Wohnung in Brandenburg

: Mehrfamilienhäuser – wie werden Eigentümerbeschlüsse gefasst?

Unsere Eigentumswohnung ist im Wachsen, es bleibt noch Zeit bis zur Fertigstellung des Baus. Wie sieht es künftig mit der Verwaltung aus?
Wichtig ist es für Sie, gerade wenn noch Zeit bleibt bis zur Wohnungsübernahme, dass Sie als Eigentümer Ihre Verpflichtungen und Rechte kennen. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In der Regel werden externe Verwaltungen beauftragt.

Ich gebe Ihnen den dringenden Rat, dass alles vorher wirklich genau geprüft wird. Vertrauen, Zusammenarbeit und Kontrolle sind die wesentlichen Bestandteile einer Geschäftsbeziehung, die keinesfalls mit dem Abschluss des Verwaltervertrages endet, sondern da ganz praktisch erst beginnt. Der Eigentümergemeinschaft steht es frei, sich mehrheitlich für eine Verwaltung zu entscheiden oder sich, auch bereits vor dem Vertragsende, von ihr zu trennen.

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Sie können und sollten unbedingt vor Vertragsabschluss den Nachweis der fachlichen Aus- und Weiterbildung des zertifizierten Verwalters verlangen. Eigenes Grundwissen zu diesen Fragen rund um Ihre Eigentumswohnung schadet keinesfalls, suchen Sie auch das Gespräch mit erfahrenen Eigentümern oder über entsprechende Vereine.

Eigentümerversammlung: drei Wochen Einladungsfrist

Erst ein halbes Jahr wohnen wir in unserer Eigentumswohnung, andere im Haus wesentlich länger. Bisher gab es noch keine Eigentümerversammlung, an der wir teilnehmen konnten. Sollten wir in der Verwaltung nachfragen?
Eine Eigentümerversammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Deshalb können Sie nachfragen, wann dies für Ihre Wohnung in der Regel der Fall ist, damit Sie auch teilnehmen können bzw. jemanden damit beauftragen können.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass für eine umfassende Vorbereitung die Einladungsfrist mindestens drei Wochen betragen muss. Das betrifft auch alle Beschlussanträge, damit kein Eigentümer während der Versammlung eine Überraschung erlebt, auf die dann nicht mit Hintergrundwissen reagiert werden kann.

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Einladender ist im Regelfall der Verwalter, weigert er sich, kann der Beiratsvorsitzende bzw. dessen Stellvertreter zur Eigentümerversammlung einladen. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von der Verwaltung auch dann ein­berufen werden, wenn dies in Textform (beispielhaft durch Mail) unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungs­eigentümer verlangt wird.

Wie werden Beschlussanträge gestellt?

Kann man bei einer Eigentümerversammlung eigene Beschlussanträge stellen?
Das ist möglich, aber nicht spontan. Es kann auf der Versammlung nur über die festgelegten Beschlussanträge abgestimmt werden. Deshalb müssen Sie vorher das von Ihnen Gewünschte einbringen. Die Verwaltung muss Ihren Antrag nachweislich rechtzeitig in Textform erhalten. Sie müssen genau beschreiben, worum es geht. Das kann schlagwortartig erfolgen. Dieses Verfahren soll die anderen Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich vorzubereiten. All dies kann Wochen vorher passieren, zumal die Einladung ja auch drei Wochen vorher verschickt sein muss.

Gleichzeitig sollten Sie in Ihrem Schreiben die Verwaltung ausdrücklich dazu auffordern, schriftlich oder in Textform zu bestätigen, dass in der kommenden Eigentümerversammlung der von Ihnen angeregte Tagesordnungspunkt berücksichtigt wird. Bei vielleicht ausbleibender Reaktion müssten Sie der Verwaltung nochmals eine ausdrückliche taggenaue Ablauffrist für die Antwort setzen. Deshalb planen Sie immer genügend Vorlaufzeit ein.

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Ablehnen kann die Verwaltung Ihren Antrag nur, wenn er zu spät eingeht und die Ladungsfrist deshalb nicht mehr ausreicht oder wenn es ein rechtsmissbräuchlicher Antrag ist, also gegen geltendes Recht verstößt. Bei einer unbegründeten Weigerung könnte es sogar sein, dass sich die Verwaltung schadensersatzpflichtig macht.

