Haus kaufen in Brandenburg

: Was beim Gutachten, Preis und Notar wichtig ist zu wissen

Als Gemeinschaft, wir sind drei Geschwister, möchten wir möglichst zügig eine Immobilie verkaufen. Zu welchem praktischen Vorgehen raten Sie uns? 
Es stehen Ihnen verschiedene Wege offen, egal ob Sie nun gemeinsam traditionelle oder moderne Ansätze bevorzugen, selbst tätig werden wollen oder können oder den Verkauf in professionelle Hände legen. Wenn es keine aktuellen Interessenten im näheren oder weiteren direkten Umfeld gibt, also Bekannte oder Nachbarn der Immobilie, dann erreichen Sie Käufer über Anzeigen in örtlichen Zeitungen bzw. nutzen die wesentlich größeren Reichweiten von Online-Immobilienportalen.

Die Suche nach solventen Käufern können Sie auch in die Hände regionaler oder überregionaler Makler geben. Regionale Makler haben den Vorteil, dass sie den Markt vor Ort genau kennen. Möglich ist auch ein  Online-Bieterverfahrens. Solch ein strukturiertes Verfahren kann die Preisfindung transparent gestalten und das Interesse potenzieller Käufer bündeln. Eine Immobilienauktion wäre ebenfalls eine alternative Verkaufsform.

Wert der Immobilie: Sachverständige, Analyse oder digitale Hilfe nutzen

Als Erben einer Immobilie wollen wir verkaufen. Wer kann uns helfen, im Vorfeld den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen? 
Da möchte ich drei gängige und vor allem auch sichere Methoden aufzählen und erklären. Das wären das Erstellen eines Sachverständigengutachtens, eine Marktanalyse und Maklereinschätzung und drittens die digitale Wertermittlung.

Einen unabhängigen Sachverständigen finden Sie bei den Gutachterausschüssen der Landkreise. Das kann man auch online erfragen oder einsehen. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt den exakten Verkehrswert der Immobilie. Dieses Verfahren bietet Ihnen nicht nur höchste Rechtssicherheit, sondern ist vor allem dann ratsam, wenn es sich um komplexe Objekte handelt oder es um Erbauseinandersetzungen geht. In solche rechtssicheren Gutachten fließen alle relevanten Faktoren der Immobilie ein - von Lage bis Bausubstanz.

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Potsdam/Doberlug-Kirchhain

Ist sich die Erbengemeinschaft einig, kann aber auch eine kostengünstigere Variante gewählt werden und Sie lassen das Objekt von einem professionellen Makler oder einer Bank einschätzen. Aus Verkaufsanalysen und Markttrends und dem Vergleich mit umfangreichen Datenbanken erfahren Sie dann eine Preisspanne für Ihr Objekt.

Aus der Praxis kenne ich aber auch die digitale Wertermittlung. Online-Tools und KI-Chatbots bieten eine schnelle erste Einschätzung des Immobilienwerts. Grundlagen dieser Berechnung sind öffentlich verfügbare Daten, beispielsweise von den Gutachterausschüssen. Das funktioniert nach unserer Erfahrung schon recht gut, sollte aber nur ein Ausgangspunkt für die Wertermittlung sein.

Welche Aufgaben darf Notar übernehmen?

Kann man sich von einem Notar beraten lassen, was den Verkauf einer Immobilie betrifft? 
Gesetzlich verankert ist, dass alle Käufe und Verkäufe von Immobilien, egal ob bebaut oder unbebaut, der notariellen Beurkundung bedürfen, Immobiliengeschäfte nur so wirksam werden. Aber: Notare sind nur für die rechtliche Beratung und Abwicklung eines Immobilienkaufs oder -verkaufs zuständig, nicht für finanzielle Beratungen oder Empfehlungen.

Die Vermittlung von Immobilien ist Notaren sogar gesetzlich verboten. Der Notar berät Verkäufer und Käufer unparteiisch, schützt die Interessen aller Beteiligten und schützt beide Seiten vor ungesicherten Vorleistungen.

Muss ich mir als Verkäufer einen Notar an dem Ort suchen, wo sich die Immobilie befindet, oder geht auch mein entfernt davon liegender Wohnort?
Die Wahl eines Notars steht Ihnen frei. Sie können den Grundstückskaufvertrag bei jedem Notar/bei jeder Notarin in Deutschland beurkunden lassen. Das ist Ihre Entscheidung.

Was benötigt man für einen Notartermin, wenn es um den Immobilienverkauf geht? Wenn Verkäufer und Käufer sich einig sind, dann vereinbaren Sie ein Vorgespräch beim Notar für die Vertragsvorbereitungen. Das ist auch per Telefonat oder Videochat möglich, schriftlich oder per E-Mail. Viele Notare stellen auf ihrer Internetseite entsprechende Formulare für die Vorbereitung zur Verfügung. Sie können den Notar natürlich auch schon konsultieren, bevor Sie einen Käufer gefunden haben, um sich über den Inhalt eines Kaufvertrages und die Abwicklung des Immobiliengeschäfts beraten zu lassen.

