Immobilien in Brandenburg : Kauf, Verkauf und Erbe von Wohnraum – was muss man dabei beachten?

Ich bin verheiratet, habe zwei erwachsene Kinder – einen Sohn und eine Tochter – und besitze ein Zweifamilienhaus, das laut Grundbuch nur mir gehört. Jetzt möchte ich in Abstimmung mit meiner Frau und meinem Sohn das Haus, in dem er in einer Etage auch mit wohnt und für das er viel tut, auf ihn übertragen, uns aber als Ehepaar ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Wie kann ich vermeiden, dass nach meinem Tod ein Pflichtteilsanspruch entsteht, den meine Tochter dann ausgezahlt haben will?
Erst einmal können Sie natürlich als Eigentümer mit Ihrer Immobilie das tun, was Sie sich vorstellen, diese also auch überschreiben, ohne dies mit Ihrer Tochter abzusprechen. Am besten allerdings wäre es, wenn Sie Ihre Tochter in den Prozess der Übertragung mit einbeziehen. Aus meiner Erfahrung wird in den Familien zunächst über die Vorstellungen der Kinder gesprochen, insbesondere auch über etwaige Ausgleichszahlungen an weichende Geschwister. Natürlich kann man einen Pflichtteil aktuell nicht genau berechnen, denn seine Lebenszeit kennt niemand. Aber es gibt rechnerische Anhaltspunkte, mit denen wir als Notare dies versuchen in Zahlen zu fassen. Das Wohnrecht kann man beispielsweise kapitalisieren. Dies zehrt den Wert der Immobilie über Jahre in nicht geringem Maße auf. Gehen Sie folgendermaßen vor: Ermitteln Sie für Ihre Wohnung eine reale Höhe für die Kaltmiete. Dies ist der Wert für das Wohnrecht. Diese Zahl wird dann mit 12 für die Monate und anschließend mit der zu erwartenden restlichen Lebenszeit des Veräußerers in Jahren multipliziert. Diesen errechneten Wert ziehen Sie vom Wert der Immobilie ab.

Dazu könnte man noch einen etwaigen Sanierungsbedarf abrechnen oder andere Leistungen, die Ihr Sohn für Sie und Ihre Frau erbringen soll nach der Überschreibung. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie eine Pflege vereinbaren. Von dem Wert, der dann noch verbleibt, wäre ein Achtel der Pflichtteil, auf den Ihre Tochter im Erbfall, also nach Ihrem Tod, Anspruch hätte. Dies reduziert sich nach zehn Jahren nochmals, weil es dann bei der Immobilie nur noch um den von Ihnen bewohnten Teil oder die Etage ginge. Der Wohnteil des Bruders wäre nach dieser Zeit aus der Rechnung raus. Sicher kann man mit einer derartigen Rechnung im Familienkreis auch überhöhte Erwartungen relativieren und eine gemeinsame Lösung finden, bei der der Familienfrieden weiter erhalten bleibt. Solch ein Verzicht und die Überschreibung lassen sich dann gemeinsam bei einem Notar beurkunden.

Wir wollen als Ehepaar unsere Immobilie schon zu Lebzeiten unserem einzigen Sohn überschreiben. Was gilt es da zu beachten?
Das wäre dann eine vorweggenommene Erbfolge und Sie sollten sich dringend ein Wohnrecht für die Räumlichkeiten sichern, die Sie benötigen. Möglich ist ebenso, dass man vertraglich ein Mitbestimmungsrecht für das Haus festschreibt, was beispielsweise Verkauf oder Belastungen betrifft. Ebenso können Sie festlegen, wie es mit einer etwaigen Pflege für Sie im Alter aussieht oder später mit der Grabpflege. Und auch wenn man nicht daran denken möchte, sollten Sie festlegen, was wie geregelt wird für den Fall, wenn Ihr Sohn vor Ihnen versterben sollte. Sprechen Sie in Ruhe in der Familie über alle Punkte, die beiden Seiten wichtig sind. Nehmen Sie die beratende Hilfe eines Notars in Anspruch zur Vorbereitung eines derartigen Vertrages und später der notwendigen Beurkundung.

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Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch, wenn man seine Immobilie den Kindern übertragen will?
Nießbrauch wählt man dann, wenn man z.B. Kapitalanlageobjekte übergibt an die Kinder, um so die Freibeträge der Kinder bei Elternschenkungen möglichst effektiv auszunutzen. Die Eltern behalten die Mieterträge als Absicherung ihrer Einnahmen im Alter, müssen dafür aber alle Kosten weiterbezahlen. Der Anteil der Schenkung an die Kinder reduziert sich um den Wert des Nießbrauches. Damit wird der Freibetrag der Kinder nur minimal angetastet. Die Eltern behalten beim Nießbrauch also das wirtschaftliche Eigentum.