Stimmrechte: Meist gilt das Kopfprinzig

In unserem Block mit Eigentumswohnungen steht Ende des Jahres die Eigentümerversammlung an. Jetzt gibt es zahlreiche Dinge, bei denen es sehr unterschiedliche Meinungen gibt, was Beschlüsse sicher erschwert. Mit welchen Mehrheiten kann ein Beschluss durchgesetzt werden?
Für die überwiegende Anzahl der in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist nur noch die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für eine Zustimmung erforderlich. Wenn in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes festgelegt ist, dann gilt das sogenannte Kopfprinzip. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Eigentumswohnungen.

Ehepaare, die beide hälftig als Besitzer im Grundbuch eingetragen sind, müssen sich vorher einigen. Sie haben gemeinsam nur eine Stimme. Das gilt übrigens auch für Erbengemeinschaften, die gemeinsam eine Wohnung besitzen. In der Regel werden Enthaltungen nicht mitgezählt. Daher kann eine einfache Mehrheit auch dann zustande kommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden oder vertretenen Eigentümer einem Antrag zustimmt. Abweichende Mehrheitserfordernisse verlangen besondere bauliche Veränderungen, deren Kosten alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile tragen.

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Derartiger Beschlüsse, die nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sein dürfen oder gar unwirtschaftlich sind, müssen mit mehr als zwei Dritteln der ab­gegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Es gibt auch noch einstimmig notwendige Beschlüsse oder sogenannte allstimmige Beschluss-Vereinbarungen. Das ist aber sehr selten und betrifft dann die nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder den Entzug von Sondernutzungsrechten bzw. die Veränderung der Zweckbestimmung vom Gemeinschaftseigentum. Mancher Beschluss kann auch ohne Eigentümerversammlung in Gang gebracht und abgeschlossen werden, indem man die Umlaufform wählt und alle Eigentümer in Textform darüber entscheiden.

Eigentümerversammlung: in Präsenz oder virtuell?

Ausgerechnet an der ersten Eigentümerversammlung können wir nicht teilnehmen. Können wir danach das Protokoll einsehen?
In der Versammlung gefasste Beschlüsse sind unverzüglich zu protokollieren. Jeder Eigentümer hat das Einsichtsrecht. Regelmäßig stellt die Verwaltung den Eigentümern die Niederschrift zur Einsichtnahme zur Verfügung, das ist allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben. Bleibt die Information aus, muss der Eigentümer aktiv werden und notfalls auch in den Räumen der Verwaltung die Niederschrift (das Protokoll) einsehen.

Mehrere Eigentümer und auch die Verwaltung sprechen immer öfter davon, dass zukünftig die Eigentümerversammlungen ganz oder teilweise virtuell laufen sollen. Ich habe meine Zweifel, ob das gestattet ist?
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit vor Ort auf Wegen der elektronischen Kommunikation teilnehmen können. Diese hybriden Versammlungen vereinen die persönliche Teilnahme mit der Teilnahmemöglichkeit auf elektronischem Weg.

Vorteilhaft ist das für alle Eigentümer, denen es aus den unterschiedlichsten Gründen versagt ist, persönlich anwesend zu sein. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Dreiviertelmehrheit virtuelle Versammlungen beschließen, gibt es bis einschließlich 2028 eine Sonderregelung, nach der mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abzuhalten ist. Sind alle Eigentümer damit einverstanden, dass die Eigentümerversammlungen ausschließlich virtuell, also ohne persönliche Teilnahme an der Versammlung, erfolgt, ist auch das bereits jetzt rechtlich möglich.

Wohnung in Brandenburg – Teilnahme ist immer sicherer

Bei uns gibt es auf den Versammlungen kaum Redebedarf oder gar Auseinandersetzungen. Viel wird vorher im Haus geklärt, die Nebenkostenabrechnungen waren bisher korrekt. Ist es wirklich wichtig, dann zu den Versammlungen zu gehen?
Das müssen Sie für sich selbst entscheiden. Aber ich will Ihnen ein praktisches Beispiel schildern. In einer Eigentumsanlage ging es bei der jährlichen Versammlung um Feuchtigkeit im Keller. Die Mehrheit der Gemeinschaft lehnte eine Instandsetzung ab, sie fand den Schaden nicht so wichtig.

Ein Eigentümer schon, klagte und gewann. Das Gericht legte Schadenersatzzahlungen im Urteil fest und zwar für alle, die in der Eigentümerversammlung gegen die Instandsetzung gestimmt hatten. Und – das ist besonders bemerkenswert – auch für diejenigen, die gar nicht mit abgestimmt hatten, weil sie nicht anwesend waren bzw. sich nicht vertreten ließen. Das Gericht legte auch für diejenigen eine Schadensersatzzahlung fest, da sie ihren Pflichten nicht nachgekommen waren.