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Hintergrund

Haus mit einem Sachverständigen begutachten

Wir interessieren uns für eine Immobilie und hatten bereits Vorgespräche mit dem Verkäufer, der auch gern mit uns das Geschäft machen würde. Was sollten wir in dieser Phase unbedingt beachten, was erfragen und vorbereiten? 
Wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt und Sie wollen in der Zukunft bauen, dann klären Sie unbedingt bei der Gemeinde und der Baubehörde die Baulandeigenschaft. Dort können Sie auch erfragen, ob es Baulasten gibt oder Erschließungskosten noch offen sind oder Erschließungen geplant sind. Beachten Sie: Die Gemeinde hat stets ein Vorkaufsrecht, wenn das Grundstück für öffentliche Zwecke, z.B. für den Straßenbau benötigt wird.

Prüfen sollten Sie auch, ob Grundsteuerzahlungen offen sind. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, dann prüfen Sie, ob alle Aufbauten baurechtmäßig sind und wie das Objekt versichert ist.

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Berlin

Ratsam bei Bestandsobjekten sind Hausbesichtigungen in Begleitung eines Sachverständigen. Der Verkäufer ist zu wahrheitsgemäßen Angaben verpflichtet. Fragen Sie dazu den Verkäufer nach allem, prüfen Sie die Funktionsfähigkeit der Haustechnik und protokollieren Sie dies möglichst alles genau. Ihrerseits sollten Sie den Verkäufer über alles informieren, was die sichere Finanzierung betrifft, also die Zusagen Ihrer Bank, wenn es um Kredite oder andere Finanzierungsmodelle geht.

Haus kaufen in Brandenburg: Was muss man erledigen?

Was muss man als Käufer im Falle des Kaufs und unmittelbar danach erledigen? 
In erster Linie wird der Notar für Sie tätig. Im ersten Schritt erscheinen beide Parteien beim Notar zum Beurkundungstermin des Kaufvertrages. Die Endfassung der Entwürfe des Kaufvertrages werden vor beiden Parteien verlesen, erläutert und dann von allen unterschrieben. Wenn vereinbart, dann wird die Grundschuld unmittelbar danach mit dem Käufer beurkundet.

Dann lässt der Notar für den Käufer eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eintragen. Das Finanzamt und der Gutachterausschuss erhalten eine Mitteilung. Wenn es im konkreten Fall notwendig ist, holt der Notar noch Genehmigungen und Löschungsbewilligungen abzulösender Banken ein.

Dann fordert das Finanzamt, die Grunderwerbsteuer vom Käufer und die Kosten für das Grundbuchamt und den Notar sind zu entrichten. Die Eigentumsumschreibung beantragt der Notar beim Grundbuchamt, wenn der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurden.

Direkter kaufen oder über ein Notaranderkonto?

Wie erfolgt die Kaufpreiszahlung, direkt an den Verkäufer oder, das erschiene uns sicherer, an den Notar über ein Notaranderkonto? 
In der Regel ist es so, dass der Käufer an den Verkäufer direkt zahlt, aufgefordert vom Notar nach Eintragung der Eigentumsvormerkung und weiterer Voraussetzungen. Der Kaufpreis darf gem. § 16a Geldwäschegesetz nicht in Form von Bargeld, Gold, Platin, Edelsteinen oder Kryptowährung gezahlt werden, sondern durch Überweisung. Der Notar prüft anhand des vom Verkäufer zu übersendenden Kontoauszuges, ob der Kaufpreis überwiesen wurde.

Für ein sogenanntes Notaranderkonto, also die Zahlung über den Notar, ist ein besonderes Sicherungsinteresse erforderlich, das durch die Direktzahlung nicht gedeckt werden kann. Das wäre beispielsweise in folgenden Fällen so: wenn mehrere Banken an der Gesamtfinanzierung beteiligt sind und zudem mehrere Banken im Grundbuch abzulösen wären, wenn das Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren steckt oder wenn der Verkäufer das Objekt noch bewohnt und es erst nach Zahlung des Kaufpreises räumen möchte, der Käufer aber erst nach Räumen zahlen möchte.

Die Übergabe vom Verkäufer an den Käufer erfolgt bei der Direktzahlung in der Regel unmittelbar nach Zahlung und bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto unverzüglich nach Hinterlegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto ist allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Der letzte Schritt ist die Eigentumsumschreibung. Diese wird der Notar nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer beantragen.