Wenn man ein gemeinsam genutztes Haus weitergeben will und damit die Verantwortung, dann sollte man zur eigenen Sicherheit besser das Wohnrecht wählen. Dazu muss man wissen, dass solch ein Wohnrecht grundsätzlich nicht pfändbar ist. Das wäre dann wichtig, wenn beispielsweise für Pflege hohe Kosten anfallen und geprüft wird, ob es verwertbare Rechte und damit finanzielle Mittel gibt. Dann fiele das Wohnrecht nicht darunter, wohl aber der Nießbrauch. Das Wohnrecht erlischt auch bei Auszug. Dafür entfallen für Sie als Wohnrechtnutzer die Pflichten, Versicherung und Grundsteuer zu zahlen. Das muss dann der Eigentümer tun.

Ich bin fast 90 Jahre alt und will einen sehr entfernten Verwandten meines verstorbenen Mannes mit ins Grundbuch eintragen lassen, weil mir der junge Mann viel hilft und ich keine anderen Verwandten habe. Kann ich das tun?
Das können Sie! Sie sollten sich aber absichern, indem Sie vor allem ein Wohnrecht für sich selbst festschreiben lassen. Bedenken sollten Sie auch, dass Sie nach dem gewünschten Grundbucheintrag nicht mehr allein über die Immobilie entscheiden können. Sie können eine Übertragung des Grundstücks auch per Testament regeln. Besprechen Sie das aber vorher nicht nur mit dem jungen Mann, sondern auch mit einem Steuerberater, ehe Sie dem entfernten Verwandten mehr schaden als ihm helfen, denn eine Schenkung oder das Vererben wäre für ihn ab Werten über 20.000 Euro mit mindestens 30 Prozent zu versteuern.

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Mein Sohn kann ein Haus kaufen und ich will ihn dabei finanziell unterstützen, ohne selbst als Mitbesitzer ins Grundbuch eingetragen zu werden. So ganz ohne Sicherheit möchte ich dies aber auch nicht tun. Kann man sich dazu als Kreditgeber mit der entsprechenden Summe in die Abteilung III des Grundbuches eintragen lassen?
Das kann man. Sie sollten aber die Bedingungen dafür vertraglich festlegen, wie dies Banken sonst auch tun bei derartigen Eintragungen. So sollte formuliert werden, unter welchen Bedingungen die Geldüberlassung erfolgt, wie vielleicht die Rückzahlung geregelt wird und was bei Verzug passiert, welche Verkaufs- oder Veräußerungsbeschränkungen es gibt, was für einen etwaigen Todesfall geregelt ist und mehr. Für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ist der Notar zuständig.

Wir sind eine Lebensgemeinschaft und wollen zusammen eine Wohnung kaufen, gleichrangig ins Grundbuch eingetragen werden. Erst einmal wird mein Partner die Kaufsumme aufbringen, da ich erst ab Sommer ein gutes Einkommen habe. Geplant ist, dass ich dann – wie bei einem Kredit – meine Hälfte an ihn zurückbezahle. Kann man den Kaufvertrag schon entsprechend gestalten?
Wenn jemand eine Wohnung kauft und allein bezahlt, sollte ihm auch die Immobilie entsprechend gehören. Ansonsten würde es sich bei dem geplanten Konstrukt um eine Schenkung zwischen Unverheirateten handeln.

Hier könnten Schenkungssteuern anfallen, denn der Freibetrag zwischen Unverheirateten liegt bei nur 20.000 Euro. Sollten Sie später den Kauf mitfinanzieren, könnte Ihr Partner Ihnen einen Anteil an der Wohnung gegen Übernahme der anteiligen Schulden übertragen. Dies löst allerdings wiederum Grunderwerbsteuer aus. Diese würde bei Eheleuten entfallen. Ein Notar berät Sie hierzu gern.

Mein Vater ist vor kurzem verstorben. Beide Eltern waren für ihre Immobilie im Grundbuch eingetragen, hatten sich mit einem notariellen Berliner Testament gegenseitig abgesichert. Muss ich jetzt das Grundbuch ändern lassen, meine Mutter selbst kann die notwendigen Wege altersbedingt gar nicht mehr bewältigen?
Ja, das sollte berichtigt werden. Als Anreiz dazu hat man in den ersten zwei Jahren nach dem Todesfall keine Kosten mit den Grundbuchänderungen. Wenn es ein notarielles Testament gibt, muss regelmäßig kein Erbschein beantragt werden. Sie haben nach der Testamentseröffnung vom Nachlassgericht ein Aktenzeichen erhalten. Mit diesem wenden Sie sich schriftlich an das zuständige Grundbuchamt. Ihre Mutter muss dazu nicht selbst zum Grundbuchamt. Der Grundbuchberichtigungsantrag kann privatschriftlich verfasst und durch Ihre Mutter unterschrieben werden. Ihr Notar hilft Ihnen hierbei gern.

