Die Fragen und Antworten entstammen einer Telefonaktion mit den Fachanwälten für Mietrecht Irina Winkler (Rechtsanwaltskammer) und Thomas Köhler (Mieterverein Viadrina Frankfurt (Oder) sowie Kathrin Mölneck vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen.
Laut Mietvertrag habe ich eine Wohnung mit einer Größe von 61 Quadratmetern. Dementsprechend wird auch die Miete berechnet. Wenn es allerdings um die Nebenkosten geht, dann werden 66 Quadratmeter angesetzt. Der Vermieter begründet dies damit, dass schließlich auch für Nebengelass, beispielsweise den Keller, Kosten anfallen, die er somit umlegt. Ist das rechtens?
Ein klares Nein. In der Wohnflächenverordnung ist klar festgelegt, was als Wohnfläche gilt und was nicht. Bei Betriebskostenabrechnungen ist, wie auch bei Mieterhöhungen, immer die tatsächliche Wohnfläche die Berechnungsgrundlage. Die Kosten für Allgemeinstrom, hier beispielsweise für das Flur- oder Kellerlicht, sind vielmehr als eine anerkannte Betriebskostenposition laut Betriebskostenverordnung durch den Vermieter umlegbar im Rahmen der allgemeinen verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Sie müssten sich jetzt, wenn dies der Vermieter nach Ihren entsprechenden schriftlichen Einwänden nicht tut, alljährlich nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung die Mühe machen und die „überschüssigen“ Kosten für die fünf zu viel berechneten Quadratmeter errechnen, die Betriebskostenabrechnung entsprechend korrigieren und dies dann dem Vermieter anzeigen.
Vor einem Jahr haben wir eine neue Wohnung gefunden und einen Mietvertrag unterschrieben. Ich kenne mich damit nicht so aus und habe im Beisein des neuen Nachbarn gefragt, ob das ein Indexmietvertrag sei. Der Vermieter verneinte. Nach einem halben Jahr wurde die Miete erhöht, nach einem weiteren halben Jahr nochmals, denn es war doch ein Indexmietvertrag. Kann ich etwas dagegen tun?
Indexmietverträge sind meistens eine sehr ungünstige Vertragsform für Mieter, gerade in Zeiten wie jetzt, wenn es einen starken Inflationsanstieg gibt. Aber erst einmal haben Sie unterschrieben, das ist - ob mit oder ohne Wissen, ob mit oder ohne mündliche Nachfrage - Fakt. Andererseits kann es nicht sein, dass innerhalb eines Jahres eine zweimalige Erhöhung der Grundmiete erfolgt. Das gibt es schon aus gesetzlichen Regelungen bei Indexmietverträgen nicht, denn hier darf es nur alljährliche Erhöhungen der Grundmiete geben. Das ist ein grundlegender Fehler, selbst dann, wenn es einen entsprechenden Passus in Ihren Vertrag geben sollte.
Passus könnte ungültig sein
Dieser Passus wäre trotz Ihrer Unterschrift ungültig, weil vom Gesetz so festgeschrieben. Ich würde Ihnen dringend raten, nochmals sorgsam den Vertrag zu lesen und sich dafür vielleicht anwaltliche Hilfe zu suchen. Vielleicht gibt es noch mehr Fehler. Diese könnten sogar dazu führen, dass der gesamte Vertrag ungültig ist und damit könnten Sie dann wirklich etwas gegen den Indexmietvertrag tun. Lassen Sie sich juristisch beraten - am besten von einem Fachanwalt für Mietrecht.
Seit etwa einem Jahr haben wir neue Unternachbarn im Block hier. Das sind so starke Raucher, dass für uns der Balkon nicht mehr nutzbar ist, weder im Sommer zum Sitzen noch zum Wäschetrocknen zu anderen Jahreszeiten. Wir haben den Vermieter auf diesen Mangel für uns hingewiesen aber nur die Antwort erhalten, dass man nichts dagegen tun könne. Müssen wir also die Einschränkung unserer Wohnqualität hinnehmen?
