Wohnung in Berlin

: 1000 Euro für 20 Quadratmeter - Mietwucher auf dem grauen Markt

Möblierte Wohnungen lassen in Berlin die Mieten weiter steigen und verdrängen normale Mietverhältnisse. Nun sollen Maßnahmen gegen den Mietwucher ergriffen werden.

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Maria Neuendorff

30.10.2025, 06:00 UhrBerlin

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Die Auswahl an möblierten Apartments und Zimmern in Berlin ist im Verhältnis zu herkömmlichen Mietwohnungen groß. Die Preise sind dafür umso höher. „Im Durchschnitt werden für die Möblierung sieben Euro pro Quadratmeter aufgeschlagen, egal was für Möbel drinstehen“, sagt Armin Hentschel vom Institut für Soziale Stadtentwicklung Potsdam/Berlin (IFSS).

Im Auftrag des Berliner Mietervereins haben er und seine Mitarbeiter eine Studie zur möblierten Kurzzeitvermietung in Deutschland mit Schwerpunkt Berlin durchgeführt. Die aktuellen Ergebnisse zeigen: Die Angebote von Wohnen auf Zeit haben in Berlin in den vergangenen Jahren stetig zugenommen. Die Grenzen zwischen Ferienwohnungen und möblierten Kurzzeitvermietungen verschwimmen dabei zunehmend.

Zuschlag für Möbel ohne Grenze nach oben

Mit dem möblierten Wohnraum versuchen Vermieter, vor allem die Mietpreisbremse sowie das Zweckentfremdungsverbot zu umgehen.

Denn jeder Eigentümer kann aus einer Wohnung ein möbliertes Luxusapartment für Geschäftsleute oder Pendler machen, oder ein WG-Zimmer in eine Kurzzeit-Bleibe für Monteure oder Praktikanten umwandeln. Eine Begrenzung für den Zuschlag, den die Mieter für die vorhandene Einrichtung zahlen müssen, gibt es dabei nicht, was dann die Gesamtmiete selbst in Milieuschutzgebieten in ungeahnte Höhen treibt.

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„Die möblierte Kurzzeitvermietung ist in Berlin nicht mehr zu bändigen und muss endlich an die kurze Leine genommen werden“, fordert deshalb auch Sebastian Bartels, Chef des Berliner Mietervereins (BMV), bei der Vorstellung der Studie am Mittwoch (29.10.).

Mit den Apartments auf Zeit werde dem Berliner Markt normaler Wohnraum entzogen. Angebotsmieten von 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter würden so inzwischen als „normal“ betrachtet – „mit verhängnisvollen Auswirkungen auf das gesamte Mietpreisniveau“, betont Bartels.

38 Euro pro Quadratmeter

„Die Wohnungsnot in Berlin wird durch renditegetriebene Geschäftsmodelle wie möblierte Kurzzeitvermietung und Ferienwohnungen weiter verschärft“, sagt auch Katrin Schmidberger, Sprecherin der Grünen für Wohnen und Mieten. Reguläre Mietverträge würden verdrängt, normale Mietverhältnisse zur Ausnahme.

Das merken die Mitarbeiter des Mietervereins auch in der täglichen Beratungspraxis. Rainer Tietzsch, Mietrechtsanwalt aus Kreuzberg, erzählt von einem Klienten, der für ein Visum einen Dauerwohnsitz nachweisen musste. In der Not habe er einen auf 14 Monate begrenzten Vertrag für 38 Euro pro Quadratmeter für eine mit schlichten Ikea-Möbeln eingerichtete Wohnung in Berlin unterschrieben, berichtet Tiezsch.

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Das IFSS analysierte exemplarisch ausgewählte Plattformen, auf denen jeder seine Bleibe annoncieren kann. Einige Vermieter bieten dort ihre Wohnungen mit hohen Standards und Mieten bis zu 35 Euro pro Quadratmeter an. In diesem Segment haben Neubauwohnungen einen überproportionalen Anteil. „Damit ist erwiesen, dass ein großer Teil der Eigentümer:innen ihre Wohnungen nicht dem normalen Wohnungsmarkt zuführen, sondern die Kurzzeitvermietung nutzt, um die exorbitant hohen Kaufpreise zu refinanzieren.“

Die Betreiber der Plattformen argumentierten in der Vergangenheit, dass die Nachfrage nach Kurzeitwohnen in einer Metropole wie Berlin generell hoch sei und die Angebote im möblierten Segment den Markt daher eher entlasten würden.

