Die Fragen und Antworten entstammen einer Telefonaktion mit Lothar Blaschke und Hagen Ludwig vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer.
Seit Jahrzehnten, seit Anfang der 1980er-Jahre, habe ich eine Garage in einem Komplex mit noch über 50 anderen Nutzern. Zu Wendezeiten gehörte das Land, auf dem die drei langen Gebäudereihen stehen, erst der Stadt, dann wechselten die Grundstückseigentümer immer mal wieder. Kaum hatte das Jahr 2023 begonnen, erhielten wir alle vom derzeitigen Eigentümer die Kündigung und sollen jetzt bis Mitte des Jahres räumen oder einen Betrag von jeweils über 1100 Euro für den Abriss zahlen. Sind wir alle dazu verpflichtet? Selbst wenn ich wollte, könnte ich doch schon aus rein statischen Gründen nicht einfach meine Garage aus einer ganzen Reihe entfernen ...
Ihre Frage kann man nicht mit einem Ja oder Nein beantworten, denn es hängt von Ihrem Vertrag und vor allem auch dem Datum des Vertragsabschlusses ab. Im ersten Schritt sollten Sie dies deshalb ganz genau prüfen. Haben Sie trotz der aufgezählten zahlreichen Eigentümerwechsel noch den alten DDR-Pachtvertrag, dann unterliegen Sie dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Allerdings ist mit dem Beginn des Jahres 2023 die darin enthaltene Regelung ausgelaufen, dass sich Pächter und Verpächter nach Kündigung und Vertragsbeendigung eventuelle Abrisskosten je zur Hälfte teilen müssen. Dies gilt also nicht mehr. Stattdessen ist aktuell mancher Verpächter der Meinung, dass nach Kündigung und Vertragsbeendigung der bisherige Pächter das Grundstück im Ursprungszustand – also unbebaut – zurückgeben muss. Fakt ist aber, dass dies bisher nicht so deutlich durch den Gesetzgeber geklärt wurde. Entscheidungen dazu stehen also noch aus, da es klärende Verfahren oder gar Urteile in dem Zusammenhang noch nicht gibt. Das muss in der Zukunft erst die Spruchpraxis der Gerichte eindeutig klären. Auf alle Fälle kann ich nur raten, dass Sie juristischen Rat einholen.
Wurden die alten Verträge irgendwann durch neue ersetzt?
Anders sieht die Lage für Sie und die anderen Garagennutzer aus, wenn die alten DDR-Verträge nach dem 3. Oktober 1990 irgendwann einmal durch neue rechtsgültige Verträge ersetzt wurden. Mit diesen Neuverträgen wären die Garagen laut Schulrechtsanpassungsgesetz dann bereits an den Grundstückseigentümer übergegangen, egal ob dies, wie von Ihnen geschildert, die Stadt war oder einer der dann folgenden Eigentümer, der erstmalig mit Ihnen einen neuen Vertrag abgeschlossen hat. Da Sie dann rein juristisch gesehen nur noch Mieter der Garage wären, könnte von Ihnen auch kein Abriss mehr verlangt werden, auch nicht irgendwelche Zuzahlungen dazu. Das wäre nur anders, wenn es andere vertraglich festgelegte und von beiden Seiten unterschriebene Klauseln gäbe. Deshalb ist es äußerst wichtig, dass Sie genau prüfen oder von einem Experten prüfen lassen, von wann Ihr Pachtvertrag ist und was er juristisch genau beinhaltet.
In unserem Garagenblock gibt es insgesamt 20 Nutzer. Wir haben 1968 auf VEB-Boden gebaut. Nach der Wende hat eine Genossenschaft das Land übernommen, wir haben einen neuen Vertrag unterzeichnet und zahlen seitdem Pacht an die Genossenschaft. 2022 wurde uns allen gekündigt und ein neuer Mietvertrag angeboten, allerdings haben sich die Kosten für uns verdoppelt. Sollte man dies annehmen?