Nein, nicht so generell. Sie können versuchen, gemeinsam mit den Unternachbarn und dem Vermieter nach einer Lösung zu suchen. Bei einem Gespräch mit den Nachbarn vielleicht unter Vermittlung des Vermieters könnte man versuchen zu klären, ob es vielleicht „Auszeiten“ gibt, an denen nicht auf dem Balkon geraucht wird, damit Sie Ihren Balkon nutzen können. Führt dieser Versuch nicht zu einem annehmbaren Ergebnis für Sie, weisen Sie den Vermieter nochmals schriftlich auf Ihre Einschränkungen der Wohnqualität und die bestehenden sogenannten Umweltmängel hin, setzen eine Frist für die Klärung und drohen eine zehn-bis zwanzigprozentige Minderung der Bruttomiete an. Allerdings würde dies ja nicht das Problem für Sie aus der Welt schaffen.
Temporäre Lösung für rauchfreie Zeiten
Als nächsten Schritt könnten Sie eine Klage gegen den Störer, die rauchenden Mieter, wie man in dem Fall juristisch sagen würde, anstrengen. Aus der Praxis weiß ich, dass in ähnlich gelagerten Fällen die Urteile der Gerichte temporäre Lösungen für rauchfreie Zeiten beinhalteten. Wenn Sie vor einer Klage mit der Hilfe des Vermieters nachweislich alles andere versucht haben zur Klärung des Problems, wird dies in der Regel auch in die Urteilsfindung bzw. die Berechnung der Kosten mit einbezogen.
Seit über einem Jahr haben wir einen neuen Vermieter. Die Betriebskosten sind von 60 auf 160 Euro gestiegen pro Monat. Mehrfach habe ich versucht, deshalb den Vermieter zu erreichen, besonders als 400 Euro Nachzahlung fällig waren. Er reagiert einfach nicht. Müssen wir die Abrechnung einfach so hinnehmen?
Nein, das müssen Sie nicht. Sie haben ein Recht auf Belegeinsicht und darauf sollten Sie auch dringen. Trotz all der gestiegenen Kosten erscheint mir die Nachzahlung recht hoch und das sollten Sie sorgsam prüfen. Schreiben Sie den Vermieter nochmals nachweislich an, fordern zur Belegvorlage auf und setzen dafür eine Frist von drei Wochen.
Klage auf Belegeinsicht
Kündigen Sie gleich mit dem Schreiben an, ansonsten nicht nachvollziehbare Kosten erst einmal einzubehalten. Das sollten Sie dann auch tun. Ich raten Ihnen aber darauf zu achten, dass Sie dabei in der Höhe unter einer Monatsbruttomiete bleiben, um nicht eine Kündigung zu riskieren, die zwar unzulässig wäre, jedoch bei Ihnen unnötigen Druck erhöht. Bei weiterer Untätigkeit des Vermieters kann man auch auf Belegeinsicht klagen.
Im September hat uns unsere Vermieterin mündlich informiert, dass sie künftig 100 Euro mehr Miete fordert. Wir haben das dann ab Oktober gezahlt, allerdings schon mehrfach nachgefragt, wo die entsprechende schriftliche Mitteilung bleibt. Sie tut dies einfach nicht. Was könnten wir noch tun?
Eine Mieterhöhung des Vermieters als einseitige Willenserklärung bedarf vom Gesetz her der Schriftform, kann jedoch bei beidseitigem Willen auch mündlich erfolgen. Mündlich geht somit einseitig durch den Vermieter nicht. Warum haben Sie ohne die notwendigen schriftlichen Vertragsänderungen und Prüfungen gezahlt? Im Vorfeld einer Mieterhöhung müssten Sie als Mieter erst einmal eine entsprechendes Erhöhungsschreiben erhalten und dies mit den notwendigen Begründungen. Eine Erhöhung kann auf verschiedene Gründe gestützt werden. Ein gültiger Mietspiegel, der die Ortsüblichkeit darstellt, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Auf der Grundlage wird Ihr schriftliches Einverständnis eingefordert. Erst wenn dies unterschrieben von Ihnen vorliegt, dann kann eine Mieterhöhung wirksam werden.
Vermieter müsste auf Zustimmung klagen
Wollen Sie dies nicht tun, dass muss der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist auf Zustimmung klagen. Eine einseitige Änderung geht daher bei einem Mietvertrag grundsätzlich nicht. Wenn Sie allerdings nach der mündlich ausgesprochenen Erhöhung gezahlt haben und dies schon mehrfach seit Oktober und ohne schriftlich formulierten Vorbehalt, dann gilt dies auch als konkludente (schlüssige) Zustimmung und Sie haben Ihre Rechte aus der Hand gegeben. Die Vermieterin kann Ihnen einfach die von Ihnen bereits durch die Zahlungen angenommene Erhöhung bestätigen. Ein Vorgehen dagegen wäre sehr schwierig und hängt von den besonderen Umständen des vorliegenden Falles ab. Nehmen Sie hierzu mit all den Ihnen vorliegenden Unterlagen anwaltlichen Rat in Anspruch.
