DDR-Garagen in Brandenburg

: Kündigung, Verkauf, Abriss – was gilt für Garagenhöfe?

Doch was können Betroffene konkret erreichen? Am Lesertelefon haben Hagen Ludwig, Lothar Blaschke und Peter Ohm vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) Fragen beantwortet.

Was beinhaltet das Schuldrechtsanpassungsgesetz?

Seit Jahrzehnten bin ich Garageneigentümer, habe auch noch den alten DDR-Vertrag. 2023 teilte mir die Kommune mit, die Garage sei mittlerweile ihr Eigentum geworden, weil sie auf ihrem Grund und Boden steht. Grundlage dafür sei das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Habe ich damit keine Rechte mehr?
Hier hat die Kommune wohl einiges durcheinandergebracht.  Zum besseren Verständnis seien einige Eckpunkte des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nochmals erklärt. In der DDR hat man den Bürgern die Gelegenheit gegebenen, Eigentumsgaragen ebenso wie private Erholungsbungalows zu errichten. Die dazugehörigen Grundstücke wollte man ihnen aber nicht verkaufen. So ist selbstständiges Gebäudeeigentum auf fremdem Grund und Boden entstanden.

Nach der Wende stellte man fest, dass es eine solche Konstellation im bundesdeutschen Recht nicht gibt. Deshalb verabschiedete der Bundestag das Schulrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar 1995 in Kraft trat. Es regelt unter anderem, dass dieses selbstständige Gebäudeeigentum so lange fortbestehen kann, bis das alte DDR-Vertragsverhältnis durch Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung beendet wird. Der Grundstückseigentümer wird dann automatisch auch Eigentümer des Bauwerkes, aber auch nur dann. Einen Automatismus, wie von Ihrer Kommune behauptet, gibt es nicht.

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Potsdam

Ich möchte meine Garage, die auf einem kommunalen Grundstück steht, aus Altersgründen abgeben. Jetzt hat mir die Stadtverwaltung erklärt, dass das Schuldrechtsanpassungsgesetz mit Ablauf des Jahres ausgelaufen sei und ich die Garage deshalb nicht mehr verkaufen kann. Stimmt das so? 
Vorangestellt sei: Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ist keinesfalls ausgelaufen. Es bleibt so lange gültig, bis der Bundestag als Gesetzgeber etwas Anderes beschließt. Allerdings ist der Verkauf einer Garage auf fremdem Grund und Boden auch auf der Grundlage dieses Gesetzes nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich. Rechtlich sicher lässt sich das nur durch einen sogenannten Dreiseitigen Vertrag gestalten. Darin erklärt sich der Grundstückseigentümer einverstanden, dass der Käufer in den alten DDR-Pachtvertrag des Verkäufers eintritt. Dadurch wird verhindert, dass der DDR-Pachtvertrag endet und die Garage dann per Gesetz zwingend an den Grundstückseigentümer fällt. Allerdings: Der Grundstückseigentümer ist nicht verpflichtet, einen solchen Dreiseitigen Vertrag zu unterschreiben.

Mit Garage erhöht sich der Verkehrswert des Grundstücks

Welche Handlungsoptionen bleiben mir, wenn ich meine Eigentumsgarage aufgeben möchte, der Grundstückseigentümer jedoch einen Verkauf nicht erlaubt? 
Wahrscheinlich bleibt Ihnen nur die Option, selbst zu kündigen. Doch was viele nicht wissen: Vermietet der Grundstückseigentümer die Garage danach weiter, können Sie eine Entschädigung verlangen. Dabei geht es nicht mehr um den Zeitwert der Garage, sondern um die Verkehrswerterhöhung des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage. Diese wird mittels Ertragswertverfahren von einem Gutachter ermittelt. Das heißt, die zu erwartende Höhe der Mieteinnahmen spielt eine wesentliche Rolle.

Unser Garagenkomplex steht auf altem Armeegelände, was heute aber der Stadt gehört. Dorthin zahlen wir die Pacht. Wir haben das verwilderte Areal einst allein hergerichtet, die Garagen selbst gebaut und finanzieren bis heute die Erhaltung bzw. haben neue Medien vor ein paar Jahren legen lassen, mit Genehmigung der Stadt. Jetzt ist für uns alle eine Kündigung im Gespräch, es soll hier gebaut werden. Müssen wir dann alles abreißen, wieder auf unsere Kosten? 
Sie sollten sich jetzt bereits für eventuelle Abrissforderungen wappnen und Ihre gesamte Vertragssituation einschließlich der möglicherweise komplizierten Eigentumssituation von einem Experten prüfen lassen. Oft stellt sich dabei heraus, dass im Falle eines Abrisses die Kosten nicht auf die Nutzer abgewälzt werden können. Zudem können Sie auf der Grundlage der juristischen Analyse entscheiden, wie Sie gegenüber dem Grundstückseigentümer auftreten, um eine Kündigung möglichst zu vermeiden.