Die Entscheidung müssen Sie treffen, je nachdem was Ihnen die Garage noch wert ist. Das Gebäude an sich gehört Ihnen rein rechtlich wahrscheinlich schon seit dem Zeitpunkt nicht mehr, als Sie nach dem 3.Oktober 1990 einen neuen Vertrag unterschrieben haben. In dem Moment sind die Garagen per Gesetz an den Grundstückseigentümer übergegangen. Um dies mit Gewissheit sagen zu können, müsste man sich aber Ihre Verträge nochmal genau anschauen. Fakt ist: der Grundstückseigentümer kann Ihnen jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen und Ihnen einen neuen Mietvertrag anbieten. Die Miethöhe muss sich allerdings im Rahmen der Ortsüblichkeit bewegen.
Bereits seit 1980 besitzen wir eine Garage auf Land, das der Stadt gehört. Schon vor Wochen erhielten wir Garageneigentümer alle Post von der Kommune. Darin teilte man uns mit, dass wir – wörtlich - „durch die Stadt enteignet wurden“, allerdings weiter die Garagen nutzen können, dafür weiter Pacht zu zahlen hätten. Allerdings dürfen wir unsere Bauten nicht verkaufen oder anders weitergeben. Daraufhin habe ich bei der Stadt nach weiteren Regelungen angefragt, denn ungeklärt ist beispielsweise, wer sich nach einer „Enteignung“ um die Werterhaltung kümmern muss?
Es bedarf schon einer ordnungsgemäßen Kündigung des DDR-Vertrags, damit die Kommune per Gesetz Eigentümer der Garage wird. Wenn die Garage dann weiter genutzt wird, wäre Ihrerseits ein Entschädigungsanspruch zu prüfen.
Gesprächstermin mit der Stadt suchen
Eine rechtlich saubere Weitergabe oder der Verkauf konnten seit jeher nur mit einem sogenannten dreiseitigen Vertrag erfolgen, also mit Zustimmung der Kommune. Ratsam wäre jetzt, dass Sie und auch die anderen Garagennutzer nochmals um einen Gesprächstermin bei der Stadt bitten, um die Instandhaltungsfragen zu klären. Der Stadt dürfte nicht daran gelegen sein, dass sich niemand darum kümmert und es somit auf Dauer einen Wertverlust des Grundstücks gibt.
Aus Altersgründen will ich Auto und Garage verkaufen oder vielleicht auch an meinen Sohn vererben. Ich habe noch einen uralten Pachtvertrag für das Grundstück, auf dem meine selbstgebaute und gut erhaltene Garage steht, von 1970 etwa. Muss ich vorher den Verpächter von meinem Vorhaben informieren?
Sie müssen bei einem Verkauf den Eigentümer des Grundstücks, auf dem Ihre Garage steht, nicht nur informieren. Sie benötigen für einen Verkauf auch seine schriftliche Zustimmung, wenn Sie nicht riskieren wollen, den gesamten Verkauf rückgängig machen zu müssen plus vielleicht noch Schadenersatz zu zahlen an den Käufer. Rechtssicher ist in Ihrem Fall nur ein sogenannter dreiseitiger Vertrag. Dabei tritt der Käufer der Garage mit Zustimmung des Grundstückseigentümers an Stelle des bisherigen Nutzers in den alten DDR-Vertrag ein. Der Grundstückseigentümer kann allerdings auch sein Einverständnis verweigern. Anders sieht es aus, wenn Sie die Garage durch Vererben in andere Hände geben wollen. Dann tritt der gesetzliche Erbe automatisch in den alten bestehenden Vertrag ein.