Verkauf vermieteter Immobilien

Welche Besonderheiten gibt es beim Verkauf von vermieteten Immobilien? 
Hier gibt es zusätzlichen Regelungsbedarf. Möchte der Käufer den Mietvertrag nicht übernehmen, müsste ihn der Verkäufer noch beenden. Allerdings kann sich der Verkäufer nicht auf den Eigenbedarf des Käufers berufen. Das kann nur der Käufer, nachdem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Möchte der Käufer den oder die Mietverträge hingegen übernehmen, geschieht dies ohnehin per Gesetz: Kauf bricht nicht Miete. Die Mietverträge gehen unverändert mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer als neuen Vermieter über. Der Käufer wird die Mieten aber nicht erst mit der Eigentumsumschreibung vereinnahmen wollen, sondern schon mit der Kaufpreiszahlung, insbesondere wenn er finanziert. Dies muss im Kaufvertrag geregelt werden.

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Potsdam

Dem Käufer wird auch daran gelegen sein, dass die Mietverträge, die Mieter und das Mietobjekt „in Ordnung“ sind, also die Mieter regelmäßig die Miete zahlen, keine Mietstreitigkeiten bestehen, keine Mängelrügen der Mieter vorliegen etc. Zudem sind Regelungen zu etwaigen Mietsicherheiten und zu den Nebenkostenabrechnungen erforderlich.

Vertragsklausel: Mängel nicht verschweigen

Wie kann man sich als Verkäufer vor Mängeln und ungeahnten Folgen bei gebrauchten Immobilien schützen? 
Die Haftung für Sachmängel wird bei gebrauchten Immobilien üblicherweise ausgeschlossen. Der Verkäufer darf natürlich wesentliche Mängel nicht verschweigen und muss Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten. Wesentliche Mängel sind z.B. Feuchtigkeit im Mauerwerk, Baurechtsmängel, Schädlingsbefall, Verdacht auf Altlasten, Fundamentreste, fehlende Zufahrten, Mieterbonität oder auch eine völlig zerstrittene Eigentümergemeinschaften bei Eigentumswohnungen.

Oftmals wird vom Verkäufer die Vertragsklausel gewünscht: „Gekauft wie gesehen“. Davon raten wir als Notare ganz dringend ab, denn sie schließt die Haftung für Mängel nicht vollständig aus. Mit dieser Klausel wird die Haftung nur für solche Mängel ausgeschlossen, die ein Käufer bei einer Besichtigung sofort erkennen kann. Bei den Formulierungen des Kaufvertrages sollten beide Parteien auf die Erfahrungen und die Kompetenz des beauftragten Notars vertrauen.

Was passiert, wenn nach Beurkundung des Kaufvertrages, aber vor Eigentumsumschreibung eine der Vertragsparteien verstirbt? 
Der Tod einer Vertragspartei hat weder auf den Vertrag selbst, noch auf dessen Vollzug irgendwelche Auswirkungen. Stirbt der Verkäufer, kann der Vertrag ohne Zustimmung seiner Erben und ohne Erbnachweis abgewickelt werden. Stirbt der Käufer, sind dessen Erben verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen, also den Kaufpreis zu bezahlen und sich im Grundbuch eintragen zu lassen. Hierfür ist dann allerdings ein Erbnachweis notwendig. Ein Rücktrittsrecht gibt es im Todesfall für die Erben nicht. Sie können allenfalls die ganze Erbschaft ausschlagen.

Muss der Verkäufer auf den erzielten Kaufpreis Steuern zahlen? 
Grundsätzlich nicht, aber auch hier gibt es Ausnahmen. Wenn das Grundstück Betriebsvermögen ist - ganz oder anteilig -, also z.B. vom Verkäufer oder von einer von ihm beherrschten Gesellschaft gewerblich genutzt wird oder der Verkäufer Immobilienhändler ist, ist ein etwaiger Gewinn zu versteuern.

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Steuerpflichtig sind auch Spekulationsgeschäfte, wenn also das Grundstück innerhalb von zehn Jahren angeschafft und nicht ausschließlich oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren der Eigennutzung diente und dann mit Gewinn wieder verkauft wird.

Verkauf vom Grundstück: Welche Kosten fallen an?

Welche genauen Kosten fallen bei Grundstücksverkäufen für Verkäufer und Käufer an? 
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland. In Brandenburg sind es 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Eigentumsumschreibung, also die Grundbuchänderung und andere Eintragungen, werden von der Landesjustizkasse zirka 0,5 bis ein Prozent des Kaufpreises erhoben. Die Notargebühren betragen ca. 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, wobei der Prozentsatz mit höherem Kaufpreis fällt. Alle Gebühren sind gesetzlich festgelegt.

Falls ein Makler an dem Kauf mitgewirkt hat, erhält dieser eine Maklerprovision von in der Regel sechs Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern tragen die Maklerprovision Käufer und Verkäufer in der Regel je hälftig. Bei unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern gilt die Provisionsteilung nicht; hier trägt üblicherweise der Käufer die Maklerprovision allein.