Heizungsgesetz von Habeck

: Alte Heizung in altem Haus – lohnt Immobilien-Verkauf jetzt noch?

„Unsere Fachbetriebe und deren Kunden wissen nicht, was ab kommenden Jahr noch erlaubt ist und was nicht. Aus Angst vor Neuerungen investieren gerade viele Hauseigentümer noch in alte Gas- oder Ölheiztechnik.“

Beim Hausbau in Brandenburg herrscht viel Unsicherheit

Die Verunsicherung über das Gesetz führt auch dazu, dass viele andere Fragen aufgeworfen werden, an die früher kaum jemand gedacht hat. Beispielsweise ist vielen nicht klar, was sie nun noch mit ihrem alten Haus machen können, bei dem es erheblichen energetischen Sanierungsbedarf gibt. Dazu gehören alte Immobilien aus den sechziger oder siebziger Jahren, die eine Ölheizung haben. Die bange Frage: Kann man die Immobilie denn jetzt noch verkaufen?

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„Die Preise für manche dieser Immobilien sind zwar massiv gefallen“, sagt Achim Amann, Vorstandsmitglied des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg. Doch bedeute dies nicht automatisch, dass man sie nicht mehr verkaufen könne. „Das hängt von der Region ab. Im Speckgürtel von Berlin ist dies mit Sicherheit nicht der Fall“, erklärt der Fachmann im Gespräch mit diesem Nachrichtenportal.

„Immobilien beispielsweise, die in den sechziger oder siebziger Jahren gebaut worden sind, waren noch nie besonders qualitativ hochwertig“, so Amann. „Sie haben immer davon profitiert, dass sie sich in einer guten Lage befinden“, macht der Experte klar. Jetzt könne es sogar teilweise günstiger sein, diese Objekte ganz abzureißen und eine neue Immobilie zu bauen, anstatt zu sanieren.

Alte Häuser mit Preis-Rückgängen bis zu 20 Prozent

Manche Immobilien haben teilweise einen massiven Preisabschlag. Das bedeutet, es gibt Rückgänge gegenüber den Höchstwerten in den Jahren 2021 und 2022 um 15 bis 20 Prozent. Doch stellen diese Wertverluste letztlich nur eine Korrektur der starken Preisentwicklung dar, die es in den Vorjahren während der Corona-Zeit gegeben hat.

Viele waren damals aus Berlin nach Brandenburg gezogen und haben dort Immobilien gekauft, wodurch die Preise massiv gestiegen waren. Und diese Entwicklung wird jetzt gerade wieder zurückgenommen – nichts weiter. In den USA und anderen Ländern dieser Welt lässt sich Ähnliches beobachten. Auch dort pendeln sich die Preise wieder auf das Niveau von 2019 aus der Vorpandemie-Zeit ein.

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„Und zu diesen Niveaus wird nun wieder gehandelt“, sagt Amann. „Grundsätzlich kann man nicht sagen, dass man alte Häuser aufgrund ihres schlechten energetischen Zustandes nicht mehr verkaufen kann“, so der Fachmann.

Finanzierung von Immobilien wird immer schwieriger

Ein Problem: Die Finanzierung für Immobilien ist in den vergangenen Jahren grundsätzlich schwieriger geworden. Die Kriterien bei den Banken haben sich bereits verschärft. Jedes Land muss dafür sorgen, dass für Häuser und Wohnungen die Ziele „environmental“, „social“ und „gouvernemental“ (ESG) umgesetzt werden, die schon länger feststehen. In 10 bis 15 Jahren dürften nicht nachhaltig gebaute Immobilien nur sehr schwer durch die Finanzhäuser finanziert werden.

Seitdem sind die Energieberater aktiv, die früher immer von den Architekten und Heizungsbauern eher belächelt worden sind. Jetzt bekommen sie aber eine richtige Dynamik. Schätzungen zufolge arbeiten derzeit rund 3500 von ihnen in Deutschland.

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Ein weiteres Problem besteht darin, dass man für die Sanierung seines Hauses oft sehr lange warten muss. Heizungsbauer dürften möglicherweise im laufenden Jahr für den Austausch der Heizung gar keine Termine mehr freihaben. Doch auch dafür gibt eine Lösung: Man kann darauf verzichten, weil manchmal eine Wärmepumpe gar nicht notwendig ist. Es kann auch ausreichend sein, für eine effektive Innendämmung der Häuser zu sorgen.

Statt Heizungsbauer den Malermeister bestellen - der hat freie Termine

Und dafür bestellt man einen Malermeister, der in Regel immer noch Bestellungen annimmt. Denn viele Bauvorhaben wurden in der jüngsten Vergangenheit storniert, weil viele Hausbauer aufgrund der schwierigen politischen Entwicklung skeptisch geworden sind. Einen solchen Termin kann man oft schon in der darauf folgenden Woche erhalten.

„Vor sieben Jahren habe ich in der Nähe Berlins ein Haus gekauft, das vollständig saniert und mit einer modernen Gasheizung ausgestattet“, erklärt Amann von der Immobilienorganisation IVD und weist darauf hin, dass das Haus ursprünglich 1933 errichtet worden sei.

Der Energieberater riet ihm, die Heizung so zu belassen, weil sich jetzt ein Austausch nicht lohne. Dafür hat er die Fassade mit einer Dämmplatte versehen, zwei Fenster ausgetauscht und für eine einfache Be- und Entlüftung gesorgt.

Folgendes musste dafür veranschlagt werden: Die mechanische Be- und Entlüftung kostete im Baumarkt rund 600 Euro, für die Fassade musste man mit circa 25.000 bis 30.000 Euro rechnen, und für die zwei Fenster waren noch einmal etwa 1.000 Euro aufzubringen. Dazu kam das Honorar für den Malermeister. „Damit bin ich aus der ungünstigen Gebäude-Klasse F herausgekommen, die für weitere Finanzierung der Immobilie ungünstig sein kann“, fügt Amann hinzu.