Bereits seit 17 Jahren wohne ich in meiner Wohnung, bin inzwischen über 80 Jahre alt. Jetzt habe ich erfahren, dass unser Vermieter das Haus verkauft hat. Kann der neue „Besitzer“ mich wegen Eigenbedarf rauswerfen?
So einfach geht das nicht, da sollten Sie derzeit keine Ängste entwickeln. Der Käufer tritt in die Rechte des vorherigen Vermieters erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ein, also auch in Ihren Mietvertrag auf Vermieterseite. Dies muss er Ihnen allerdings auch mitteilen. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung hätten Sie durch Ihren Altvertrag eine neunmonatige Kündigungsfrist. Sollte der Fall eintreten, dass Sie eine Kündigung erhalten, dann müssen Sie dringend Widerspruch dagegen einlegen.
„Verwurzelung“ in der Wohnumgebung
Als Begründung könnte man Ihr fortgeschrittenes Alter ebenso anführen wie die lange Dauer des Mietverhältnisses, der Bundesgerichtshof sprich hier von einer „Verwurzlung“ des Mieters in seiner Wohnumgebung. Je länger, des so gewichtiger tritt dieser Umstand in die Abwägung der Interessen zwischen Mieter und Vermieter ein. Sie können für die Formulierung des Schreibens auch die Unterstützung eines Rechtsanwaltes oder von einem Mieterverein in Anspruch nehmen. Lassen Sie es dann auf ein gerichtliches Verfahren ankommen, denn dabei werden vom Gericht gegen den Eigenbedarf sorgsam Ihre Rechte abgewogen und die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfes auf Vermieterseite wird geprüft.
Feuchtschäden im Bad führten zu Schimmel bei mir in der Wohnung. Schlafzimmer, Bad, Flur müssen völlig neu gemacht werden. Der Vermieter hat die Handwerker bestellt. Dazu musste ich ausziehen, der Vermieter stellte eine Ersatzwohnung für die Sanierungszeit. Jetzt streiten wir uns aber über die Kosten für den Umzug. Der Vermieter meint, dass dies seine Versicherung nicht bezahlt, also muss ich dies erst einmal selbst übernehmen. Weil alles schnell gehen musste, habe ich erst einmal gezahlt. Wie ist das aber mit dem Rückumzug in die dann sanierte Wohnung?
Diese Kosten haben mit der Versicherung des Vermieters nichts zu tun. Da die Wohnung mit einem Mangel behaftet war, für den der Vermieter offensichtlich zur Beseitigung verpflichtet war, hatten sie als Mieter zunächst die Beseitigung der Mängel zu dulden. War für die Beseitigung der Mängel ihr Auszug und dann anschließend nach Beseitigung der Einzug wieder notwendig, so hat Ihnen der Vermieter nach § 555 ABGB Abs. 3 Aufwendungen zu erstatten, die sie infolge der Maßnahmen hatten, hierzu zählen dann auch die Umzugskosten in einem angemessenen Umfang. Hierfür können Sie dann auch einen Vorschuss verlangen. Sie sollten sich also hier rechtlichen Beistand suchen.
Ich habe ein vermietetes Einfamilienhaus gekauft. Bei der Durchsicht der Verträge habe ich dann gesehen, dass die Mieter alles selbst bezahlen an Heizung, Hausstrom, Müllgebühren und mehr, bisher damit keine Nebenkosten zu begleichen hatten. Was aber nicht übernommen wurde bisher sind die eigentlich umlagefähigen Grundsteuern und die Versicherung, was ja nicht unbedeutende finanzielle Posten sind. Im Gespräch mit den Mietern lehnten diese es ab, dies künftig zu tun. Bleibe ich damit auf diesen Kosten sitzen?