Winterdienst vor der Garage eine Pflicht?

Ich habe 1998 einen Mietvertrag für eine Garage unterzeichnet. Darin ist festlegt, dass ich die Verkehrssicherheitspflicht für das Garagengrundstück übernehme und auch für den Winterdienst verantwortlich bin. Nun werde ich immer älter und kann zum Beispiel das Schneeschieben nicht mehr bewältigen. Kann man mich als Mieter überhaupt so in die Pflicht nehmen?
Im deutschen Recht gibt es das Prinzip der Vertragsfreiheit. Diese umfasst auch, dass ein Vertrag inhaltlich frei gestaltet werden kann, es sei denn, es werden gesetzliche Regelungen verletzt. Letzteres ist bei Ihrem Vertrag offensichtlich nicht der Fall. Das heißt, dass Sie die eingegangenen Verpflichtungen auch erfüllen müssen. Wenn Sie selbst dazu nicht mehr in der Lage sind, können Sie zum Beispiel Ihren Garagennachbarn bitten, den Winterdienst für Sie zu übernehmen, gegebenenfalls für ein Entgelt.

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Frankfurt (Oder)

1998 haben wir eine Mietwohnung bezogen. Der Vormieter hatte eine Eigentumsgarage aus DDR-Zeit, die er uns verkauft hat. Jetzt hat uns die Gemeinde mitgeteilt, dass Sie uns den Pachtvertrag kündigen wird und wir das Gelände beräumt zu übergeben haben, weil dort noch ein Wohnhaus gebaut werden soll. Das heißt, wir sollen auch noch den Abriss finanzieren. Das kann doch nicht sein, oder?
Sie sollte jetzt prüfen lassen, ob Sie juristisch gesehen überhaupt noch Eigentümer der Garage sind. Denn ein rechtssicherer Verkauf einer Eigentumsgarage auf fremdem Grund und Boden war 1998 nur noch über einen Dreiseitigen Vertrag möglich. Darin hätte die Gemeinde einwilligen müssen, dass Sie in den alten DDR-Pachtvertrag eintreten. Das ist offensichtlich nicht geschehen. In der Folge ist die Garage laut Schuldrechtsanpassungsgesetz wahrscheinlich zwingend in das Eigentum der Gemeinde übergegangen. Sie haben sich zwar als Eigentümer gefühlt, waren aber nur noch Mieter der Garage. Als solchen kann Sie die Gemeinde nicht zum Abriss verpflichten, es sei denn, Sie haben vertraglich etwas Anderes festgelegt.

Wann gibt es eine Entschädigung für den Abriss?

In einem Schreiben hat mir die Kommune vorgeschlagen, meine Garage für einen Euro zu übernehmen, wenn ich kündige. Wenn ich dem nicht zustimme, dann soll ich alles abreißen auf meine Kosten. Muss ich also mein Eigentum so völlig ohne Entschädigung übergeben, weil die Kommune dies fordert?
Erst einmal müssen Sie prüfen, ob Ihr Vertrag für die Garage noch zu DDR-Zeiten geschlossen wurde und damit unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fällt. Nur dann könnte man überhaupt über eine Form der Entschädigung nachdenken und diese versuchen durchzusetzen. In dem Gesetz werden zwei mögliche Formen einer Entschädigung genannt.

Die erste Variante, eine Entschädigung nach Zeitwert, kann nicht mehr angewendet werden, weil der Investitionsschutz ausgelaufen ist. Für Sie bliebe unter Umständen nur noch die Entschädigung auf der Grundlage der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die von Ihnen errichtete Baulichkeit. Solch eine Verkehrswerterhöhung läge beispielsweise vor, wenn die Garage auf einer Fläche steht, die aktuell nicht mehr bebaut werden darf, weil sie vielleicht in einem Außenbereich liegt.

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Frankfurt (Oder)

Wir sind noch Eigentümer einer Reihengarage in Cottbus, gebaut zu DDR-Zeit in einem Komplex mit anderen Garagen. Im vergangenen Jahr ist mein Mann verstorben, ich bin zu den Kindern gezogen und brauche deshalb die Garage gar nicht mehr. Aber ich kann die gestiegenen Kosten auch nicht mehr tragen und wollte verkaufen. Das erlaubt die Kommune aber nicht. Was kann ich tun, um finanziell nicht noch weiter belastet zu werden?
Sie können den Vertrag fristgemäß kündigen. Die Garage geht dann per Gesetz in das Eigentum der Kommune über.  Eine Abrissforderung haben Sie wahrscheinlich nicht zu befürchten, da man das Bauwerk ja schlecht aus der Garagenreihe herausreißen kann. Wenn die Stadt als neuer Eigentümer die Garage aber wieder vermietet und daraus Einnahmen erzielt, können Sie eine Entschädigung verlangen.