Wohnung in Brandenburg

: Fahrstuhl defekt, Messie als Nachbar – was können Mieter tun?

Fachanwältin Irina Winkler und Lothar Blaschke vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer haben bei einer Telefonaktion viele Antworten geben können.

Vor längerer Zeit schon hat uns der Vermieter ein größeres Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung angekündigt. Bis jetzt wurde nichts ausgezahlt. Wie können wir vorgehen? 
Setzen Sie dem Vermieter schriftlich eine letzte Frist zur Auszahlung. Teilen Sie gleichzeitig mit, dass Sie ansonsten die künftigen Mietzahlungen damit verrechnen. Die schriftliche Ankündigung mit ausdrücklicher Erklärung einer Aufrechnung senden Sie unbedingt mit einem Zugangsnachweis, Einwurfeinschreiben oder Bote.

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Potsdam

Wenn die Betriebskostenabrechnung vertrödelt wird

Wir haben für die Betriebskostenabrechnung 2022, die wir Mitte 2024 erhalten und beglichen haben, noch eine Nachforderung bekommen. Müssen wir das ungeprüft zahlen und kann der Vermieter 1,50 Euro pro Rechnungskopie verlangen?
Sowohl für Mieter als auch für Vermieter sind gesetzlich Ausschlussfristen angeordnet, damit für beide Parteien Rechtssicherheit eintritt. Der Vermieter hat seine Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums – in der Abrechnungsfrist – zuzusenden. Innerhalb dieser Abrechnungsfrist kann der Vermieter seine Abrechnung auch zulasten des Mieters noch korrigieren. Anderenfalls sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Für die Betriebskosten des Jahres 2022 ist deshalb grundsätzlich die Nachforderung nicht mehr durchsetzbar, wenn die Betriebskostenabrechnung nach dem 31. Dezember 2023 zugegangen ist. Dies gilt deshalb auch für nachträglich korrigierte Abrechnungen wie hier im Jahr 2024. Der Vermieter kann „Vertrödeltes“ nicht einfach nachschieben.

Ungeprüft müssen Sie gar nichts bezahlen. Sie können als Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters nehmen. Ist eine Einsicht nicht möglich, weil Verwaltung oder Vermieter unzumutbar weit entfernt sitzen, kann der Mieter Kopien mit 25 Cent pro Blatt auf seine Kosten anfordern.

Mieter in Brandenburg – Miete mindern bei defektem Fahrstuhl

Seit einer Woche schon ist der Fahrstuhl in unserem Wohnblock kaputt. Ich kann schlecht laufen, meine Nachbarin ist auf einen Rollstuhl angewiesen. Wir kommen nicht mehr raus, da wir in der dritten Etage wohnen. Der Vermieter hat bereits Handwerker geschickt, aber es fehlt wohl ein Ersatzteil. Kann ich jetzt die Miete mindern?
In Ihrem Fall liegt bei längerem Ausfall, als beispielsweise für einfache Wartungsarbeiten notwendig, eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung vor, denn der Fahrstuhl gehört gewissermaßen zur Mietsache.

Wichtig ist hier der Einzelfall und die konkrete Lebenssituation des Mieters. Im vorliegenden Fall ist die Gebrauchsbeeinträchtigung eindeutig, da Sie ohne den Fahrstuhl nicht aus dem Haus kommen bzw. dazu Hilfe notwendig wäre. Deshalb käme vielleicht eine 10- bis 20-prozentige Minderung der Bruttowarmmiete allerdings nur taggenau in Betracht. Wenn der Vermieter von dem Mangel bereits weiß und die Reparatur ewig dauert, greift die Minderung trotzdem, da sie gesetzlich eintritt.

Verzögert sich die Reparatur weiter, sollten Sie Ihren Vermieter zeitnah nachweisbar anschreiben, die Mietminderung geltend machen und Ihre Miete ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen. In Abhängigkeit von der Dauer des Ausfalls und der konkreten Erschwernis sollten Sie dann durch Mieterverein oder Rechtsanwalt die genaue Höhe der Minderung und Rückzahlungsansprüche prüfen lassen.

Miete in Brandenburg – Gasverbrauch im Reihenhaus

Wir sind Mieter eines Zweier-Reihenhauses. Im Nachbarhaus befindet sich die zentrale Gasheizung. Beide Eigentümer haben sich verständigt, dass wir den kompletten Gasverbrauch zu zahlen hätten, da der Nachbar nur mit Holz heizen würde. In beiden Häusern sind sowohl Heizkörper als auch ein Kaminofen vorhanden, es fehlen Messgeräte zur Verbrauchserfassung.
Sie sollten diese Vorgehensweise keinesfalls kommentarlos akzeptieren. Laut Heizkostenverordnung ist Ihr Vermieter verpflichtet, den Heizenergieverbrauch zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Gibt es – wie in Ihrem Fall – keine Heizkostenverteiler, ist der Vermieter in der Regel dazu verpflichtet, den gesamten Energieverbrauch anhand der Wohnfläche zu berechnen.

