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Renovieren, sanieren, modernisieren – Vor dem Immobilienverkauf Geld ausgeben, um mehr Geld zu bekommen?

Sollte ich meine Immobilie renovieren, sanieren beziehungsweise modernisieren? Eine Frage, die vielen Immobilienbesitzern im Vorfeld des Verkaufs Kopfschmerzen bereitet. Die meisten wissen nicht, ob sich der Mehraufwand lohnt und sich die geplanten Maßnahmen wirklich rentieren. Welche Investitionen sinnvoll sind, hängt in der Regel von individuellen Faktoren ab. Aber es gilt auch: Oft lohnt es sich. Jeder dritte Eigentümer konnte so eine Wertsteigerung der Immobilie von sechs bis zehn Prozent erreichen, jeder Vierte sogar zwischen elf und zwanzig Prozent. Zu diesem Ergebnis kam eine Umfrage des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler.

Nachfrage und die richtige Budgetplanung sind das A und O

Wer die Entscheidung gefällt hat seine Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren, sollte zu Beginn der Planung ein genaues Budget festlegen. Wie teuer dürfen die Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten höchstens sein, um eine Wertsteigerung zu erzielen und um am Ende mit einem höheren Verkaufspreis Gewinn zu machen? Hier spielt auch die regionale Nachfrage nach Immobilien eine tragende Rolle. Die eigenen vier Wände sind zwar der Wohntraum vieler Deutscher, aber es ist nicht egal, in welcher Region diese stehen. In einem Gebiet mit einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien lohnen sich meist zusätzliche Investitionen. Grundsätzlich gilt: Ein attraktives und gepflegtes Objekt überzeugt Kaufinteressenten schneller, hebt sich von anderen Angeboten ab und rechtfertigt am Ende einen höheren Angebotspreis. Ist das Angebot jedoch größer als die Nachfrage, bestimmt letztendlich der Preis den Verkauf. Eigentümer können durch eine Renovierung zwar den theoretischen Verkehrswert ihres Objektes steigern, aber wenn keine Nachfrage besteht, wird niemand den höheren Preis zahlen. Bevor Unsummen in eine Modernisierung gesteckt werden, sollten Eigentümer eine professionelle Immobilienbewertung erstellen lassen. Auf der Basis des errechneten Markwertes kann realistisch kalkuliert werden, um wie viel Prozent die Maßnahmen den Angebotspreis erhöhen und ob sich die Unkosten lohnen. Doch auch wenn sich aufwendige und teure Renovierungen bei einer Immobilie nicht rentieren, ist der Zustand des Objekts keinesfalls egal.

Der erste Eindruck zählt, auch bei Immobilien

Das Auge kauft mit, das beginnt bei ansprechenden Fotos im Exposé und reicht bis zur perfekten Besichtigung. Die Immobilie sollte während des gesamten Vermarktungsprozesses immer ins bestmögliche Licht gerückt werden. Dabei gilt: Das Innere der Immobilie aufgeräumt und geputzt zu präsentieren, aber auch den Garten in einen gepflegten Zustand zu bringen. Diese Arbeiten sind ein Muss vor jedem Immobilienverkauf. Schon kleine Ausbesserungen und Verschönerungen können viel bewirken. Denn in der Regel schätzen Kaufinteressenten Kosten und Aufwand für Renovierungsarbeiten und kleine Reparaturen deutlich höher ein. Ein Objekt mit vielen Schönheitsfehlern wirkt daher abschreckend. Schwerwiegende Schäden, wie ein Hausschwammbefall, gilt es grundsätzlich vor dem Verkauf zu beheben. Solch gravierende Mängel sind nicht nur kostenintensiv, sondern auch gesundheitsschädigend und deshalb ein klares Ausschlusskriterium für Interessenten.

