Eigentum verpflichtet, sagt man so schön. Und in Zeiten des Klimawandels will die Regierung sicherstellen, dass Eigentümer ihren Pflichten auch nachkommen. Dazu gehört es unter anderem, regelmäßig ein Gebäude zu sanieren und somit energetisch auf den neusten Stand zu bringen. Das Gesetz gilt schon seit 2020 – für Käufer und Erben gilt die Sanierungspflicht gleichermaßen.
In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick, was auf Eigentümer bei einer Sanierung ihres Hauses zukommt.
Auch die EU hat jetzt für strengere Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden gestimmt. Konkret sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen.
Die sogenannte Gesamtenergieeffizienzklasse soll ähnlich wie bei Haushaltsgeräten auf einer Skala von „A“ bis „G“ angegeben werden.
Was und wann müssen neue Eigentümer nachrüsten?
„Sobald ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, tritt die sogenannte Nachrüstpflicht in Kraft“, erklärt Gisela Kienzle, Architektin in Landshut und Beraterin für die Verbraucherzentrale Bayern. Eigentümerinnen und Eigentümer hätten dann zwei Jahre Zeit, Heizkessel sowie die Dämmung bestimmter Rohre und der obersten Geschossdecke auszutauschen beziehungsweise nachzubessern. Denn nur diese drei Punkte sind laut dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend.
Ausgetauscht werden müssten aber nur Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, also vor 1991 eingebaut wurden, sagt Kienzle. Es gelte auch nur für Kessel, die nicht auf Brennwerttechnik oder Niedertemperaturheizung ausgerichtet seien. „Die meisten Kessel werden aber ohnehin keine 30 Jahre betrieben“, sagt Christian Handwerk, Referent für energetisches Bauen und Bauphysik bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf.
Falls eine Austauschpflicht besteht, könnten aktuell Kosten von 10.000 bis 12.000 Euro für den Einbau eines neuen Brennwertgeräts entstehen, schätzt Corinna Kodim, Energieexpertin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. „Der Austausch ist aber eher ein Segen für die Besitzer, weil die Investition sich in der Regel schon nach drei Jahren amortisiert hat.“
Wie muss das Haus gedämmt werden?
Außerdem müssen freiliegende Verteilungsleitungen, also für Warm- und Trinkwasser, in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Das betreffe den Keller, sagt Handwerk. „Die Kosten sind gering, für Ein- bis Zweifamilienhäuser könnten Besitzer sich sogar Sets im Baumarkt oder im Internet kaufen.“ Auch diese Maßnahme rentiere sich schnell, sei daher im Interesse der Eigentümer.
Die oberste Geschossdecke ist die Decke vom obersten beheizten Raum zum Dachboden. Sie muss einen bestimmten Wärmedämmwert erreichen. „Vereinfacht gesagt gibt dieser Wert an, wie viel Wärme durch ein Bauteil verloren geht“, erklärt Wolfgang Szubin, Bauberater des Verbands Wohneigentum in Bonn.
Die Decke müsse mindestens mit einer Dämmschicht von rund vier Zentimetern ausgestattet sein, damit die Dämmpflicht nicht greift, schätzt Christian Handwerk. „Dies ist ein Minimal-Standard, der thermisch vor Bauschäden wie Tauwasser schützt.“ Wer zur Nachrüstung verpflichtet ist, muss wesentlich dicker dämmen - ungefähr 14 Zentimeter. Möglich sei auch, statt der Geschossdecke das Dach zu dämmen.
„Die meisten Häuser erfüllen die vorgeschriebenen Werte schon“, sagt Kodim. Es lohne sich aber häufig trotzdem, die Dämmung nachzubessern. Die Kosten lägen - je nach Größe und Material der Geschossdecke - bei maximal 2000 bis 3000 Euro, so Kodim.
Müssen die Sanierungsmaßnahmen von einem Gutachter bestätigt werden?
Wer Sanierungen gemäß GEG vornehmen lässt, müsse sich diese von einem Sachverständigen für Wärmeschutz abnehmen lassen, sagt Christian Handwerk. Die Bestätigung müsse zehn Jahre lang aufbewahrt und bei Verlangen der zuständigen Behörde vorgelegt werden.
Weitere direkte Pflichten für Neu-Eigentümerinnen und -Eigentümer ergeben sich aus dem Gesetz zwar nicht. Aber Kienzle weist darauf hin, dass sie auch bei einer freiwilligen Modernisierung Regeln beachten müssen. Wer beispielsweise die Fassade oder Fenster erneuern wolle, könne dies in kleinem Rahmen - zehn Prozent der betroffenen Fläche - ohne Vorgaben tun. „Darüber hinaus greifen dann gesetzliche Vorschriften“, sagt Kienzle.
Gibt es Förderungen für Sanierungsvorhaben?
„Wenn ich zum Beispiel andere Fenster einbauen lassen will, muss ich wissen, welche zum Gebäude passen, damit hinterher kein Schimmel entsteht“, erklärt sie. Beim Kauf sind Hausbesitzer laut Gesetz verpflichtet, Beratungsangebote zum Energieausweis zu prüfen. Sofern eine kostenlose Erstberatung angeboten werde - bei einem selbstständigen Berater oder einer Verbraucherzentrale -, müssten sie diese in Anspruch nehmen. Aber auch wenn nicht, kann die Energieberatung sinnvoll sein.
Unter Umständen können Eigentümer sich Maßnahmen fördern lassen, sei es mit Zuschüssen oder mit zinsgünstigen Krediten. Es gebe mehrere Angebote auf Bundes-, Landes- und regionaler Ebene, sagt Kienzle. „Manche Förderungen können Hausbesitzer kombinieren, andere schließen sich gegenseitig aus.“
VWE-Bauberater Szubin verweist auf die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die energetische Sanierung und auf das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) für die Förderung von erneuerbaren Energien. „Grundsätzlich ist wichtig zu wissen, dass Anträge auf Förderung immer vor Beginn der Baumaßnahme gestellt werden müssen“, sagt Szubin.
Gibt es Ausnahmen für eine Sanierungspflicht?
Nach Aussagen Ciarán Cuffe, Abgeordneter im Europaparlament, betont, dass dies vorgesehen sei. Als Beispiele werden kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern, religiöse oder denkmalgeschützte Gebäude und solche, die nur vorübergehend genutzt werden, wie zum Beispiel Ferienhäuser. Einer Mitteilung des Parlaments zufolge könnten die EU-Staaten aber auch selbst weitere Ausnahmen erlauben, “je nachdem, ob die Renovierungen wirtschaftlich und technisch durchführbar und qualifizierte Arbeitskräfte verfügbar sind.“
Was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?
Das steht noch nicht fest. Die EU-Staaten sind dafür verantwortlich, mögliche Strafen festzulegen. Generell gilt, dass die EU-Kommission gegen ein Land, das gegen EU-Recht verstößt, ein sogenanntes Vertragsverletzungsverfahren gegen den entsprechenden Staat einleitet und der EuGH am Ende eine Geldstrafe verhängen könnte.
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