Eigentum in Brandenburg

: Die Straße wird erneuert – wann muss ein Anwohner zahlen?

Wir wohnen im rechten Winkel zu einer Hauptstraße in einer kleineren Nebenstraße. An der Hauptstraße wird gerade gebaut, verschiedenen Medien wie Wasser werden neu verlegt. Im kommenden Jahr soll unsere Straße – bisher nur eine Sandpiste – allerdings mit Straßenlaternen – zur richtigen Straße „umgebaut“ werden. Für welche Kosten müssen wir dann aufkommen?

Wenn es sich bei Ihrem Sandweg nicht nur um eine ganz kurze Straße, – also ein „Anhängsel“ der Hauptstraße – handelt, gilt dieser meist als selbstständige Erschließungsanlage, die dann beitragspflichtig ist. Das heißt, es können Beiträge in Höhe von bis zu 90 Prozent der umlegbaren Kosten für Fahrbahn, Straßenentwässerung und Beleuchtung erhoben werden, wenn es keine abweichenden Regelungen in Ihrer Erschließungssatzung gibt. In Ihrem konkreten Fall ist die Beleuchtung als Neubau strittig, da ja bereits Straßenlaternen vorhanden sind, diese nur modernisiert werden.

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Hintergrund

Kommune steht in der Verkehrssicherheitspflicht

Mein Grundstück liegt an einer Hauptstraße. Der Gehweg wurde in den letzten Jahren durch immer mehr dort rauffahrende und haltende Paketfahrzeuge völlig zerfahren. Die Unebenheiten sind eine echte Gefahr für Fußgänger und Radfahrer, und beim Winterdienst habe ich große Probleme. Muss ich das vor meinem Haus wieder in Ordnung bringen und bezahlen oder die Stadt, denn es handelt sich um kommunales Eigentum bei dem Gehweg?

Den Teil, wo sich Ihre Grundstückszufahrt befindet, müssten Sie finanziell übernehmen. Aber das dürften nur ein paar Meter sein. Ansonsten gehört der Fußweg zum Straßenkörper und da muss das Instandhaltungsprogramm der Kommune greifen. Schreiben Sie die Kommune an, dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und weisen Sie auf die Unfallgefahren hin. Die Kommune muss ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen.

Klären, wem die Straße gehört

Insgesamt 48 Wohneinheiten gibt es in unseren Blöcken, gemischt Miet- und 16 Eigentumswohnungen. Die Straße vor den Blöcken ist noch so, wie sie einst für die Bauarbeiten angelegt wurde: ohne jede Befestigung und in einem schlechten Zustand. Fest steht, dass etwas gemacht werden muss. Müssen das dann nur wir als Eigentümer bezahlen oder wird das zusammen mit den Mietern finanziert?

Ihr Problem muss man in Einzelteile zerlegen und erklären. Grundsätzlich haben Sie mit der Kritik am Grundzustand der Straße recht. Der oder die Eigentümer der Straße müssen ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. In einem ersten Schritt müssen Sie oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer feststellen, wem die Straße überhaupt gehört.

Gehört sie den Wohnungseigentümern als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums oder gehört sie der Kommune. Dazu schauen Sie in Ihrer Teilungserklärung nach. Oftmals ist es so, dass Baustraßen ewig als solche deklariert sind und nicht von der Kommune übernommen wurden.

Erst wenn Klarheit über die Eigentumsverhältnisse herrscht, kann der nächste Schritt gemacht werden. Gehört der Sandweg zum Grundstück, dann wären die Eigentümer auch anteilig dafür finanziell zuständig. Die Mieter nicht, da es sich um eine einmalige Aufwendung handelt, die nicht auf die Miete umlegbar ist.

Aber die Mietwohnungen haben ja einen Eigentümer, der eben diese vermietet. Diese Eigentümer wären dann, vorausgesetzt die Straße gehört zum Grundstück, anteilig für die Finanzierung der Straßenerschließung zuständig. Die Eigentümer müssen in ihrer jährlichen Eigentümerversammlung dazu einen Beschluss fassen, der die Umsetzung und Finanzierung regelt

Wenn Splitt in Löchern zur Gefahr wird

In unserem Ort gibt es die unterschiedlichsten Straßenbeläge auf engstem Raum, von gut ausgebaut über nur Asphalt rauf zu DDR-Zeiten. Unsere Variante ist eine Sandpiste mit riesigen Löchern. Da hat die Gemeinde vor ein paar Wochen groben Splitt zur Verbesserung aufschütten lassen. Das hat alles noch schlimmer gemacht. Die spitzen und keinesfalls kleinen Steine fliegen herum, wenn Autos fahren, echt gefährlich. Mich hat es schon zwei Fahrradreifen gekostet. Ich überlege, ob ich mich mal an die Gemeinde wende, dass die Straße richtig gemacht wird. Wäre das ratsam?