Wir sind 1970 hier in die gerade errichtetet Neubausiedlung gezogen und haben als Gemeinschaft einen Garagenkomplex errichtet. Auch nach der Wende haben wir die Garagen genutzt, bis ein schneller Eigentümerwechsel für die Wohnbauten und damit den Boden einsetzte. Irgendwann kam sogar die überwiesene Pacht immer wieder zurück, konnten wir nicht mehr zahlen, weil keiner wusste an wen. Im Januar hingen plötzlich Zettel an jeder Garage, dass wir innerhalb von drei Wochen alles räumen sollen. Unter den auf den Zettel angegebenen Telefonnummern war niemand zu erreichen. Was sollen wir jetzt tun?
Bei Pacht- oder Mietverhältnissen bedarf es einer schriftlichen Kündigung, die Ihnen per Post oder anders nachweisbar zugestellt werden müsste. Ein Zettel an der Garagentür ist definitiv nicht ausreichend für eine Kündigung.
Rechtmäßigen Eigentümer ausfindig machen
Allerdings weiß man in Ihrem Fall auch gar nicht, was für einen Vertrag Sie überhaupt haben, wer rechtmäßiger Ansprechpartner oder Verpächter ist. Das müssen Sie erst einmal, möglichst gemeinschaftlich, recherchieren. Wenn es einen rechtmäßigen Grundstückseigentümer gibt, dann kann dieser auch kündigen, aber nicht mit einer dreiwöchigen Frist. In der Regel gilt für Garagen eine dreimonatige Kündigungsfrist.
Unsere Garage wurde zu Ostzeiten gebaut, wir haben sie nach der Wende übernommen und einen entsprechenden Vertrag mit der Stadt unterzeichnet. Der Eigentümer des Grundstücks, die Stadt, verlangt jetzt, dass wir Umsatzsteuer bezahlen. Ist das gerechtfertigt?
Mit dem Steueränderungsgesetz im Jahr 2015 wurde festgelegt, dass bei Verpachtungen von Garagen und Garagengrundstücken auch Kommunen ab 2017 Umsatzsteuer erheben müssen. Die verpflichtende Anwendung dieser Regel wurde vom Gesetzgeber jedoch mehrmals verschoben, zuletzt kurz vor Ende des vergangenen Jahres noch einmal auf den 1. Januar 2025. Das heißt, bis dahin können die Kommunen und andere Körperschaften des öffentlichen Rechts auf die Erhebung der Umsatzsteuer verzichten, müssen aber nicht. Letzteres ist bei Ihnen offensichtlich der Fall. Eine Ausnahme von der Umsatzsteuerpflicht besteht nur, wenn die Verpachtung noch auf der Grundlage eines zu DDR-Zeit unterzeichneten Vertrags erfolgt.
Wir haben noch einen Vertrag für unsere Garage aus DDR-Zeiten. Dieser wurde uns jetzt gekündigt. Wir nehmen an, dass der Verpächter die Garage dann für mehr Geld weitervermieten will. Könnten wir sie vorher abbauen?
Wenn der Vertrag noch aus DDR-Zeiten stammt, hätten Sie bei Kündigung ein sogenanntes Mitnahmerecht, könnten also die Garage abbauen. Lassen Sie sie stehen und der Grundstückseigentümer vermietet sie dann weiter, hätten Sie einen Anspruch auf Entschädigung, allerdings nicht zum Zeitwert der Garage. Dieser Anspruch würde sich aus der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage errechnen. Wichtigster Maßstab ist dabei die Höhe der Mieteinnahmen, die der Grundstückseigentümer künftig mit der Vermietung Ihrer einstigen Garage erzielen kann.
Ich nutze eine Garage in einem Garagenkomplex. Das Land gehört der Kommune. Mein Vertrag stammt noch aus DDR-Zeiten. Jetzt ist das Dach marode, müsste unbedingt geteert werden. Wer ist dafür verantwortlich?
Da Sie noch einen DDR-Vertrag besitzen, gehört die Garage auch noch Ihnen und Sie sind selbst für die Instandhaltung zuständig. Bevor Sie da tätig werden, würde ich Ihnen allerdings raten, bei der Kommune nachzufragen, wie lange Sie die Garage noch nutzen können. Sollte demnächst eine Kündigung Ihres Vertrages anstehen, dann würde es sich wohl kaum lohnen, das Dach noch instand zu setzen.