Kann man als einzelner Eigentümer gegen einen mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümerversammlung vorgehen?
Ja, kann man. Die Frist beträgt einen Monat ab Beschlussverkündung. Deshalb ist es auch so wichtig, vor Ablauf der Klagefrist Einsicht in die Niederschrift zu bekommen. Ein Gericht kann auf die Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären. Das wäre dann eine Anfechtungsklage. Ebenso kann die Nichtigkeit eines Beschlusses festgestellt werden. Das wäre eine Nichtigkeitsklage.

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Unterbleibt auf der Eigentümerversammlung eine notwendige Beschlussfassung, kann ebenfalls dagegen gerichtlich vorgegangen werden. In einer Beschlussersetzungsklage fasst dann auf Betreiben eines Wohnungseigentümers das Gericht diesen Beschluss. Bei diesen drei Möglichkeiten richtet sich die Klage jeweils gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zuständig ist immer das Gericht, in dessen Region das Grundstück liegt.

Zweck bei Sondernutzungsrecht ist festgeschrieben

Wir wollen mit Blick auf unser Alter in den nächsten Jahren eine ebenerdige Eigentumswohnung kaufen und sind in der jetzigen Vorbereitungsphase häufiger auf den Begriff Sondernutzungsrecht gestoßen. Was versteht man darunter?
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Eigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums ausschließlich allein zu nutzen, in der Umkehrung also andere davon auszuschließen. Diese Fläche kann ein Raum sein oder beispielsweise eine Terrasse, eine Parkplatzfläche oder ein Garten.

Derartige Sondernutzungsrechte werden bereits bei der Teilungserklärung genau bezeichnet, zugeordnet und beurkundet. Das ist später noch möglich, dann aber nur durch eine einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und mit notarieller Beurkundung.

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Beachten sollte man, dass Zweck und Nutzung der zugeordneten Fläche festgelegt sind. Um es am Beispiel Garten zu zeigen: Dieser darf künftig nur als solcher genutzt werden. Eine Umnutzung beispielsweise als Stellplatz ist ausgeschlossen oder nur mit ausdrücklicher Zustimmung aller Eigentümer mit einer Vereinbarung zulässig. Weiterhin darf die Nutzung andere Eigentümer nicht wesentlich beeinträchtigen, wenn also – übertrieben dargestellt – aus dem Garten ein Hühnerhof wird. Und es gibt noch einige rechtliche Tücken bei Sondernutzungsrechten, die man als Gemeinschaft vorher genau regeln sollte.

Trotz des festgelegten Sondernutzungsrechts verbleiben die Flächen rein rechtlich Gemeinschaftseigentum. Damit liegen Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltung sowie Instandsetzung bei der Gemeinschaft. Eindeutige Regelungen in der Sondernutzungsvereinbarung helfen dabei, diese Pflichten und Kosten auf den Nutzungsberechtigten zu übertragen. Das vermeidet spätere Streitigkeiten, gerade auch in finanzieller Hinsicht.

Was bedeutet Sondereigentum?

Was ist der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?
Bei Sondernutzungsrechten handelt es sich oftmals um Flächen auf dem zugehörigen Grundstücksteil. Praktisch gesagt sind das in der Regel Garten-, Terrassen-, Pkw-Stellplatzflächen. Aber auch Gemeinschaftsflächen im Gebäude können einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung übertragen werden.

Das reformierte Gesetz erlaubt jetzt auch, vorrangig über die Teilungserklärung, auch Flächen im Außenbereich zum Sondereigentum zu erklären. Der Pkw-Stellplatz wird damit dem Gemeinschaftseigentum entzogen. Der Sondereigentümer kann, analog zu seiner Wohnung, diesen Stellplatz durchaus vermieten, sollten dies gesonderte Vereinbarungen nicht verhindern.

Ist es richtig, dass heute ein Sondernutzungsrecht auch durch einen Mehrheitsbeschluss gebildet werden kann?
Auch wenn man das im Gesetz auf den ersten Blick nicht erkennen kann, in der Tat beinhaltet die gesetzliche Vorschrift gerade auch diese Möglichkeit. Per einfachem Mehrheitsbeschluss können einem Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen gestattet werden, die er auch selbst finanzieren muss. Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt, dass denjenigen Wohnungseigentümern, welche die Kosten für eine bauliche Veränderung zu tragen haben, die Nutzung daran zusteht, worunter auch das Alleingebrauchsrecht, faktisch ein gesetzliches Sondernutzungsrecht, zu verstehen ist.