Das kann man nicht pauschal beantworten, denn es kommt genau auf jede Formulierung der Verträge bei den Betriebskosten an. Sehr zu empfehlen, den Mietvertrag diesbezüglich fachlich prüfen zu lassen, ob nicht doch eine Formulierung Vertrag dahingehend auszulegen ist, dass der Mieter zwar selbst bestimmte Positionen direkt übernimmt aber grundsätzlich Betriebskosten von ihm übernommen werden. In diesem Fall wäre denkbar, dass die von Ihnen erwähnten Positionen auch umlagefähig wären und abgerechnet werden könnten.
Erhöhung der Kaltmiete zur Kostendeckung
Wenn diese Prüfung negativ verläuft und die fraglichen Positionen von ihnen letztlich über die Kaltmiete abgedeckt werden müssen, bliebe - wenn sie sich mit den Mietern über die Übernahme dieser Kosten nicht einigen können - zur Kostendeckung ein möglicher Weg über eine Erhöhung der Kaltmiete, wenn dies nach den ortsüblichen Vergleichsmieten möglich ist. Eine fachliche genaue Prüfung ist zu empfehlen.
Zu unserer Wohnung gehört ein Balkon mit einer Verglasung, also eine Loggia. Als wir dort einzogen, war diese schon vorhanden. Nun streiten wir uns schon seit Jahren mit dem Vermieter, weil immer wieder Feuchtigkeit eindringt und das mehrmalige Abdichten der Fenster nichts geholfen hat. Der Vermieter will das nun nicht mehr übernehmen. Er ist der Minung, dass es normal ist, wenn da Wasser eindringt. Müssen wir das dulden?
Nein, das müssen Sie nicht. Die Verglasung dient zum Abhalten von Umwelt- und Witterungseinflüssen. Da die Verglasung bei ihrem Einzug schon vorhanden war, ist sie Bestandteil des Mietvertrages. Wenn nun Feuchtigkeit eindringt, stellt dies einen Mangel dar, auf dessen Beseitigung Sie Anspruch haben. Zeigen Sie nochmals schriftlich den Mangel beim Vermieter an. Setzen Sie ihm eine taggenaue Frist zur Beseitigung. Wenn er bis dahin nichts unternimmt, könnten Sie die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten dafür dem Vermieter in Rechnung stellen.
Anspruch auf Mängelbeseitigung
Neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung steht Ihnen auch ein Minderungsrecht zur Seite, welches allerdings hinsichtlich der Höhe mit Vorsicht auszuüben ist. Es bleibt ihnen auch die Möglichkeit den Vermieter bei Eintritt des Verzuges mit der Mängelbeseitigung zur Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung notfalls auch gerichtlich in Anspruch zu nehmen, wenn sie die Reparaturmaßnahmen dann bei definitiv Verweigerung des Vermieters selbst durchführen.
Meine Tochter hat ein Haus mit zwei Wohnungen darin gekauft. In der einen Wohnung lebt der Verkäufer selbst noch, er will erst in einem Jahr ausziehen. Muss er Miete zahlen? In der zweiten Wohnung wohnt ein Mieter, der seit 20 Jahren immer dieselbe Miete zahlt. Kann meine Tochter diese Miete jetzt auf die Ortsüblichkeit anheben?
Beim Verkäufer des Hauses kommt es darauf an, wie der Verkauf vertraglich vereinbart wurde. Es könnte sein, dass Ihre Tochter einen geringeren Kaufpreis bezahlt hat, dafür den Verkäufer aber noch im Haus wohnen lässt. Oder sie schließt einen Mietvertrag mit ihm ab und beide Seiten einigen sich auf eine entsprechende Mietzahlung. Beim Mieter übernimmt Ihre Tochter mit Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch das bestehende Vertragsverhältnis so, wie es von den Verkäufer abgeschlossen wurde - es gilt der Grundsatz, „Kauf bricht nicht Miete“. Sie hat nach Paragraph 558 BGB die Möglichkeit, die Miete um maximal 20 Prozent der Kaltmiete zu erhöhen, wenn diese mindestens ein Jahr lang unverändert ist, was ja der Fall zu sein scheint.
Mieterhöhung erst nach Grundbucheintragung
Beachten muss Ihre Tochter aber, dass Sie die Miete erst erhöhen kann, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Ihr bedarf einer gesetzlich vorgesehenen und für die Mieter auch nachprüfbaren Begründung, entweder anhand des Mietspiegels der Gemeinde, sofern dieser vorhanden ist oder mit drei Vergleichswohnungen, die von der Lage, dem Baujahr des Hauses und dem Ausstattungsgrad der Wohnung des Mieters ähnlich sind. Denn eine Erhöhung kann eben dann stattfinden, wenn die bislang gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Wir haben unsere Nebenkostenabrechnung erhalten. Dabei fällt uns immer wieder auf, dass dort Dinge berechnet werden, wie der Winterdienst, der gar nicht durchgeführt wurde. Wie können wir uns dagegen wehren?
