Garten und Garagen in Brandenburg

: Hohe Pacht, neuer Eigentümer – welche Rechte haben Pächter?

Wie Betroffene am besten reagieren, dazu haben am Lesertelefon Hagen Ludwig, Lothar Blaschke und Peter Ohm vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) Hinweise gegeben.

Ortsüblichkeit muss bei Pacht eingehalten werden

Seit vielen Jahrzehnten ist unsere Familie Nutzer eines Wassergrundstücks in der Nähe einer Kleinstadt. Nach der Wende haben meine Eltern, weil von Seiten der Kommune die Drohung einer Kündigung im Raum stand, einen neuen Vertrag unterzeichnet. Jetzt wurde die Pacht vervierfacht, mit dem Hinweis auf die Ortsüblichkeit. Diesen Preis hatten bisher nur alle neuen Pächter zu zahlen. Wurde so die Ortsüblichkeit erreicht, oder wer berechnet diese?
Durch den neuen Vertragsabschluss fallen Sie nicht mehr unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Es greifen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das heißt, Sie müssen noch einmal nachschauen, was genau Sie hinsichtlich der Pachthöhe in dem neuen Vertrag vereinbart haben. Welche Pachthöhen für vergleichbare Grundstücke ortsüblich sind, erfahren Sie beim Gutachterausschuss. Als ortsüblich gelten „die Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind“.

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Hintergrund

Ich bin Erbauer und Eigentümer eines Bungalows, der auf einem Grundstück der Stadt steht. Jetzt ist mir eine Verdoppelung der Pacht angekündigt worden, verbunden mit dem Hinweis, dass schon viele andere Pächter eine solche Pacht zahlen. Dafür werden dann drei Beispiele angeführt, die meines Erachtens willkürlich herausgegriffen sind. Ist es tatsächlich so, dass die Stadt den Pachtzins beliebig erhöhen kann?
Nein. In Ihrem Fall gilt die Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV). Dort ist festgelegt, dass sich der Verpächter an die Ortsüblichkeit halten muss. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, haben deshalb viele Kommunen ihren Gutachterausschuss beauftragt, das ortsübliche Entgelt für solche Erholungsgrundstücke zu ermitteln. Ersatzweise können aber auch drei vergleichbare Grundstücke genannt werden. Diese müssen hinsichtlich der Lage und Beschaffenheit aber auch tatsächlich vergleichbar sein.

Pacht für Bungalow – Chance auf Entschädigung

Wir haben zu DDR-Zeiten von der Gemeinde ein Grundstück gepachtet und mit Genehmigung einen Bungalow gebaut. Nach der Wende wurde das Land an den vorherigen Eigentümer zurückgegeben und der verlangte im vergangenen Jahr alles zurück. Eine Entschädigung hat er nicht gezahlt. Aber ich hatte auch kein Geld, um dagegen zu klagen. Kann ich heute noch etwas tun?
Wenn der Eigentümer Ihren Bungalow neu verpachtet oder auch selbst nutzt, gibt es eine Chance auf eine entsprechende Entschädigung, weil sich der Verkehrswert des Grundstücks durch Ihr Bauwerk erhöht hat. Freiwillig wird der Grundstückseigentümer wahrscheinlich nicht zahlen. Das heißt, Sie müssen ein Wertgutachten in Auftrag geben und die Entschädigung wahrscheinlich vor Gericht einklagen.

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Hintergrund

Ich nutze seit 1986 ein Grundstück unserer Kommune, das im Außenbereich liegt. Darauf habe ich einen Bungalow gebaut. Ich habe noch den Pachtvertrag aus DDR-Zeit, würde aber gern einen Erbbaupachtvertrag abschließen. Was ist Ihre Empfehlung, und habe ich darauf einen Anspruch?
Die Kommune ist nicht verpflichtet, mit Ihnen einen solchen Erbbaupachtvertrag abzuschließen. Sollte die Kommune jedoch dazu bereit sein, wäre dies eine gute Möglichkeit, Ihr bauliches Eigentum auf lange Zeit zu sicheren. Die Laufzeit eines Erbpachtvertrags ist frei verhandelbar. In der Regel beträgt sie zwischen 30 und 99 Jahren. Für entsprechende Vertragsabsprachen werden Sie juristische Unterstützung benötigen. Unter anderem sollten Sie darauf achten, dass das eingeräumte Recht zur Grundstücksnutzung veräußerlich und vererblich ist.

