Immobilien in Berlin

: Bau-Turbo gegen Wohnungsnot – wo aktuell gebaut wird

In Berlin stockt der Wohnungsbau– trotz Schneller-Bauen-Gesetz und Bau-Turbo. Wo dennoch neuer Wohnraum entsteht und mit welchen Preisen Bürger rechnen müssen.

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Eva Mauer

25.07.2025, 17:00 UhrBerlin

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Das Schneller-Bauen-Gesetz, das im Dezember 2024 in Berlin verabschiedet wurde, soll den Wohnungsbau durch vereinfachte Genehmigungsverfahren anschieben. Und das ist dringend nötig, denn: seit 2017 nimmt die Zahl der erteilten Baugenehmigungen in Berlin kontinuierlich ab, das zeigt der Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB).  Nur 9921 Baugenehmigungen wurden 2024 in Berlin erteilt, 2023 waren es noch 15.902. Die Prognose für das kommende Jahr sehe nicht viel besser aus, so Andreas Tied, IBB-Bereichsleiter für Immobilien- und Stadtentwicklung.

Dass dennoch über 15.000 Wohnungen fertiggestellt wurden, ist dem beachtlichen Bauüberhang von 58.920 Wohneinheiten im Jahr 2023 zu verdanken, stellt Andreas Tied klar. Der Bauüberhang ist eine wichtige Kennziffer in der Wohnungsbaubranche und gibt an, wie viele genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen es gibt. Aufgrund der sinkenden Baugenehmigungen ist der Überhang im Jahr 2024 auf 49.554 Wohneinheiten abgeschmolzen. „Wir werden noch ein paar Jahre von diesem Bauüberhang profitieren“, so Tied.

Bauen in Berlin: Hier entsteht neuer Wohnraum

Während die Zahl der Baugenehmigungen sinkt, hat sich die durchschnittliche Zeit, die zwischen Genehmigung und Fertigstellung des Bauprojekts liegt, über die letzten 15 Jahre nahezu verdoppelt: Dauerte es 2010 durchschnittlich 17 Monate bis zur Fertigstellung, waren es 2024 laut Wohnungsmarktbericht der IBB 32 Monate. Zu lange, laut Tied: „Das trägt natürlich nicht dazu bei, dem Markt schnell Wohnungen zur Verfügung zu stellen.“

Ein aktuelles Bauprojekt, das kurz vor dem Abschluss steht, befindet sich an der Friedenauer Höhe, zwischen dem Innsbrucker Platz und dem Bundesplatz: 765 Wohnungen sollen im Februar 2026 fertiggestellt sein, darunter 634 Mietwohnungen und 238 geförderte Mietwohnungen. Durchgeführt wird das Bauprojekt von Instone Real Estate.

„Unser Ziel bei der Entwicklung unserer Quartiere ist es, Lebensräume zu schaffen, die den unterschiedlichen Bedürfnissen der Menschen gerecht werden“, sagt Saidah Bojens von Instone Real Estate. „Mit der ‚Friedenauer Höhe‘ entsteht in ein lebenswerter Stadtteil für rund 2.500 Menschen.“

Angesichts des Standorts erscheint diese Zielsetzung zunächst herausfordernd, schließlich entstehen die Wohnungen direkt neben der S-Bahn-Strecke und der Stadtautobahn. Der Ansatz des Projekts: Der 2024 fertigstellte „Nordriegel“ mit 537 Wohnungen soll das Quartier nach Norden Richtung des Bahn- und Autoverkehrs abschirmen, auch durch Schallschutzmaßnahmen. „Alle Wohnungen sind nach Süden ausgerichtet, mit Blick in den Park“, so Saidah Bojens. Im Westen schließt ein Gebäudekomplex mit 238 mietpreisgebundenen Wohnungen und einer Kita an. Südlich der Parkanlage, die für Autos gesperrt ist, entstehen 527 weitere Wohneinheiten, darunter 131 Eigentumswohnungen.