Übernachtungssteuer für private Vermieter

„Das ist eine große Verdrehung des Problems“, ärgert sich Bartels. Möblierte Wohnungen würden zunehmend auch von gewöhnlichen Wohnungssuchenden in prekärer Lage angemietet, die auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Bleibe mehr fänden.

Der Mieterverein fordert deshalb eine strengere Regulierung des Graubereichs auf dem Berliner Wohnungsmarkt, zum Beispiel durch klare Vorgaben der maximalen Zeitspannen bei Kurzzeitvermietung sowie einer Deckelung der Zulage für die Möblierung, die es jeweils derzeit noch nicht gebe.

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Helfen könnte laut Mieterverein beispielsweise zudem eine Übernachtungssteuer auch für private Anbieter, um halblegale Angebote aufwendiger zu machen. Eine solche kurtaxenähnliche Abgabe in Höhe von 7,5 Prozent des Netto-Entgeltes wird schon jetzt in Berlin in Hotels und Pensionen verlangt.

Wie viele Ferienapartments und möblierte Wohnungen es in Berlin gibt, dazu gebe es laut Institut für Soziale Stadtentwicklung auch aufgrund des hohen Graubereichs keine konkreten Zahlen.

13.500 Verfahren gegen illegale Ferienwohnungen

Seit 2016 sind in Berlin laut Angaben der Bezirksämter insgesamt knapp 5.300 Ferienwohnungen offiziell gemeldet worden, wie aus einer Antwort auf eine Anfrage des Linken-Abgeordneten Niklas Schenker hervorgeht.

Im gleichen Zeitraum wurden mehr als 13.500 Verfahren wegen nicht genehmigter Ferienwohnungsnutzung eingeleitet, heißt es von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Mehr als 8.100 Ferienwohnungen hätten so auch wieder zurück in den regulären Wohnungsmarkt geführt werden können.

Ferienwohnungen müssen registriert werden

Laut der aktuellen Erhebung, bei der exemplarisch mehrere ausgewählte Plattformen analysiert wurden, reichen die Maßnahmen des Berliner Senats nicht aus, illegale Ferienwohnungen einzudämmen.

Die Internet-Plattformen rückten meist die Namen der Eigentümer sowie die genaue Lage der Apartments nicht heraus und beriefen sich dabei auf den Datenschutz, berichtet Studienleiter Hentschel. Die Bezirksämter müssten zudem, wenn ihnen eine illegale Ferienwohnung gemeldet wurde, die Kontrollen vor Ort vorher anmelden.

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Große und stark betroffene Bezirke wie Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg verfügten zudem nicht über die personellen und technischen Ressourcen, um illegale Vermietungen flächendeckend zu ahnden.

Auch die Registriernummer, die Ferienwohnung-Vermieter seit 2014 bei den Bezirksämtern beantragen müssen, sei laut Studie einfach zu umgehen, indem man als Vermieter sein Angebot als gewerblich markiert. „Damit kann man die Abfrage der Registriernummer umgehen“, berichtet Hentschel. Eine Überprüfung des vermeintlichen Gewerbes durch die Plattformen erfolge nicht.

Neue Verordnung gegen Zweckentfremdung

Die Situation verbessern könnte eine neue EU-Verordnung, die im April 2026 in Kraft tritt. Unter anderem wird dann auch bei gewerblichen Angeboten die Registriernummer zur Pflicht. Um die Zweckentfremdung von Wohnraum aufzudecken, könnte eine automatisierte Datenauswertung helfen.

Dafür muss der Senat aber erst noch die Entwicklung der entsprechenden Software für die Bezirke in Auftrag geben. „Das hätte schon vor Jahren geschehen können“, sagt Mietrechtler Rainer Tietzsch. „So wurde viel Zeit verschenkt.“