Unsicherheit nach mehreren Eigentümerwechseln

Unser Vater hat mich beauftragt, das Gelände rund um seine alte Garage aus DDR-Zeit zu beräumen. Dazu hat ihn der neue Grundstückseigentümer aufgefordert, auch weil dort illegal Müll abgeladen wurde. Mein Vater hat die Garage lange nicht mehr genutzt. Es gab in der Vergangenheit mehrere Eigentümerwechsel. Mein Vater kann keinen Vertrag mehr vorweisen und wir haben auch nicht herausgefunden, bis wann er noch Pacht gezahlt hat. Bevor ich mir jetzt die Arbeit mit der Beräumung mache – kann ich das vielleicht umgehen?
Das ist tatsächlich sehr verworren. Wahrscheinlich ist es so, dass Ihr Vater schon gar nicht mehr Eigentümer der Garage ist. Wenn der Grundstückseigentümer nun von ihm die Beräumung fordert, sollte er nachweisen können, auf welcher rechtlichen Grundlage er das tut. Vielleicht hat er ja noch alte Vertragsdokumente übernommen. Wenn es diese gibt, sollte ein Experte prüfen, ob sich daraus irgendwelche Pflichten für Ihren Vater ableiten lassen.

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Frankfurt (Oder)

Nach der Wende habe ich zwei nebeneinanderliegende DDR-Garagen erworben und die Grundstücke von der Stadt gepachtet, eine davon ist ziemlich kaputt, die nutze ich auch nicht mehr. Jetzt hat mir das Amt mitgeteilt, dass die Garagen Eigentum der Gemeinde geworden sind. Der Pachtvertrag wird gekündigt, es soll einen Mietvertrag geben und die Miete steigt von 35 Euro im Jahr auf etwa 130 Euro. Was passiert, wenn ich dem Mietvertrag zustimme?
Wenn Sie die Garagen erst nach dem 3. Oktober 1990 übernommen haben, konnten Sie wahrscheinlich wirklich nicht mehr Eigentümer der Baulichkeiten werden. Denn die Garagen sind bei Beendigung des DDR-Pachtvertrages per Gesetz automatisch an die Stadt gefallen. Es sei denn, Sie sind mit Genehmigung der Stadt in den alten DDR-Vertrag eingetreten, was wohl nicht der Fall ist.

Das hat Vorteile und Nachteile für Sie. Der Vorteil ist, dass man von Ihnen keinen Abriss der Garagen fordern kann, es sei denn, in Ihrem Pachtvertrag ist anderes festgelegt. Der Nachteil ist, dass Sie die zweite Garage, wenn Sie diese weiternutzen wollen, nun von der Stadt mieten müssen. Und die Miete für die Garage kann natürlich höher ausfallen als nur die Pacht für ein Garagengrundstück. Aber 130 Euro im Jahr könnten durchaus ortsüblich und akzeptabel sein.

Vorstand des Garagenvereins will nicht weitermachen

Ich bin Vorsitzender eines eingetragenen Garagenvereins. Auf der Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrags mit der Stadt verwalten wir den Garagenhof. Die Garagen sind Eigentum der Nutzer. Doch künftig will keiner mehr Verantwortung im Vorstand übernehmen. Wenn der Verein sich auflösen sollte, was passiert dann mit den Garagen?
Sie sollten die Auflösung des Vereins unbedingt verhindern. Als eingetragener Verein sind Sie ein starker Interessenvertreter aller Garageneigentümer, und über den Geschäftsbesorgungsvertrag haben sie gute Einflussmöglichkeiten auf die weitere Entwicklung des Garagenhofes. Wenn die Verwaltung auch weiterhin reibungslos läuft, trägt das wahrscheinlich dazu bei, dass die Stadt den Bestand des Garagenhofes nicht infrage stellt. Falls sich kein neuer Kandidat für den Vereinsvorsitz findet, gibt es durchaus Alternativen. So ist es rechtlich möglich, einen Teamvorstand mit gleichberechtigten Mitgliedern zu bilden. Dazu sollten Sie sich beraten lassen.

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Frankfurt (Oder)

Muss Umsatzsteuer und Grundsteuer B gezahlt werden?

Ich habe noch eine DDR-Garage mit einem alten Vertrag. Jetzt soll ich plötzlich auch noch Umsatzsteuer auf die Grundstückspacht zahlen. Was hat es damit auf sich?
Es ist zwar richtig, dass die Kommunen seit Jahresbeginn auf die Vermietung von Autostellflächen und Garagen Umsatzsteuer erheben müssen. Aber: Die Pachtverhältnisse für Garagengrundstücke, die noch auf einem vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Vertrag beruhen, waren bisher generell nicht umsatzsteuerpflichtig und sind es auch nicht nach dem 1. Januar 2025 geworden. Grund dafür ist die rechtliche Sonderstellung der Nutzer. So hat es das Bundesfinanzministerium dem Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) ausdrücklich betätigt.

Muss ich als Eigentümer einer DDR-Garage nach der Grundsteuerreform noch Grundsteuer B zahlen?
Bisher haben die Verpächter für den Grund und Boden und die Pächter für ihre Garage oder auch Datsche getrennt gezahlt. Neu ist: Ab 2025 wird ein einheitlicher Grundstückswert ermittelt und dann insgesamt vom Verpächter, dem Eigentümer des Grund und Bodens, versteuert. Allerdings kann der Grundstückseigentümer die Grundsteuer genauso auf den Pächter umlegen wie der Vermieter einer Eigentumswohnung seine Grundsteuer auf den Mieter über die Betriebskosten umlegen kann.