DDR-Grundstück : Kündigung von Garagen und Datschen – kann ich meine Garage weiter nutzen?

Erst einmal müssen Sie aktuell keine Angst vor irgendwelchen Automatismen haben, was etwaige Kündigungen angeht. Die Kündigungsschutzfrist für alle sogenannten Alt-DDR-Verträge endete bei den Garagen bereits mit dem 31. Dezember 1999. Wenn der Eigentümer, die Stadt, den Boden anderweitig nutzen will, beispielsweise zur Bebauung, dann gilt für Sie seit 2000 eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende.

Dagegen könnten Sie auch nichts unternehmen. Allerdings hätten Sie durch den Altvertrag im Falle einer Kündigung Anspruch auf eine Entschädigung, wenn die Garage nach Kündigung und Übergabe innerhalb von drei Jahren nicht abgerissen wird, sondern es einen neuen zahlenden Nutzer gäbe.

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Aus unseren praktischen Erfahrungen wissen wir aber, dass Pachteinnahmen oftmals eine sichere Einnahmequelle für Kommunen sind, da es sich nicht selten um Land handelt, das für andere Bebauungsmöglichkeiten weniger geeignet ist. Ansonsten wären Sie sicherlich in den Vorjahren schon gekündigt worden. Erkundigen Sie sich zu Ihrer eigenen Beruhigung, ob es einen Bebauungsplan für die Fläche gibt. Ist das nicht der Fall, muss sicher erst einmal außer weiteren Pachterhöhungen nichts befürchtet werden. Das könnte anders aussehen, wenn es in dem Komplex einen hohen Leerstand gibt, die Stadt beispielsweise oftmals Müll beräumen muss und dadurch hohe Kosten entstehen.

Mit dem 31. Dezember 2022 enden die bisherigen Bestimmungen im Schuldrechtsanpassungsgesetz, nach denen die Nutzer von Datschen und Garagen bei Vertragsende und einem Abriss maximal die Hälfte der dafür anfallenden Kosten tragen müssen. Dazu herrscht gegenwärtig vielerorts die Auffassung, der Grundstückseigentümer könne ab dem 1. Januar 2023 die Herausgabe eines unbebauten Grundstücks verlangen - sprich eines Grundstücks, das sich in dem Zustand befindet, wie es der Pächter übernommen hat.

Doch es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte darüber urteilen werden. Wenn jedoch ein Abriss ohnehin absehbar ist und Sie das Risiko ausschließen wollen, ab 2023 die vollen Kosten dafür tragen zu müssen, sollten Sie jetzt noch schnell kündigen.

Nein, die gibt es nicht. Wenn allerdings schon ein entsprechender Bebauungsplan gescheitert ist, dann sollten Sie sich die Gründe dafür mal genauer anschauen. In der Baubehörde können Sie dies tun, wenn Sie sich als Pächter ausweisen und damit ein berechtigtes Interesse haben. Handelt es sich beispielsweise um schwierigen Bauuntergrund durch Morast, Bergbaugelände oder anderes, dann bleiben die Garagen für die Stadt eine sichere Einnahmequelle über Jahre, während Bauvorhaben scheitern würden. Das muss man konkret anhand der örtlichen Gegebenheiten prüfen.

Wichtig ist, dass Sie noch immer einen alten Vertrag haben, es immer nur Anpassungen gab. Allerdings ist dies auch kein Schutz für Sie, was eine etwaige Kündigung betrifft. Die Garage würde damit automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers fallen. Allerdings steht Ihnen nach einer Kündigung – egal von welcher Seite - eine Entschädigung zu, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage erhöht hat. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn die Garage vom neuen Eigentümer weitervermietet wird.

Ein Verkauf der Garage ihrerseits ist rechtssicher nur mittels eines dreiseitigen Vertrages möglich. Darin stimmt der Grundstückseigentümer zu, dass der Käufer der Garage in Ihren alten DDR-Vertrag eintritt. Ansonsten würde die Garage mit Beendigung des DDR-Vertrags per Gesetz automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers fallen.

Zum Vererben: Stirbt der Nutzer, gehen das Garageneigentum und der Vertrag grundsätzlich auf dessen Erben über. Allerdings kann auch den Erben vom Grundstückseigentümer jederzeit gekündigt werden. Die Erben hätten dann einerseits die Möglichkeit, eine Entschädigung geltend zu machen, wenn die Garage vom neuen Eigentümer weitergenutzt wird. Auf der anderen Seite würden bei einem Abriss auch Kosten auf die Erben zukommen.

Wenn Sie die Garage übergeben, egal ob nach Verkauf oder Kündigung, machen Sie ein genaues Übergabeprotokoll, möglichst mit Fotos. Wir haben oftmals in den letzten Monaten von Betroffenen gehört, dass über längere Zeiträume nicht genutzte Garagen aufgebrochen und als Müllplätze benutzt werden. Sichern Sie sich deshalb vor etwaigen ungewollten Kosten ab.

Da muss man sehr genau hinschauen, worum es sich bei der Anlage handelt. Sprechen wir von einem Erholungsgebiet, dann müsste man prüfen, ob die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes für Sie zutreffen. Handelt es sich aber um eine Sparte im Sinne des Bundeskleingartengesetzes, unterscheiden sich die Regelungen grundlegend von Pachtverträgen für Bungalowgrundstücke. Solche Kleingärten sind von den eintretenden Veränderungen aufgrund des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht betroffen.