Ihnen ist zu empfehlen, ein Tagebuch über die Ausführung der von Ihnen monierten Leistungen zu führen. Sobald der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellt, haben sie einen Anspruch auf Einsichtnahme in alle Abrechnungsbelege aber auch in die mit den entsprechenden Firmen geschlossenen Verträge. Daran sollten Sie dann prüfen, in welchen Zeitabständen welche Leistungen vertraglich zu erbringen waren und letztlich abgerechnet wurden. Unter Umständen kann es sein, dass Winterdienstfirmen allein für die Vorhaltung von Personal und Material Kosten berechnen (müssen), um im entsprechenden Witterungsfall auch einsatzbereit zu sein. Im Falle eines Streits über die Erbringung dieser Leistungen und Einstellung in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters sind sie letztlich beweisbelastet, dass Leistungen nicht oder nicht vollständig ausgeführt und dann demzufolge durch die Firma zu Unrecht abgerechnet wurden. In diesem Fall dürfte auch der Vermieter ein Interesse daran haben, dass er mit unredlich agierenden Firmen keinen Vertrag schließt.
Seit sechs Jahren vermieten wir eine Eigentumswohnung. Bisher haben wir immer die gleiche Miete verlangt, aber angesichts gestiegener Kosten wollen wir jetzt die Miete erhöhen. Was müssen wir dabei beachten?
Allein gestiegene Kosten berechtigen noch nicht zur Erhöhung der sogenannten Kaltmiete. Bei den Betriebskosten steht Ihnen die Möglichkeit der Erhöhung der Vorauszahlungen zu. Wenn Sie eine höhere Kaltmiete durch Anhebung auf zur bisherigen Miete ortsübliche Höhe en, müssen sie die Mieterhöhung Ihren Mietern schriftlich ankündigen und genau begründen, z. B. anhand eines Mietspiegels, sofern vorhanden, oder mit drei Vergleichswohnungen.
Bei berechtigter Forderung muss Mieter zustimmen
Ist ihr Verlangen berechtigt, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, müssten Sie auf Zustimmung klagen. Es empfiehlt sich hier fachlichen Rat bei Prüfung und Ausspruch einer Mieterhöhung einzuholen, die entsprechenden Vorschriften hier zu finden Sie in §§ 558 ff BGB.
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Zum Grundstück gehört eine Böschung, die wir Mieter früher selbst in Ordnung gehalten haben, jetzt sind wir zu alt dazu. Inzwischen ist das Gestrüpp dort so hochgewachsen, dass die Laterne, die den Hauseingang beleuchtet, nicht mehr zu sehen ist. Wir haben beim Vermieter nachgefragt, ob die Böschung nicht mal in Ordnung gebracht werden könnte, aber dieser meint, dass wir das dann bezahlen müssten? Ist das wirklich so?
Wenn die Böschung zum Haus gehört, handelt es sich um Gartenarbeiten. Unter der Voraussetzung, dass die Grünpflege in ihrem Mietvertrag als Betriebskostenposition vereinbart wurde muss der Vermieter diese Arbeiten ausführen lassen. Abgerechnet wird dies dann über ihre Betriebskostenabrechnung. Gibt es keine Vereinbarung über Garten-und Pflegearbeiten im Mietvertrag bzw. in der Betriebskostenabrede, so kann die Verschattung des Hauseingangs unter Umständen auch einen Anspruch gegen den Vermieter begründen da dieser im allgemeinen auch dafür Sorge zu tragen hat, dass das Haus sicher betreten und verlassen werden kann insbesondere bei Dunkelheit.
Wir wohnen seit 20 Jahren in einem Mehrfamilienhaus. Inzwischen ist der textile Fußbodenbelag sehr abgenutzt, aber der Vermieter will den nicht austauschen lassen. Müssen wir das tatsächlich selbst bezahlen?
