Kündigung wegen Eigenbedarf in Berlin

: Wie Mutter und Kind um eine Wohnung kämpfen

In Berlin werden Mieter häufig wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieterverein ermutigt Betroffene, rechtlich dagegen vorzugehen. Das macht auch eine Mutter, die mehrfach vertrieben wurde.

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Maria Neuendorff

12.12.2025, 12:00 UhrBerlin

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„Eigenbedarf ist längst kein Randphänomen mehr, sondern eine der direktesten Formen der Verdrängung von Mietern und Mieterinnen auf dem Berliner Wohnungsmarkt“, sagt Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. „Für viele Menschen in umgewandelten Wohnungen bedeutet das heute die konkrete Gefahr des Wohnungsverlusts.“

Hintergrund sei das starke Umwandlungsgeschehen zwischen 2010 und 2021. Die wachsende Attraktivität Berlins, niedrige Zinsen nach der Finanzkrise 2008, große Kapitalzuflüsse und damit verbundene hohe Renditegelegenheiten hätten in den vergangenen 15 Jahren zu einem erheblichen Anstieg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geführt.

Die Folgen zeigen sich auch in der Beratungspraxis des Mietervereins. Seit 2020 verzeichnete die Hilfe-Institution jährlich rund 2.000 Beratungen zu Eigenbedarfskündigungen, insgesamt mehr als 8.000 in vier Jahren, berichten die Rechtsberater.

Wohnung in Berlin wegen Eigenbedarfs aus der Schweiz gekündigt

Ein Fall, mit dem sich die Rechtsberater und Anwälte derzeit beschäftigten, betrifft eine Frau, die mit ihrer Tochter in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Friedenau lebte. Diese gehört einem Musiker, der mit Frau und zwei Kindern in der Schweiz lebt. Im Juli 2021 schickte er der Mieterin zum ersten Mal eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

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Weil der Wohnungsbesitzer in dem Schreiben aber nicht benannte, wer genau in die Wohnung einziehen will, was bei einer formal wirksamen Kündigung notwendig ist, wird auch seine darauf folgende Räumungsklage unwirksam.

Doch im August 2022 schickt er eine weitere Kündigung zum 31.5.2023, in der diesmal steht, dass er selbst mit seiner vierköpfigen Familie in die 55,75 Quadratmeter große Wohnung ziehen will.

Mieter haben Angst vor der Räumungsklage

Aus Angst vor einer neuen, nun wirksamen, Räumungsklage und auch um Zeit zu gewinnen, lässt sich die Mieterin auf einen Aufhebungsvertrag ein, bei dem sie noch ein paar Monate länger bleiben kann und vom Vermieter eine Auszugsprämie von 1000 Euro bekommt.

So ziehen Mutter und Tochter Mitte 2023 als Untermieter nach Treptow-Köpenick. Doch auch diese Wohnung verlieren sie, als dort das Hauptmietverhältnis gekündigt wird. Die Frau findet eine Bleibe zur Untermiete in Friedenau. „Dort traf sie auf ehemalige Nachbarn, die ihr berichten, dass in ihre alte Wohnung im Seitenflügel eines Altbaus keine Musiker-Familie eingezogen ist, sondern regelmäßig Rollkoffer von Feriengästen ein- und ausrollen“, berichtet Bartels vom Mieterverein, mit dessen Hilfe die Frau vor Gericht zieht.

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„Vorgetäuschten Eigenbedarf bei der anschließenden Neuvermietung nachzuweisen ist schwierig, doch wenn die Wohnung als Ferienwohnung vermietet wird und so gesehen weiter leer steht, ist eine Klage auf Schadensersatz sowie auf Wiedereinräumung des Besitzes nicht abwegig“, betont der Jurist.

Letzteres bedeutet, dass die Mieterin wieder zurück in ihre alte Wohnung ziehen darf. Was den Schadensersatz angeht, so könnte der Vermieter dazu verurteilt werden, die tatsächlichen Zusatzkosten zu erstatten, die der Frau durch den Umzug entstanden sind. Was diesen konkreten Fall angeht, so wäre es sogar möglich, dass er ihr die Einnahmen aus seiner Ferienwohnungs-Vermietung geben müsse. Die mündliche Verhandlung findet im Frühjahr 2026 statt. Es wird spannend, wie das Gericht entscheidet, sagt Bartels.

