild. Es gebe durchaus Annahmen, dass es sich bei Schattenmieten unabhängig vom Mietendeckel um rechtswidrige Vereinbarungen handele. Am Ende könnten das also Gerichte entscheiden.

Warum hatte der Berliner Senat den Mietendeckel überhaupt eingeführt?

Aus Sicht der rot-rot-grünen Landesregierung sollte das Gesetz den Mieterinnen und Mietern eine „Atempause“ verschaffen. Berlin gilt als Tummelplatz für Immobilieninvestoren, die auf hohe Renditen setzen. Die Mieten stiegen hier über viele Jahre überdurchschnittlich stark. Nach Berechnungen des Dachverbands Zentraler Immobilien-Ausschuss (ZIA) kletterten Neuvertragsmieten allein zwischen 2013 und 2019 um 27 Prozent.

Reichte die Mietenbremse nicht?

Die bundesweite Mietpreisbremse erlaubt Vermietern seit Mitte 2015 in „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“, beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete aufzuschlagen. Aus Sicht von Kritikern wie dem Berliner Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) hat sie den deutlichen Anstieg der Mieten in Berlin aber nicht verhindert.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung der Verfassungsrichter über Berlin hinaus?

Da der Landesgesetzgeber nicht zuständig ist, richtet sich der Fokus auf den Bund. SPD, Linke, Grüne oder Sozialverbände forderten bereits, dass nun Bundesregierung und Bundestag tätig werden. Der Deutsche Mieterbund sprach von einem „Weckruf an den Bundesgesetzgeber, endlich zu handeln und die Mietenexplosion in vielen deutschen Städten zu stoppen“. In der Tat ist mit dem Beschluss aus Karlsruhe das Problem stark steigender Mieten in vielen Städten nicht weniger drängend. Als Alternative zu neuen Regelungen auf Bundesebene schlugen Berlins Grüne vor, den Ländern eigene Maßnahmen gesetzlich zu erlauben. Ohne eine solche Möglichkeit sind regionale Mietendeckel, wie sie zuletzt auch in Bremen, Bayern oder Hamburg diskutiert wurden, aber erst einmal vom Tisch.
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