Auf alle Fälle könnte es teuer werden, denn wenn es bisher ein Sandweg ohne Belag, Beleuchtung und Entwässerung ist, dann müssen die Anwohner für die erstmalige Herstellung der Straße mit allen Nebenanlagen die Erschließungskosten übernehmen und dies in Abhängigkeit der Satzung der Gemeinde mit bis zu 90 Prozent. Ob das allen Nachbarn gefällt?

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Was die Gemeinde mit dem Splitt gemacht hat, ist einfach ein Notbehelf. Vielleicht können Sie aber darauf hinweisen, dass durch diese „Aufhübschung“ Unfallgefahren entstanden sind und die Straße nicht mehr gefahrlos zu nutzen ist. Dann muss die Gemeinde ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Ein Einwalzen des Splitts und das Aufbringen einer dünnen Sandschicht könnten da bereits Abhilfe schaffen.

In manchen Kommunen gilt ein Anwohnervotum

Wir wohnen am Ende einer Anliegerstraße. Zu erreichen sind mein Grundstück und die Nachbargrundstücke schon seit DDR-Zeiten über einen Sandweg. Jetzt will die Gemeinde eine feste Straße mit Beleuchtung bauen, wofür wir 90 Prozent der Kosten übernehmen sollen. Unter den Bedingungen lehnt die Mehrheit der Anwohner den Straßenneubau ab. Was können wir jetzt tun? Und hilft uns weiter, dass die Straßenausbaubeiträge in Brandenburg ja eigentlich abgeschafft wurden?

Es gibt Gemeinden, in denen die Anwohner einer Anliegerstraße selbst entscheiden können, ob diese grundhaft neu gebaut wird oder nicht. In Bernau zum Beispiel zählt dann die einfache Mehrheit der Anwohner. Es gibt nur ein Ausschlusskriterium. Die neue Straße muss gebaut werden, wenn die Gemeinde ansonsten ihre Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllen kann. Sie sollten in Ihrer Gemeinde nachfragen, ob auch bei Ihnen ein solches Anwohnervotum akzeptiert werden würde.

Wenn jedoch eine neue Straße gebaut wird, werden Sie an der Kostenbeteiligung nichts ändern können. Da es sich bei Ihnen offensichtlich um eine Erschließung, also eine erstmalige Herstellung der Straße, handelt, werden dafür Anliegerbeiträge fällig. So ist es im Bundesbaugesetz verankert. Dort heißt es auch, dass die Gemeinde mindestens zehn Prozent der Kosten zu tragen hat. Auf die Anwohner kommen demzufolge bis zu 90 Prozent zu. Allerdings könnte die Gemeindevertretung beschließen, den Kostenanteil der Gemeinde zu erhöhen und so die Anwohner zu entlasten.

Die Abschaffung der Straßenausbauträge in Brandenburg hilft Ihnen leider nicht weiter. Ihre Straße wird neu gebaut und nicht wie beim Straßenausbau lediglich erneuert oder erweitert. Sie sollten jedoch als Anwohner darauf pochen, dass dabei nicht so viel wie möglich, sondern nur so viel wie notwendig gebaut wird.

Anwohner in Oranienburg haben Wahl unter drei Varianten

Zu unseren Häusern am Rande der Ortschaft führt bisher nur ein Sandweg. Wir hätten zwar gern eine Befestigung, eine vollständig ausgebaute Straße wäre uns als Anwohner aber zu teuer. Unser Bürgermeister stellt uns jedoch vor die Wahl: Entweder ganz oder gar nicht. Muss man denn so unflexibel sein?

Es ist Sache der Kommunen, die Straßenerschließung so bürgerfreundlich wie möglich zu gestalten. Ein gutes Beispiel ist die Stadt Oranienburg. Dort haben die Einwohner jetzt die Wahl zwischen drei Varianten. Sie können sich für einen grundhaften Straßenneubau plus Umlage der Kosten auf die Anwohner entscheiden. Möglich ist aber auch eine abgespeckte Variante, bei der die Straße mit einer einfachen, dünnen Asphaltschicht versehen wird. Hier zahlen die Anwohner nur für die Grundstückszufahrten. Drittens können die Anwohner einfach ihren Sandweg behalten, wenn das aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht nicht ausgeschlossen ist.

Dieses Drei-Varianten-Modell ist schon vor geraumer Zeit von den Stadtverordneten beschlossen worden. Seitdem haben die Anwohner mehrerer Straßen durchweg für die zweite, abgespeckte Variante votiert.