Hohes Alter allein zählt nicht als Härtefall

Der beschriebene Fall ist zwar besonders krass, aber nicht nur die aktuelle Untersuchung des Mietervereins der eigenen rund 550 Fälle aus den vergangenen Jahren zeigt, dass sich eine Verteidigung lohnen kann. Laut einer Statistik der Berliner Amtsgerichte endeten Gerichtsverfahren zum Thema Eigenbedarf in 62 Prozent der Fälle mit Vergleichen, in 24 Prozent gewinnen die Mieterinnen und Mieter – und nur in 13 Prozent die Vermietenden.

Die Fachleute des Mietervereins raten allen Betroffenen, nicht vorschnell und ohne rechtliche Beratung auf die Kündigung zu antworten, und sich erst recht nicht zum Auszug drängen zu lassen, zumal meist nur eine geringe Umzugspauschale angeboten werde.

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„Wer einen Härtegrund hat, muss diesen allerdings unbedingt fristgerecht, das heißt spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses, dem Vermieter schriftlich darlegen“, betont Wiebke Werner, seit 2023 im Präsidium des Deutschen Mieterbundes.

Als Härtegrund gilt zwar nicht allein ein hohes Alter, aber wenn man vor Gericht glaubhaft machen kann, dass man durch Krankheit immobil und vielleicht auf die Hilfe der Kinder angewiesen ist, die im nahen Umfeld wohnen, sei das schon was anderes.

Unmöglich neue Wohnung zu finden

Die häufigsten Härtegründe bezögen sich laut der Mieterbund-Studie aber in Berlin inzwischen auf die Unmöglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Dafür muss man allerdings auch die vergebliche Wohnungssuche dokumentieren. „Man muss dann wirklich Buch führen“, betont Rainer Tietzsch, Anwalt für Mietrecht in Kreuzberg und ebenfalls im Vorstand des Mietervereins.

Er rät zudem auch Mietern, bei Einzug in eine neue Wohnung vorher abzuklären, ob es sich bei dieser um eine Eigentumswohnung handelt. Werden die Mietwohnung oder das Mietshaus erst verkauft und in Eigentum umgewandelt, während der Mieter darin lebt, schützt ihn zumindest eine zehnjährige Sperrfrist vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

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Der Mieterverein fordert deshalb auch eine Hinweispflicht im Mietvertrag, die es bisher nicht gibt. „Theoretisch muss man ins Grundbuch schauen“, erklärt Tietzsch. Zudem müsse der Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, auf Verwandte ersten Grades beschränkt werden. „Bisher können auch Onkel, Nichten, Neffen angegeben werden“, sagt Wiebke Werner. „Wir hatten auch den Fall, da gab der Eigentümer an, die Wohnung für die Kanzlei seiner Ex-Frau zu brauchen.“

Dazu fordern die Mietrechts -Experten von der Politik, die Räumungsfristen von einem Jahr zu verlängern. „Das ist bei dem angespannten Wohnungsmarkt gerade in Berlin viel zu kurz, da bräuchten wir mindestens zwei Jahre“, so Werner.

Mieter oft ohne Rechtsschutz

Die Experten raten Betroffenen aber auch, erst einmal zu schauen, ob in der Kündigung überhaupt die Kündigungsfristen eingehalten werden. Das sei häufig gar nicht der Fall, und diese seien damit gar nicht wirksam.

Weil aber nicht jeder Mieter Mitglied im Mieterverein ist und sich so kostenlos helfen lassen kann und auch nicht jeder eine private Rechtsschutzversicherung habe, liegt die Dunkelziffer der vollzogenen Eigenbedarfskündigungen um ein Vielfaches höher. „Viele Leute sind auch nach vorangegangenen Streitigkeiten mit dem Vermieter am Ende ihrer Kraft und geben auf“, sagt Rechtsexpertin Werner.

Dabei sei in der Auswertung des Mietervereins die Quote der Fälle, in denen der Verdacht eines vorgeschobenen Eigenbedarfs bestünde, auffällig hoch. Aber es gebe auch Fälle, in denen der Eigentümer der Zweit-Wohnung, die er als Altersversicherung gekauft hat, zur Miete wohnt und selbst gekündigt wurde, berichtet Mietervereins-Chef Barschel. „So wird der Kelch leider immer weitergegeben.“