Gigafactory : Tesla in Grünheide bei Berlin macht Hoffnung auf Bauboom

Mit der Ansiedlung von Tesla hat das allerdings nichts zu tun. "Der Markt ist in Brandenburg angekommen. Grünheide hat sich angepasst an die Entwicklung anderer Städte im Speckgürtel", sagt Gabriel Khodzitski, Gründer und Geschäftsführer der PREA GmbH.

Das 2018 gegründete Unternehmen hat sich spezialisiert auf die Analyse großer Datensätze, um Wertzuwächse für Investments im Immobilienmarkt zu prognostizieren. PREA wertet mit selbstentwickelter Software Inserate, Verkäufe und soziodemografische Daten wie Bevölkerungsstruktur, Leerstandsquoten, Kriminalitätsraten aus.  Mit der Menge der Daten steigt die Reichweite der Vorhersage. Für Berlin und Potsdam sind Prognosen in einem Zeitraum bis zehn Jahre möglich, sagt Juri Ostaschov, Chief Data-Scientist bei PREA.

Großansiedlungen wie die von Tesla aber lassen sich auch mit der besten Software nicht prognostizieren. Zu unklar ist im Moment, wie viele Beschäftigte das Werk wann  haben wird – nach Teslas Angaben sollen es bis zu 12.000 werden.

Rico Kallies, Regionsleiter Berlin der Bonava Deutschland GmbH mit Hauptsitz in Fürstenwalde, rechnet mit Zuzug vor allem entlang der Bahnstrecken. Bis zu einer Stunde Pendeln  zwischen Wohn- und Arbeitsort sei akzeptiert. Vor allem, wenn Pendler nicht umsteigen müssen.  Bonava ist der größte Wohnprojektentwickler in Berlin und auch in Brandenburg aktiv.  Das Unternehmen baut beispielsweise in Schulzendorf, Zossen, Bestensee und Bernau – in der Stadt sollen 200 Wohnungen bis Jahresende fertig werden.  "Wir sind schon vor Jahren ins Umland gegangen, weil die Baupreise in Berlin so stark gestiegen sind, dass dort bezahlbares Wohnen kaum mehr möglich war," sagt Kallies.

Aber das Berliner Umland hat aufgeholt. Die Preisentwicklung sei dort  in den letzten fünf Jahren extrem nach oben gegangen, sagt  Gabriel Khodzitski.  Besonders in Hoppegarten, Teltow, Potsdam und Schönefeld sind die Mieten stark gewachsen.

Bonava hat auch  in der Gegend um Schönefeld Reihenhäuser und Wohnungen gebaut. Das Beispiel des Großflughafens zeigt, was die Ansiedlung von Tesla bedeuten kann. Nur dass die Dimension des BER noch eine ganz andere ist: 60   000 bis 135  000 Jobs sollen  durch den Flughafen entstehen. Schönefeld zeigt für Kallies, wie so eine Entwicklung gut laufen kann.  In der Region um den BER  ist mit den Häusern zugleich auch Verkehrs- und soziale Infrastruktur entstanden. "Man muss die Infrastruktur schaffen, das Wohnen kommt dann von allein."

Was die Infrastruktur im Speckgürtel angeht, sieht Gabriel Khodzitski besonders beim Schulbau Handlungsbedarf. In Hoppegarten oder Schöneiche beispielsweise seien zwar Wohnbau-Potenziale ausgewiesen – aber die Schulplätze ausgelastet. "Gemeinden verzögern teils Wohnungsbauprojekte, weil sie nicht wissen, wie sie mit dem Zuzug klarkommen sollen", stellt er fest.

Den Drang ins Umland verstärkt der Berliner Mietendeckel aktuell noch. PREA registriert ein zunehmendes Interesse von Investoren, in Brandenburg zu bauen. Die Situation in Berlin ist zu wenig kalkulierbar geworden. Das muss für die nächste Zukunft aber nicht heißen, dass Baupreise und Mieten rasant steigen. Wird viel gebaut, dann stabilisiert das den Markt, sagen die Experten. Allerdings muss dafür auch das entsprechende Bauland ausgewiesen sein.  "Grünheide bietet aktuell nicht das Wohnungsbaupotenzial an, das mit der Ansiedlung von Tesla möglicherweise nachgefragt werden wird", schätzt Khodzitski ein. Es gibt dort Bauflächen für 50 bis 100 Wohnungen, aber nicht für ganze Quartiere. "Wir haben keine Potenziale mehr", bestätigt Bürgermeister Arne Christiani. Grund: Der gemeinsame Landesentwicklungsplan von Berlin und Brandenburg begrenzt das Bauland.  Grünheide und die umliegenden Gemeinden diskutieren derzeit über das Problem in einer Arbeitsgruppe beim Kreis Oder-Spree. Im Gespräch ist eine Bedarfsanalyse, die bis Ende des Jahres vorliegen könnte.

Bessere Möglichkeiten für Wohnungsbau sieht Kohdzitski im Umfeld von Grünheide, in Hoppegarten, Königs Wusterhausen, Schöneiche, Fredersdorf-Vogelsdorf. Die Mieten im Speckgürtel gleichen sich aus seiner Sicht tendenziell an. In  Grünheide dürften sie sich in den nächsten zwei Jahren in Richtung elf Euro pro Quadratmeter kalt entwickeln. Das kann sich schon heute nicht mehr jeder leisten. Teile der Belegschaft von Tesla dürfte es dann eher Richtung Osten ziehen. "Städte entlang der Regionalbahnlinie 1 wie Fürstenwalde und auch Frankfurt (Oder) könnten ein interessanter Wohnort werden", meint Rico Kallies.