Interview

: Kampf um die eigene Höhle

Herr Köhler, auf was sollten Mieter beim Einzug achten?

Auf die Größe der Wohnung, die Wohnfläche und die Vorauszahlung der Betriebskosten. In Frankfurt sind es durchschnittlich 2,60 Euro pro Quadratmeter im Monat. Genauso sollte man die Schönheitsreparaturen im Blick behalten. Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass unrenovierte Wohnungen beim Auszug keine Schönheitsreparaturen brauchen. Wenn ich allerdings die Wände bunt anstreiche, muss ich sie beim Auszug wieder weiß übermalen. Schwarze und bunte Wohnungen gehen also nicht.

Wie sieht es mit Haustieren aus?

Wenn man Haustiere hat, sollte man das auch im Vorfeld klären. Beim Hamster gibt es kein Problem, den muss der Vermieter dulden. Aber bei Katzen ist es umstritten und beim Hund braucht der Mieter die Zustimmung vom Vermieter. Auch die Anzahl der Tiere muss im Vertrag festgehalten werden. Diese ganzen Dinge können in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Warum ist das wichtig?

Wenn es einen Rechtsstreit gibt, heißt es: War das Loch in der Wand schon beim Einzug da oder nicht? Da ist der Nachweis wichtig, durch Protokolle, Fotos und Zeugen. Es sollte aber nicht ein Mitmieter sein. Ansonsten ist das Mietrecht im Vergleich zu anderen Rechtsgebieten noch sehr mieterschützend.

Also sollte auch die genaue Anzahl der Quadratmeter festgehalten werden?

Genau. Sie ist wichtig, weil in Bezug auf Mietpreiserhöhungen und Betriebskosten der BGH sagt: Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich. Bei Balkon und Terrassen gibt es beispielsweise Besonderheiten. Wenn man erst nach Vertragsabschluss eine kleinere Wohnfläche feststellt, kann man die Miete mindern, wenn die Abweichung nach unten mehr als zehn Prozent beträgt.

Sie beraten in der Mietersprechstunde. Was sind häufige Themen?

Im „Herbstfieber“ (Anm.: zur Herbstzeit) kommen viele mit ihren Betriebskostenabrechnungen. Neuerdings sind wieder Mieterhöhungen in Frankfurt ein Thema. Seit November 2018 gibt es einen neuen Mietpreisspiegel. Das wollen natürlich Vermieter nutzen, um die Miete anzupassen. Bei durchschnittlichen Kaltmieten von vier Euro pro Quadratmeter ist das aber auch kein Wunder. Aber auch hier ist das Mietrecht sozial, denn es dürfen nur maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren sein.

Wie sieht es mit Kündigungen aus?

Bei Eigenbedarfskündigungen muss beispielsweise geschaut werden, ob „vorgetäuschter Eigenbedarf“ vorliegt, der Vermieter also nur den Mieter loswerden will. Oder ist er dazu berechtigt, wie beim Abriss im Langen Grund? Ein weiteres Thema ist die pünktliche Zahlung der Miete. Man sollte höchstens eine Monatsmiete im Verzug sein. Wer permanent die Miete zu spät zahlt, kann auch gekündigt werden.

Warum ist Schimmel nicht gleich Schimmel?

Bei Schimmel ist die große Frage, wer der Verursacher ist. Schieben Mieter es oft auf die falsche Bausubstanz sagt der Vermieter: Falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner. Vor Gericht muss erst der Vermieter beweisen, dass es nicht an der Bausubstanz liegt. Danach ist der Mieter an der Reihe, dass er richtig geheizt und gelüftet hat.

Ihr Tipp für Mieter?

Bei Mängeln immer zuerst den Vermieter benachrichtigen und ihm dann eine Frist zur Beseitigung setzen. Ansonsten lassen sich die Mieter den Schaden von einer Firma reparieren und holen sich das Geld wieder. Dabei sollte niemand Angst vor Rechtsstreitigkeiten haben. Entweder hat man einen Rechtsschutz oder derjenige beantragt Prozesskostenhilfe, wenn  sein Einkommen geringer ist.

Wenn Mieter vermuten, dass Schimmel sie krank macht – wie sind die rechtlichen Schritte?

Vor Gericht müssen Mieter nachweisen, dass der Schimmel bauseits bedingt ist und zu Krankheit führte. Ohne Rechtsschutz kann es teuer werden, weil ein Gutachten zwischen 2500 bis 4000 Euro kostet. Leider gehen auch in diesen Fällen die Mieter nicht selten leer aus, so dass in dem Fall oft nur der Auszug bleibt.