In solchen Fällen dürfen Sie die Abrechnung grundsätzlich um 15 Prozent kürzen, um finanziell so gestellt zu werden, als ob der Vermieter verbrauchsabhängig abgerechnet hätte. Sie haben das Recht, innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Heiz- oder Nebenkostenabrechnung Einsprüche zu erheben. Wenn Sie in der Vergangenheit die Forderungen des Vermieters vorbehaltlos beglichen haben, ist eine rückwirkende Rückerstattung allerdings ausgeschlossen.

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Berlin

Nach erster Aussage des Schornsteinfegers muss der Kaminofen in unserer Wohnung stillgelegt werden. Der Ofen war bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden und er ist auch im Mietvertrag aufgeführt. Haben wir Anspruch auf einen neuen Kamin, wer muss diesen bezahlen?
Der Kaminofen gehört eindeutig zur Mietsache. Sollte der Schornsteinfeger den Kaminofen stilllegen, erhalten Sie hierzu eine entsprechende Bescheinigung. Der Vermieter hat die Möglichkeit, die Stilllegung auf eigene Kosten zu verhindern, sofern dies technisch machbar ist (z. B. durch den Einbau eines Staubfilters) und der Schornsteinfeger zustimmt.

Alternativ ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beheben, da er gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter einen neuen Kaminofen auf eigene Kosten ersetzen.

Wohnen in Brandenburg – Messie als Nachbar

In unserem Mehrfamilienblock wohnt seit über zwei Jahren ein Messie. Die Geruchsbelästigung wurde immer stärker, ist nicht mehr auszuhalten. Wir haben den Vermieter bereits informiert. Es tut sich aber nichts. Gerade im Winter können wir doch nicht dauerhaft die Fenster öffnen.
Grundsätzlich haben Sie Anspruch auf störungsfreies Wohnen. Nicht hinnehmbare Geruchsbelästigungen dürfen sich nicht direkt auf Ihre Wohnung auswirken. Ihr Recht auf Beseitigung der Störung müssen Sie dem Vermieter deutlich mitteilen. Praktisch ergeben sich dabei häufig Schwierigkeiten.

Da Sie sicher nicht allein betroffen sind, sollten sich die betroffenen Mieter zusammenschließen und gemeinschaftlich an den Vermieter und einen Anwalt wenden, um den Handlungsdruck zu erhöhen. Kündigen Sie an, die Miete nur noch unter Vorbehalt zu zahlen oder sogar zu kürzen, wenn nicht innerhalb einer gesetzten Frist Abhilfe geschaffen wird.

Sie sollten sich parallel an das Ordnungsamt und das Gesundheitsamt wenden, denn beim Zusammenleben vieler Menschen in diesem Wohnblock sind gesundheitliche Schädigungen vorausschauend abzuwenden.

Starkes Rauchen in der Wohnung nebenan

Unter uns in der Wohnung sind vor einem Jahr starke Raucher eingezogen. Egal wie wir lüften, der Qualm ist in unserer Wohnung überall zu riechen, gerade abends und zur Nacht. Wir haben uns an den Vermieter gewandt, erfolglos. Wer kann noch helfen?
Ihr erster Ansprechpartner ist und bleibt der Vermieter und der muss tätig werden, wenn bei Ihrer Mietsache eine erhebliche und nicht hinnehmbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt. Allerdings müssen Sie diese starke Beeinträchtigung auch beweisen. Schalten Sie das Ordnungsamt ein, wenn Sie eine gesundheitliche Beeinträchtigung befürchten.

Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt helfen. Der kann Ihnen erklären, wie man mit Zeugen ein entsprechendes Geruchsprotokoll führt, das auch in einem Gerichtsverfahren als Beweis anerkannt wird. Er kann Sie in der Folge bei einer Klage vertreten, wo das Gericht dann Augenschein nehmen soll. In einem ersten Schritt würde ich aber nochmals den Vermieter anschreiben, eine Frist für eine Abschaffung der extremen Belästigung und gleichzeitig eine Mietminderung sowie Zahlung unter Vorbehalt ankündigen.

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Frankfurt (Oder)

Mieter zahlt unregelmäßig – kann der Vertrag gekündigt werden?

Unser Mieter zahlt seit Mietbeginn vor zwei Jahren seine Miete sehr unregelmäßig. Auch der Nachzahlung offener Betriebskosten kommt er nur Monate verspätet nach. Wir haben bereits mehrfach abgemahnt, an seinem Verhalten ändert sich nichts, deshalb wollen wir den Mietvertrag kündigen. Was müssen wir beachten?
Bitte nehmen Sie erneut Kontakt mit dem Mieter auf. In einem persönlichen Gespräch lassen sich die Hintergründe für die wiederkehrenden Mietrückstände am besten klären. Sollte sich dabei herausstellen, dass eine Kündigung unvermeidbar ist, sind bestimmte Grundregeln zu beachten.

Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist zulässig, wenn der Mietrückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen die Höhe einer Monatsmiete übersteigt oder sich ein Rückstand angesammelt hat, der insgesamt zwei Monatswarmmieten entspricht. Dabei umfasst die Warmmiete die Kaltmiete sowie die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

Zusätzlich zur schriftlichen Kündigung sollten Sie vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dadurch bleibt die Kündigung wirksam, falls der Mieter den Rückstand innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Schonfrist ausgleicht.