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Wenn Anfang nächsten Jahres die ersten Bewohner einziehen, werden 20 Jahre seit den ersten politischen Überlegungen, hier Wohnraum zu schaffen, vergangen sein, stellt Bojens klar: Es habe fast 10 Jahre gebraucht, den Bebauungsplan festzusetzen, und weitere drei Jahre bis zum Erhalt der Baugenehmigung. Nach Baustart im Jahr 2021 sei es dann sehr schnell gegangen, so Bojens: „Man braucht 20 Jahre, um 1.100 Wohnungen herzustellen. Da gibt es bestimmt Beschleunigungspotenzial.“

Ein weiteres Quartier wird derzeit vom Baulandentwickler Periskop Development an der Ecke Konrad-Wolf-Straße / Weißenseer Weg geplant, wo bisher die Ruine des Sporthotels steht. Zukünftig sollen hier auf 72.000 Quadratmeter Wohnraum entstehen. „Die leerstehende Hotelruine wird zurückgebaut und das Quartier schafft eine neue Eingangssituation für das Sportforum. In Abstimmung mit dem Bezirk und dem Sportforum ist zudem ein Hotel vorgesehen, das dringend benötigte Übernachtungskapazitäten für Sportlerinnen und Sportler schafft“, sagt Simon Kempf, Geschäftsführer von Periskop Development.

Kempf begrüßt den „Bau-Turbo“ der Bundesregierung, der im Juni 2024 beschlossen wurde. Sein Unternehmen will zukünftig den Bau von rund 9.000 Wohnungen in Berlin und dem angrenzenden Umland planen und hofft auf vereinfachte Verfahren. Damit er jedoch wirksam werde, müsse er mit gezielten Förderinstrumenten für Kommunen verknüpft werden, so Kempf: „Neuer Wohnraum darf nicht als Belastung, sondern muss als Voraussetzung für lebendige, zukunftsfähige Kommunen verstanden werden.“

Kaufpreise runter, Mieten rauf? Das kostet Wohnen in Berlin

Gute Nachrichten für Menschen, die über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenken: Nach einem steilen Preisanstieg zwischen 2020 und 2022, sinken die durchschnittlichen Kaufpreise das zweite Jahr in Folge, das zeigen Zahlen der Investitionsbank Berlin: Lag der Quadratmeterpreis für Neubauten im Jahr 2022 noch bei über 8000 Euro, lag er 2024 mit 7700 Euro merklich darunter. Für Bestandsbauten liegt der Quadratmeterpreis mit 5340 Euro knapp unter dem Vorjahresniveau (5380 Euro pro Quadratmeter).

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Während die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten zwei Jahren leicht gesungen sind, gilt in Berlin für Angebotsmieten (die Mieten, für die verfügbare Wohnungen auf dem Markt inseriert werden) das Gegenteil: 2022 wurden Mietwohnungen für durchschnittlich 11,54 Euro pro Quadratmeter auf dem Markt angeboten, 2024 lag die Inserats-Miete von Wohnungen auf dem Markt laut IBB-Wohnungsbericht bei durchschnittlich 15,74 Euro pro Quadratmeter. „Neubauwohnungen in Berlin rangieren preislich inzwischen bei durchschnittlichen 20,50 Euro je Quadratmeter“, sagt Andreas Tied.

Steigender Angebotsmieten zum Trotz hat Tied auch eine gute Nachricht zu vermelden: Das verfügbare Haushaltseinkommen sei in Berlin in den letzten zehn Jahren mit 32 Prozent stärker angestiegen als die Mieten (plus 26 Prozent). Heißt: Wer über einen längeren Zeitraum in der gleichen Wohnung wohnt, der muss statistisch gesehen über die Zeit relativ weniger Einkommen für seine Miete aufwenden. Wer aber umzieht, muss mit einem deutlichen Anstieg der Mietkosten rechnen.

In Berlin wird gebaut, aber nicht genug, das ist das Fazit der Bau-Experten in Berlin. „Das Schneller-Bauen Gesetz ist ein guter Ansatz, die Politik hat damit die richtigen Weichen gestellt“, sagt Andreas Tied. Die Wirkung wird sich allerdings erst in einigen Jahren zeigen.