Das kommt darauf an, was in Ihrem Mietvertrag steht. Ist die textile Auslegeware Bestandteil der Ausstattungsmerkmale der Wohnung, dann ist auch der Vermieter für den Austausch verantwortlich, denn dann handelt es sich um eine Instandhaltung. Sollte dazu nichts im Mietvertrag stehen, dann können Sie zwar den Austausch fordern und auf seine Kulanz hoffen, aber wenn der Vermieter dies ablehnt, werden Sie wohl selbst für die Kosten der neunen Auslegeware aufkommen müssen.
Ich bin privater Vermieter eines Hauses mit sechs Wohnungen. Geheizt wird mit Gas. Nach dem letzten Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten, der bei mir vom 1. Oktober bis 30. September dauert, habe ich aufgrund der gestiegenen Preise die Heizkosten angepasst. Da ich inzwischen den Versorger gewechselt habe, habe ich im Januar nochmals die Heizkosten angepasst. Einigen Mietern ist das aber zu viel, und sie verlangen nun von mir, die Heizkosten wieder zu senken, da ja demnä dieses Recht haben sie offensichtlich ausgeübt. Chst die Gaspreisbremse greifen würde. Muss ich darauf eingehen?
Grundsätzlich steht den Parteien eines Wohnraummietvertrages im Zusammenhang mit einer Betriebskostenabrechnung gesetzlich das Recht zu, die Betriebskostenvorauszahlung anzupassen. Von diesem Recht haben sie offensichtlich wirksam auch mit der nochmaligen Anpassung der Vorauszahlung, die von den Mietern auch akzeptiert wurde, berechtigt Gebrauch gemacht. Ob die Gaspreise sinken und die Gaspreisbremse tatsächlich zu einer Entlastung führt, wird sich erst nach der nächsten Betriebskostenabrechnung herausstellen.
Wie Gaspreise sich entwicklen, weiß keiner
Denn de facto ist ja der tatsächliche Kostenaufwand bzw. die Kostenbelastung immer noch vom Verbrauchsverhalten der Mieter abhängig und niemand kann gegenwärtig voraussagen, ob nicht die Gaspreise in den nächsten Monaten wieder steigen. Letztlich sollten Mieter und Vermieter sich darüber im Klaren sein, dass die vorgenommene Erhöhung der Vorauszahlung ja zunächst einmal nur für den gegenwärtigen Abrechnungszeitraum nämlich bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung greift. Sollten sich dann enorme Guthaben der Mieter ergeben, so haben auch diese dann das Recht eine Absenkung der zunächst wirksam verlangten Erhöhungen zu verlangen.
Bei uns gibt es Streit um die Gemeinschafts-SAT-Anlage. Jahrelang haben wir einen Festbetrag dafür bezahlt, der neue Vermieter hat die Kosten der SAT-Anlage jetzt in die Grundmiete integriert. Aber eigentlich müssten wir doch nur für Wartung und Stromkosten der Anlage aufkommen, oder? Die eigentlichen Anschaffungskosten haben wir doch längst abbezahlt.
Sie müssen sich vom Vermieter die Belege zur SAT-Anlage zeigen lassen und er muss offenlegen, welche Kosten er Ihnen dafür in Rechnung stellt. Da es eine grundsätzliche Entscheidung gibt, dass SAT-Anlage den Wohnwert verbessern, könnte diese Bestandteil der Grundmiete sein. Die Kosten für die Betreibung der Anlage (Strom, Wartung) können über die Betriebskosten abgerechnet werden.
Meine Eltern wohnen in einem größeren Wohnblock. Schräg unter ihnen lebt eine Mieterin, die einen großen Hund und mehrere Katzen hat. Sobald man das Haus betritt, riecht es sehr unangenehm, weil der Geruch, der von der Wohnung ausgeht, durchs ganze Haus zieht. Nicht nur meine Eltern, auch andere Mieter fühlen sich dadurch belästigt. Sie denken, dass die junge Frau sich nicht genug um die Tiere kümmert. Eine schriftliche Beschwerde beim Vermieter hat nichts gebracht. Müssen die Mieter das dulden?
Grundsätzlich gilt, dass in einem Mehrfamilienhaus alle Mieter das Recht haben, ihre Wohnung so zu nutzen, wie sie das möchten, solange sie damit nicht die Mitmieter über ein normales Maß hinaus beeinträchtigen, belästigen oder gefährden. Handelt es sich jedoch um eine extreme Geruchsbelästigung kann man vom Vermieter verlangen, dass er dagegen einschreitet. Allerdings haben die Mieter keinen Anspruch darauf, dass die Tierhaltung verboten wird. Diese Entscheidung obliegt allein dem Vermieter.