Wir nutzen unsere Garage seit 1969, zahlen auch Pacht. Jetzt will der Vermieter einen neuen Vertrag anbieten, in welchem wir dann eine höhere Miete zahlen sollen. Was raten Sie uns?
Wenn Sie die Garage weiter nutzen wollen, dann wird Ihnen nichts Anderes übrigbleiben, als sich mit dem Eigentümer zu einigen. Mit Unterzeichnung eines neuen Vertrages und dem Ende des DDR-Vertragsverhältnisses würde die Garage per Gesetz an den Grundstückseigentümer fallen.
Dem Eigentümer einen Kompromiss anbieten
Wenn er die Garage dann weitervermietet, können Sie eine Entschädigung fordern. Das gilt auch, wenn er die Garage an Sie weitervermietet. Insofern könnten Sie dem Eigentümer einen Kompromiss anbieten: Sie verzichten schriftlich auf die Entschädigung und er kommt Ihnen dafür bei der Miethöhe entgegen und gibt Ihnen eine Mietgarantie über mehrere Jahre.
Wir haben im Biosphärenreservat seit vielen Jahrzehnten ein Pachtgrundstück mit einem Wochenendhaus. Was wäre, wenn der Verpächter kündigt? Erhalten wir eine Erstattung oder müssten abreißen?
Das ist natürlich durch die Lage in einem Biosphärenreservat ein ganz besonderer Fall. Einen gesetzlichen Schutz vor einer Kündigung gibt es nicht mehr. Dabei spielt auch keine Rolle, von wann Ihr Pachtvertrag ist. Allerdings würde es im Falle einer Kündigung und eines Abrisses wohl keine Genehmigung für einen Neubau mehr geben.
Vom Abriss hätte Eigentümer keinen Vorteil
Das bedeutet für den Verpächter, dass er nur noch über Grünland verfügen würde und keine Einnahmen mehr generieren könnte. Er hätte also keinen Vorteil von einem Abriss. Und wenn er nach einer Kündigung Ihr Wochenendhaus selbst weiternutzen oder vermieten würde, hätten Sie einen Anspruch auf Entschädigung nach Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage.
Für unser Garagengrundstück habe ich eine Pachterhöhung erhalten. Der Betrag ist von 70 auf 210 Euro angehoben worden und als Begründung wird ein Gutachten genannt. Muss ich das akzeptieren?
Sie sollten in Erfahrung bringen, von wem das Gutachten stammt. Handelt es sich um einen öffentlich bestellten unabhängigen Gutachter, dann sind Zweifel nicht angebracht. Diese Experten wissen, dass Sie Gutachten erstellen, die auch einer gerichtlichen Prüfung standhalten müssen und arbeiten entsprechend.
Vor zehn Jahren habe ich per Übernahmevertrag einen Bungalow auf Pachtland erworben, bin mit Zustimmung des Verpächters der Fläche in den alten DDR-Vertrag eingetreten. Jetzt ist ja per Gesetz auch der Investitionsschutz für solche Bungalows weggefallen. Der Bungalow liegt im Außenbereich der Stadt auf Untergrund, der heute gar nicht mehr bebaut werden darf. Muss ich Angst vor einer Kündigung haben?
Durch die Grundstückslage im Außenbereich, der ja nicht bebaut werden darf, sowie den Untergrund sieht es auf den ersten Blick so aus, als wenn der Grundstückseigentümer aktuell keinesfalls an Kündigung und Abriss interessiert sein könnte. Ein Neubau ist ja nicht möglich. Selbst wenn Sie eine Kündigung erhalten würden, kann der Bungalow danach nicht weiterverpachtet werden, ohne dass für Sie Schadenersatzansprüche entstehen würden. Das sind Ihre Pluspunkte, allerdings auch keine Garantien.