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Potsdam

Wann Vermieter Wohnung besichtigen dürfen

Einmal im Jahr sagt sich mein Vermieter zur Wohnungsinspektion an. Bei der letzten hat er angeblich einen Stockfleck entdeckt und meint, wir sollen mehr lüften. Es war auch schon von Schadenersatz die Rede. Könnte das auf uns zukommen?
Zunächst: Es gibt kein Recht für den Vermieter, ohne Anlass jährlich die Wohnung zu betreten und zu besichtigen! Der Stockfleck kann viele Ursachen haben, beispielsweise schadhaftes Mauerwerk oder andere Mängel, die aus der Sphäre des Vermieters stammen.

Zeigt sich ein Mangel an der Bausubstanz, so muss der Vermieter beweisen, dass die Bausubstanz in Ordnung ist und der Mangel auf Ihr Fehlverhalten, beispielsweise unzureichende Lüftung, zurückzuführen ist. Derartige Streitigkeiten sind häufig und können bei gerichtlicher Auseinandersetzung durchaus auch kostspielig werden. Deshalb sollten Sie sich fachlichen Rat suchen.

Erben in Brandenburg:

Alleinerbe, Pflichtteil, Erbschaftssteuer – das muss man wissen

Eine Erbschaft bringt Fragen mit sich. Schwierig ist es, wenn sich die Familie ums Erbe streitet. Was passiert dann mit einem Testament?

Hintergrund

In meinem Mietvertrag war vereinbart, dass es fünf Jahre keine Erhöhung des Mietzinses gibt. Genau mit Ablauf der Frist kam das Erhöhungsschreiben und gleich sehr heftig in der Höhe. Begründet wird dies nur mit Fristablauf der Bindung sowie den allgemein gestiegenen Mieten. Für den Fall, dass ich der erhöhten Forderung nicht nachkomme, wurde gleich mit Kündigung gedroht. Ist das rechtens?
Ein klares Nein und das gleich mehrfach. Der Vermieter muss die Erhöhung, die in Ihrem speziellen Fall nicht über 15 Prozent der bisherigen Kaltmiete liegen darf, genau begründen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind hohe Anforderungen an Form und Inhalt einer solchen Mieterhöhungserklärung festgeschrieben.

Der Vermieter muss eine Erhöhung zwingend an einem qualifizierten Mietspiegel, sofern ein solcher in der Gemeinde für die betreffende Immobilie auch vorhanden ist, begründen. Ansonsten kann er nur die beispielhaften gesetzlichen Begründungsmittel, das sind Vergleichswohnungen, einfacher Mietspiegel oder Sachverständigengutachten, anführen. Er muss daran erläutern, warum die von Ihnen gezahlte Kaltmiete nicht mehr der Ortsüblichkeit entspricht. Fehlt diese Begründung, wäre das Erhöhungsschreiben schon formell unwirksam und Sie hätten nichts zu befürchten.

Eine Kündigung wird für den Vermieter wohl schwierig, da Wohnraum einen hohen gesetzlichen Schutz genießt. Jede Kündigung muss genau begründet werden. Daher würde ich Ihnen raten, Hilfe beim Mieterverein oder Anwalt zu suchen, um vielleicht ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter zu führen.

Mieten in Brandenburg:

Mietspiegel – warum Preise im Internet oft in die Irre führen

Wenige Städte in Brandenburg haben einen Mietspiegel. So bleibt es Vermietern überlassen, vermeintliche Vergleichsmieten zu bestimmen. Worauf Mieter und Wohnung-Suchende achten sollten.

Frankfurt (Oder)

Kann mein Vermieter die erhöhten Kosten für die Grundsteuer voll umlegen oder nur anteilig?
Vorausgesetzt in Ihrem bisherigen Vertrag war in den umlegbaren Betriebskosten diese Position enthalten, dann fließen künftig diese Kosten wie bisher in voller neuer Höhe ein.

Miete in Brandenburg – Reparatur von Einbaumöbeln

Nach einem Rohrbruch der Heißwasserleitung sind die Einbauschränke bei uns im Bad unbrauchbar. Diese Möbel gehören zur Wohnung, wir zahlen dafür. Der Vermieter verweigert aber die Kostenübernahme einer Reparatur. Wir sollen unsere Versicherung anschreiben. Diese zahlt aber auch nicht. Was sollten wir unternehmen?
Wenn die Schränke laut Vertrag zur Mietsache gehören, dann hat allein der Vermieter diese zu reparieren. Schreiben Sie den Vermieter nochmals an und fordern erneut zur Reparatur unter Fristsetzung auf.

Wenn die Möbel komplett nicht mehr nutzbar sind und der Vermieter mit der Reparatur im Verzug ist, können Sie den Mietanteil für diese Möbel nach einem schriftlichen Hinweis mit Zugangsnachweis an den Vermieter zurückbehalten. Da der Gebrauch der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt ist, kommt eine Minderung der Miete nicht in Betracht. Ihr Anspruch auf Reparatur kann gerichtlich durchgesetzt werden.