Ich bin seit Jahren Witwe und will alles mal ordentlich hinterlassen für meine Kinder. Mit dem Grundbuch habe ich aber Probleme. Neben meinem Mann und mir sind noch aus längst vergangenen Zeiten, als seine Eltern dies damals übertragen haben, zwei weitere Personen vermerkt. Schon vor Jahren haben wir versucht das zu ändern, sehr teure Erbenforschung veranlasst. Inzwischen sind die zwei Personen, die wir in Australien gefunden haben, auch nachweislich gestorben und die Nachkommen verweigern eine Mitwirkung. Was kann ich noch tun?
Das ist sehr schwierig, denn Sie sind auf die Mitwirkung der Miterben bei der Grundbuchbereinigung angewiesen. Vorher kann niemand allein über das Grundstück verfügen. Sind Erben nicht bekannt, dann kann beim zuständigen Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft bestellt werden. Wenn es allerdings konkrete Erben gibt, dann geht dies nicht. Sie müssen sich mit den Erben auseinandersetzen. Anders kommen Sie leider nicht an ein „bereinigtes“ Grundbuch.

Meine sehr betagte Nachbarin will mir ein abgeteiltes Stück Ihres Grundstücks schenken, da dies durch zerfallene Bauten sehr unordentlich aussieht, Sie dies allein nicht mehr schafft, aber in Ordnung haben möchte. Die Abrisskosten lägen zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Ich habe allerdings die Befürchtung, dass ich investiere und dann fordern im Erbfall vielleicht die Kinder der Frau Ihren Pflichtteil. Sollte ich besser kaufen, auch mit dem Blick auf die steuerliche Last, die mich erwartet?
Die steuerliche Last können Sie vorher genau berechnen, egal ob Schenkung oder Kauf. Hat das Grundstück einen Wert über 20.000 Euro, fällt Schenkungssteuer für den Teil an, der 20.000 Euro übersteigt und die liegt bei mindestens 30 Prozent. Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt 6,5 Prozent des Kaufpreises, den man ja vorher durch Bewertung genau ermitteln kann.

Bei einer Schenkung reduziert sich der Wert des Grundstücks für die Pflichtteilsansprüche der Kinder jährlich um zehn Prozent. Schenkung ist aber schon deshalb die günstigere Variante, da Sie ja keine Kaufsumme investieren.

Wir haben vor vielen Jahrzehnten nun schon von den Schwiegereltern ein Haus übertragen bekommen. Schon damals war eine Hypothek in Abteilung drei noch nicht gelöscht, die bei 6000 Goldmark lag. Meine Schwiegereltern kannten wohl die Person noch vom Namen her, die das Geld mal geliehen hatte. Es gibt keine Nachweise über irgendwelche Rückzahlungen oder ähnliches. Wenn wir mal an die Kinder übergeben wollen, so soll das Grundbuch „sauber“ sein. Was können wir tun, um den Eintrag löschen zu lassen?
Ein „sauberes“ Grundbuch ist immer besser, da sind Ihre Bemühungen schon verständlich. Wenn es keine Nachweise irgendwelcher Art zur Hypothekenabzahlung gibt, kann man für eine Löschung der eingetragenen Schuld noch den Weg der Hinterlegung wählen. Bei den zuständigen regionalen Nachlassgerichten gibt es entsprechende Formeln und Formulare, wie alte Hypotheken in Euro umgerechnet werden. Die können Sie dort erfragen, umrechnen und das weitere Vorgehen entscheiden in der Familie.

Eine Hinterlegung funktioniert so: Man erfragt beim zuständigen Amtsgericht bei der Hinterlegungsstelle, ob in dem konkreten Fall mit einer Hinterlegung die Hypothek abgelöst werden kann. Da muss wirklich genau geschaut und geprüft werden. Wenn dies möglich ist, dann füllen Sie die entsprechenden Formulare aus, die Summe wird umgerechnet und Sie zahlen das Geld auf das gerichtliche Hinterlegungskonto ein. Mit der entsprechenden löschungsfähigen Quittung können Sie dann beim Grundbuchamt einen Löschungsantrag anstellen. Ihr Notar hilft Ihnen ebenfalls gern.