Top und Flop bei der Sanierung

Das Rennen bei den häufigsten Sanierungsmaßnahmen machen Putz- und Malerarbeiten. In 65 Prozent der Fälle wird zum Pinsel gegriffen, um die Immobilie für den Verkauf attraktiver zu machen. So konnte fast jeder zweite Eigentümer den Verkaufspreis um bis zu fünf Prozent steigern. Jeder Fünfte sogar um bis zu zehn Prozent. Das Schlusslicht bilden Modernisierungsarbeiten, die Schadstoffbelastungen abbauen. Nur etwa jeder Zehnte investiert in die Beseitigung von Asbest, Mineralwollfasern und Formaldehyd. Zurückzuführen ist dieser Umstand auf die enormen Kosten: Oft ist es in diesen Fällen günstiger, das Haus abzureißen und das Grundstück als freies Bauland zu verkaufen. Die von McMakler erhobenen Daten zeigen aber auch, je kostenintensiver die Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, desto höher ist der Mehrerlös.

Staatlich bezuschusst Renovieren

Sanierungsarbeiten sind in der Regel teuer, sparen aber über kurz oder lang Geld besonders, wenn es um die Energieeffizienz geht. Mithilfe von effizienten Heizungsanlagen und modernen Dämmmethoden kann viel Geld gespart werden. Das macht eine Immobilie für mehr potenzielle Käufer interessant und rechtfertigt auch einen höheren Verkaufspreis, in jedem zehnten Fall sind es bis zu 30 Prozent. Neben dem Mehrerlös bedeutet das für den Verkäufer aber auch Mehrkosten, die noch vor dem Verkauf auf ihn zukommen. Der Expertentipp: Wer seine Immobilie saniert, kann für viele Arbeiten stattliche Fördergelder beantragen. Für die Verbesserung der Energiebilanz gibt es sowohl von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) vergünstigte Kredite. Die KfW fördert sogar Eigentümer, die einen Energieeffizienz-Experten mit den Sanierungsmaßnahmen betrauen. Übrigens wird auch der generelle Wohnkomfort bezuschusst, hierzu gehören zum Beispiel der altersgerechte Umbau, aber auch die Einbruchsicherung. 

Die beste Maßnahme ist nicht gleich die teuerste

Ist die Entscheidung für Renovierungsarbeiten gefallen, muss noch über den Standard entschieden werden. Hier gilt: Wer ist die Zielgruppe? Relevante Faktoren für die Zielgruppe sind vor allem Art und Lage des Objekts. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die nach dem Verkauf vermietet werden soll, muss auf die zukünftige Mietzielgruppe geachtet werden. Ein City-Loft in einem Trendbezirk zieht eher eine zahlungskräftige Klientel an. Hier lohnen sich luxuriöse Sanierungsarbeiten, egal ob die Wohnung an Selbstnutzer oder Kapitalanleger verkauft wird. Geht es um eine Mietwohnung in einem strukturell schwächeren Stadtteil, sollte eher moderat investiert werden. Kapitalanleger sind nicht gewillt einen Preis zu zahlen, der sich durch Mieteinnahmen nur sehr langfristig rentieren würde.

Was du heute modernisieren kannst, das verschiebe nicht auf morgen

Wichtig ist: Wer konstant investiert, hat vor dem Verkauf nicht nur weniger Arbeit, sondern sorgt auch für einen beständigen Werterhalt seiner Immobilie und kann seine Unkosten gleichmäßig verteilen. Dazu gehört nicht nur, dass alle paar Jahre neu gestrichen wird oder die Dachziegel erneuert werden. Auch die Bausubstanz und Elektroleitungen sollten in regelmäßigen Abständen modernisiert werden. Die Immobilienexperten von McMakler raten zu einer jährlichen Rücklage von sieben bis zehn Euro pro Quadratmeter. So können Eigentümer große, punktuelle finanzielle Belastungen vermeiden.

Zur Umfrage

Bei der Umfrage handelt es sich um eine Online-Befragung, die vom Full-Service Immobiliendienstleister McMakler im Oktober 2018 unter den 300 festangestellten Maklern des Unternehmers durchgeführt wurde.

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