Bei Tierwohlgefährdung die Ordnungsbehörde kontaktieren
Wenn Ihre Eltern und die anderen Mieter denken, dass die Tiere nicht ordentlich gehalten werden, könnten sie auch die Ordnungsbehörde der Kommune kontaktieren und ihren Verdacht der Tierwohlgefährdung äußern. Ändert sich nichts, hätten Ihre Eltern und die anderen Mieter möglicherweise ein Mietminderungsrecht in geringer Höhe. Als Voraussetzung sollten Sie aber nochmals schriftlich die Geruchsbelästigung als Mangel anzeigen und mit konkreter Frist auf die Beseitigung drängen. Dies sollte den Vermieter veranlassen, zu handeln.
Bevor wir in unsere Wohnung eingezogen sind, musste dort Schimmel beseitigt werden, weil der Mieter davor wohl nicht für eine ausreichende Lüftung gesorgt hat. Es waren auch Heißlüfter aufgestellt worden, um die Wohnung auszutrocknen. Jetzt, nach knapp zwei Jahren, tritt an mehreren Stellen wieder Schimmel auf, auch bei der Mieterin über uns. Der Vermieter hat mir lediglich geraten, dass ich eine zweite Heizung in dem Raum einbauen lassen soll. Das kann doch wohl nicht die Lösung sein, oder?
Nach ihrer Schilderung würde eine zweite Heizung das Problem sicher nicht lösen, da der Vermieter offensichtlich selbst davon ausgeht, dass die Wohnung zuvor auch nur mit einer Heizung ordentlich beheizbar war. An Ihrer Stelle würde ich das Gesundheitsamt informieren und bitten, eine Probe von dem Schimmel nehmen zu lassen, damit festgestellt werden kann, ob dieser gesundheitsgefährdend ist. Zum anderen ist der Vermieter in der Beweispflicht, dass Sie als Mieter z. B. durch unsachgemäßes Lüften oder Heizen den Schimmel verursacht haben, wenn feststeht, dass der Schimmel an der Bausubstanz d.h. an den Wänden auftritt. Dies dürfte dann gelten, wenn die vorhandene Heizung unzureichend ist und eventuell auch noch Mängel an der Fassade des Hauses bestehen. Fordern Sie den Vermieter schriftlich mit konkreter Fristsetzung auf, den Mangel zu beseitigen und teilen Sie ihm mit, dass Sie ansonsten einen Teil der Grundmiete zurückbehalten, bis der Schimmel beseitigt ist.
Heiz- und Lüftungsprotokoll führen
Daneben steht Ihnen auch ein Recht zur Mietminderung und ein Kostenerstattung-bzw. Kostenvorschussanspruch zu, wenn sie dem Mangel nach erfolgloser Fristsetzung gegenüber dem Vermieter selbst beseitigen. Führen Sie selbst ein Heiz-und Lüftungsprotokoll. Sie sollten nämlich aus Beweisgründen zuvor definitiv geklärt haben, dass die Ursache des Schimmels in der Bausubstanz und nicht etwa in ihrem Wohnverhalten oder aber in ihrer Wohnungseinrichtung zu suchen ist. Erfahrungsgemäß bergen derartige gerichtliche Streitigkeiten mitunter Überraschungen und können mit hohen Kosten verbunden sein. Deshalb bedarf es einer genauen rechtlichen und notfalls auch technischen Prüfung.
Ich wohne in einem Privathaus. Der Vermieter hat jetzt die alte Heizung auswechseln und eine modernere Heizung einbauen lassen. Diese soll ich jetzt bezahlen. Ist das rechtens?
Nein, das müssen Sie nicht. War die alte Heizung defekt, hat der Vermieter eine Instandsetzungspflicht. Die Kosten dafür muss er tragen. Wenn die neue Heizung jetzt energiesparender ist, dann könnten bis zu elf Prozent der Kosten dafür als Modernisierungsmaßnahme auf die Miete umgelegt werden, aber nur, wenn die Modernisierungsmaßnahme vorher angekündigt wurde. Dies scheint nach ihren Angaben bei Ihnen ja nicht passiert zu sein, insofern muss der Vermieter die Kosten selbst tragen und Sie können sein Ansinnen ablehnen.
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