Ansonsten bleibt nur: die Erben suchen und Erbscheine beantragen. Auch das ist mit nicht unerheblichen Kosten verbunden.

Wir haben zwei Kinder und hatten diesen jeweils eine Immobilie zur Verfügung gestellt. Das wollten wir auch mal überschreiben, aber unser Sohn ist vorher verstorben. Jetzt wollen wir der Schwiegertochter das Haus geben, aber die steuerliche Last kann Sie nicht tragen. Die Enkelin ist erst 16 Jahre alt. Wie können wir das regeln?
Es ist richtig, dass Ihre Schwiegertochter nur einen Freibetrag für Schenkungen bis 20.000 Euro je Veräußerer hat und das Geschenk so zur Last werden könnte. Ihre Enkelin erbt den Freibetrag des Vaters, müsste demzufolge erst ab einem Betrag über 400.000 Euro Steuern zahlen. Allerdings spricht derzeit ihr Alter gegen die Übertragung. Sie könnten bis zum 18. Geburtstag der Enkelin warten, dann übertragen und für sich selbst grundbuchliche Sicherheiten vorsehen und im Grundbuch eintragen lassen.

Sie könnten aber auch ein entsprechendes Testament gestalten, um einen jungen Menschen nicht mit Verantwortung in einer noch sehr von Entwicklungen bestimmten Lebenszeit zu überfordern. Besprechen Sie dies am besten mit Ihrer Familie und dem Notar, der Ihnen bei der Gestaltung gern behilflich ist.

Da Sie und Ihre Frau Eigentümer des Grundstücks sind, können Sie mit dem Grundstück verfahren, wie Sie es möchten. Sie können das Grundstück auf eins der Kinder übertragen und müssen niemand um Erlaubnis bitten. Grundsätzlich ist es jedoch vorteilhaft, wenn die weiteren Kinder eingebunden werden.

Man kann für den Übergeber auch das Recht einräumen, dass er das Grundstück wieder zurückverlangen kann. So insbesondere in den Fällen, wenn der Übernehmer das Grundstück ohne Zustimmung verkauft oder belastet oder vor dem Übergeber verstirbt. Allerdings muss hier beachtet werden, dass etwaige vom Übernehmer getätigte Investitionen gegebenenfalls ausgeglichen werden müssen.

Hier muss zunächst ein Erbschein beantragt werden. Der Erbschein weist aus, wer Erbe des Verstorbenen geworden ist. Dieser Erbschein wird dann zum Grundbuchamt gesendet, damit dieses dann die Erben als Eigentümer eintragen kann. Der Erbscheinsantrag kann beim Nachlassgericht oder bei einem Notar beantragt werden.

In Ihrem Fall benötigt man einige Urkunden (z.B. Sterbeurkunde, Eheurkunde, Geburtsurkunde etc) mit denen man die gesetzliche Erbfolge nachweisen kann. Der Notar bereitet den Antrag vor und wird ihn, nach Unterschriftsleistung durch Sie und/oder Ihren Bruder, beim zuständigen Gericht einreichen.

Kein Erbe hat einen Anspruch gegen den anderen Erben, das Grundstück zu erhalten. Auch nicht, wenn man zur Zahlung des Wertes bereit ist. Es muss eine einvernehmliche Einigung der Erben herbeigeführt werden. Aus diesem Grund kann der Bruder auch nicht den Verkauf verlangen. Sollten sich die Erben nicht einigen, kann auch einer der Erben die Zwangsversteigerung durchführen lassen.

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Auch hier muss ein notarieller Vertrag geschlossen werden. In diesem Vertrag würden sämtliche gegenseitigen Verpflichtungen aufgenommen werden. Insbesondere muss – und das sollte bereits im Vorfeld erfolgen – mit der Bank gesprochen werden, ob diese bereit ist, den ausscheidenden Ehegatten aus dem Kredit zu entlassen. Auch muss geklärt werden, ob und inwieweit die Bank bereit ist, den an Sie zu zahlenden Betrag zu finanzieren, sofern Ihrer Frau der Betrag nicht zur Verfügung steht.

In diesen Vertrag sind zudem alle Regelungen aufzunehmen, die für die Beteiligten wichtig sind. Wenn Sie beispielsweise mit einer geringeren Auszahlung nur deshalb einverstanden sind, weil Ihre Frau auf etwaige Versorgungsausgleichsansprüche verzichtet, so sind beide Regelung zwingend aufzunehmen. Hier muss in einem Vorgespräch genau herausgearbeitet werden, welche Punkte Aufnahme in die Urkunde finden sollen und müssen.