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Das müssten Sie eigentlich bereits seit 2015, denn seitdem gibt es für solche Pachtgrundstücke keinen Kündigungsschutz mehr. Allerdings treten jetzt nach den Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes andere Bedingungen hinsichtlich einer Entschädigung sowie eventueller Abrisskosten ein.

Mit Ablauf des 2. Oktober 2022 endet für Datschen mit DDR-Vertrag die sogenannte Investitionsschutzfrist. Das heißt: Wenn der Grundstückseigentümer den Pachtvertrag kündigt und das Vertragsverhältnis ab dem 3. Oktober endet, muss er dem bisherigen Pächter nicht mehr den Zeitwert der auf dem Grundstück vorhandenen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen erstatten. Wenn er jedoch die Datsche nicht abreißt und stattdessen selbst weiter nutzt oder vermietet, steht Ihnen trotzdem eine Entschädigung zu. Dazu muss ein von Ihnen beauftragter Gutachter die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die Bebauung mit der Datsche errechnen. Das gilt übrigens auch, wenn Sie selbst den Vertrag kündigen. Und nun zum Abriss: Wenn der Grundstückseigentümer kündigt und das Vertragsverhältnis zwischen dem 3. Oktober und dem 31. Dezember 2022 endet, kann er bei einem Abriss innerhalb eines Jahres die Hälfte der Kosten bei Ihnen geltend machen. Ab dem kommenden Jahr kann der Grundstückseigentümer möglicherweise von Ihnen auch fordern, die Datsche abzureißen und das allein auf Ihre Kosten.

Das können Sie, müssen aber dabei einige rechtliche Dinge beachten. Erst einmal sollten Sie beim zuständigen Bauamt prüfen, ob es irgendwelche Pläne der Kommune gibt, dass auf dem entsprechenden Land Bauvorhaben geplant sind, es vielleicht einen Bebauungsplan gibt. In diesem Fall würde es wohl keinen Sinn mehr haben, dass Ihre Tochter den Bungalow samt Pachtvertrag übernimmt.

Wenn ein solcher Abriss nicht zu befürchten ist und sich eine Übergabe lohnt, müssten Sie, Ihre Tochter und der Grundstückseigentümer einen dreiseitigen Vertrag abschließen. Darin müsste der Verpächter zustimmen, dass Ihre Tochter in den alten DDR-Pachtvertrag eintritt. Ansonsten würde der Bungalow per Gesetz automatisch an den Grundstückseigentümer fallen. Allerdings ist der Grundstückseigentümer nicht verpflichtet, einen solchen dreiseitigen Vertrag zu unterschreiben.

Sie haben das Recht, eine Entschädigung zu fordern, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bäume erhöht hat. Allerdings könnte es auch sein, dass Sie diese Forderung mit der Hilfe eines Gutachters, eines Anwalts oder eines Gerichts gegenüber dem Verpächter durchsetzen müssen. So wichtig Bäume auch sind, in Geld gerechnet sind das oftmals nur geringe Mengen, mit denen Sie rechnen könnten. Deshalb sollten Sie vorher das Verhältnis zwischen finanziellem Aufwand und Risiko einerseits und der möglichen Entschädigungssumme andererseits abwägen.

Bei alten DDR-Verträgen haben Pächter bei Vertragsende in der Regel zwar die Möglichkeit der Wegnahme und des Abrisses, müssen dies aber nicht tun. Wenn Sie zum Jahresende 2022 gekündigt haben, müssten Sie selbst die Initiative zum Abriss ergreifen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie dann die Hälfte der Kosten dafür bei den bisherigen Pächtern geltend machen.

Wurde tatsächlich ohne eine Baugenehmigung und Ihre Zustimmung gebaut, müssten die Pächter unter Umständen abreißen, wenn Sie das wünschen. Darüber könnte es jedoch zu teuren Rechtsstreitigkeiten kommen, denn Sie haben die Bauten ja auch über viele Jahre geduldet. Besser ist immer eine gütliche Einigung.

Für nach 1990 abgeschlossene Verträge gilt das Bürgerliche Gesetzbuch, und Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich zuallererst, aus den Festlegungen, die im Vertrag getroffen wurden. Ohne diesen Vertrag zu kennen, kann man nur so viel sagen. Mit dem Abschluss eines neuen Vertrages und dem damit verbundenen Ende des DDR-Vertrages ist der Bungalow wahrscheinlich per Gesetz an den Grundstückseigentümer gefallen. Das heißt, dass Sie sich nach einer Kündigung nicht an den Kosten für einen eventuellen Abriss beteiligen müssen. Andererseits haben Sie auch keinen Anspruch auf Entschädigung mehr.

Einen Vertrag über 99 Jahre abzuschließen, war zu DDR-Zeiten nicht üblich. Falls er doch für diesen Zeitraum Gültigkeit haben soll, muss das in dem Vertrag auch genauso formuliert sein. Wahrscheinlich aber handelt es sich um einen unbefristet abgeschlossenen Vertrag, das heißt allerdings nur, dass der Vertrag keine konkrete Laufzeit hat. Er kann also auch jederzeit gekündigt werden.