Kostenübernahme bei Eckgrundstücken

Ich habe ein Eckgrundstück und soll jetzt für den Neubau einer angrenzenden Straße Erschließungsbeiträge zahlen. Und dass, obwohl meine Auffahrt auf der anderen Grundstücksseite liegt. Bin ich jetzt der Dumme? Muss ich für zwei Straßen zahlen?

Sie müssen wohl leider für beide Straßen zahlen. Denn für die Beitragserhebung ist nur die Möglichkeit der Benutzung ausschlaggebend. Aber es gibt oft auch Ermäßigungen für Eigentümer von Eckgrundstücken. Dazu sollten Sie einen Blick in die Straßenerschließungsbeitragssatzung Ihrer Gemeinde werfen. Es liegt allerdings allein im Ermessen der Gemeinde, ob sie in der Satzung eine allgemeine Ermäßigung für alle Grundstücke vorsieht, die durch zwei Anbaustraßen erschlossen werden, oder schlechthin auf jegliche Eckvergünstigung verzichtet.

Für die geplante Straßenerschließung sollen wir jetzt eine Vorauszahlung leisten. Bin ich dazu verpflichtet auch wenn ich große Zweifel daran habe, dass wirklich versucht wird, preisgünstig zu bauen?

Grundsätzlich kann die Gemeinde für Erschließungsmaßnahmen, wenn es denn solche sind, Vorauszahlungen verlangen. Voraussetzung ist, dass dies in der Satzung geregelt ist und mit der Herstellung der Anlagen binnen vier Jahren zu rechnen ist. Diese Vorausleistung wird später mit der endgültigen Beitragsschuld verrechnet.

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Auch wenn Sie vorhaben, dagegen Widerspruch einzulegen, sollte Sie unter Vorbehalt erst einmal zahlen, sonst werden erhebliche Zinsen und Säumnisgebühren fällig. Gibt es schon im Vorleistungsbescheid offensichtliche Fehler, kann bereits gegen diesen Bescheid Widerspruch eingelegt werden. Den Kosten kann man jedoch meist erst vollumfänglich widersprechen, wenn die Rechnungslegung erfolgt ist, das heißt, wenn nach Abschluss der Arbeiten der Endbescheid kommt. Dessen ungeachtet können Sie auch jetzt schon in einem Schreiben an die Gemeinde klarstellen, dass Sie die geplanten Arbeiten für überdimensioniert halten.

Was passiert, wenn Baupreise gestiegen sind?

Bereits 2018 sollte der Schotterweg vor unserem Grundstück verschwinden und dort eine richtige Straße gebaut werden. Das Projekt wurde jetzt auf 2025 verschoben. Mittlerweile sind die Baupreise nach oben geschnellt und unsere Erschließungsbeiträge sollen entsprechend höher ausfallen. Das sehen wir nicht ein, denn es ist ja nicht unsere Schuld, dass die Baumaßnahme immer wieder verschoben wurde.

Ich verstehe Ihren Ärger. Nur leider ist es laut Baugesetzbuch so, dass letztlich der sogenannte beitragsfähige Erschließungsaufwand zählt. Festgesetzt wird dieser auf der Basis der tatsächlich entstandenen Kosten für den Straßenneubau oder nach Einheitssätzen für durchschnittlich aufzuwendende Kosten für vergleichbare Anlagen. Davon werden mindestens zehn Prozent Gemeindeanteil abgezogen.

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Der verbleibende Aufwand wird dann nach einem Schlüssel auf alle erschlossenen Grundstücke verteilt. Maßstäbe sind dabei in der Regel die Grundstücksfläche sowie Art und Maß der möglichen baulichen Nutzung. Genau geregelt wird das in den jeweiligen Satzungen der Städte und Gemeinden. Doch gerade vor dem Hintergrund Ihrer lange verzögerten Erschließung sollten Sie darauf drängen, dass der Straßenbau möglichst kostengünstig erfolgt. Auswärtige Planungsbüros neigen mitunter dazu, Luxusvarianten vorzuschlagen. Es geht aber auch anders.

Ich habe gehört, dass es Gemeinden gibt, die den Anwohnern anbieten, als Alternative zum Neubau lediglich eine sogenannte erweiterte Straßenunterhaltung vorzunehmen. Was ist darunter zu verstehen?

Bei einer erweiterten Straßenerhaltung wird die bisher locker befestigte Fahrbahn lediglich mit einem Asphaltstreifen überzogen. Daneben werden Mulden angelegt, um das Niederschlagswasser aufzufangen und vor Ort versickern zu lassen. Das ist wesentlich kostengünstiger als ein grundhafter Neubau. Und ganz wichtig: Für die Grundstückseigentümer der betreffenden Straßen ist eine solche Maßnahme in der Regel beitragsfrei. Ein freiwilliger Zuschuss der Anlieger zur Verbesserung der Straßenunterhaltung kann mit der Gemeinde allerdings vereinbart werden.