Mietrecht

: Betriebskosten steigen ohne Grund – was Mieter tun können

In den Betriebskosten gibt es bei uns seit vier Jahren die Position „Säuberung des Lüfters“. Davor habe ich dies immer selbst gemacht und weit intensiver, als dies jetzt der Hausmeister ausführt. Muss ich diese Arbeiten dulden oder kann ich das wieder selbst machen?

Der Vermieter hat eine Fürsorgepflicht für seinen Wohnungsbestand und die fachgerechte Reinigung der Lüfter kann auch zu seinen Verkehrssicherungspflichten gehören. Bedenken Sie mal: Entwickeln sich beispielsweise gesundheitsschädigende Gase durch nicht gereinigte Abzüge, dann müsste der Vermieter dafür geradestehen und dem beugt er durch die Beauftragung einer Firma oder des geschulten Hausmeisters vor, kommt damit seinen Pflichten nach. Und Sie sind verpflichtet, diese Arbeiten in Ihrem Wohnbereich zu ermöglichen.

Mietvertrag:

Indexmiete, Eigenbedarf, Raucher im Haus, Betriebskosten – das raten Experten

Zwischen Mieter und Vermietern kommt es immer wieder mal zu Konflikten - mal geht es um eine unkorrekte Betriebskostenabrechnung, Probleme mit Hausbewohnern oder dass Mängel nicht beseitigt werden. Wie man sich dann verhalten sollte, erfahren Sie hier.

Frankfurt (Oder)

Die Nebenkosten für meine Wohnung steigen ständig von Jahr zu Jahr. Ich vermute dahinter eine versteckte Mieterhöhung. Kann ich das prüfen?

Selbstverständlich können Sie das, das ist Ihr gutes Recht, nicht nur bei auftretenden Zweifeln. Sie können aktuell jede Position, die Sie bei der Betriebskostenrechnung anzweifeln und auch alle anderen prüfen und das jedes Jahr. Sie haben gesetzlich festgeschrieben die Möglichkeit, die gesamte Abrechnung entweder beim Vermieter einzusehen oder sich schicken zu lassen. In dem Fall müssten Sie nur für die entstandenen Kopier- und Versandkosten aufkommen.

Wir wohnen seit 2012 in einem Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien inklusive des Büros unseres Vermieters. Dieser hat bisher nie eine Betriebskostenabrechnung erstellt. Jetzt erhöht er plötzlich für jeden Mieter die Vorauszahlung der Nebenkosten um 40 Euro. Und er hat angekündigt, dass wir mehr Miete zahlen müssten, wenn er die Betriebskosten künftig abrechnet, weil er dafür ein externes Büro beauftragen müsste. Wie verhalten wir uns?

Üblicherweise werden Mietverträge erstellt, in denen die Kaltmiete festgelegt ist und vereinbart wird, dass der Mieter die Betriebskosten auf Grundlage der Betriebskostenverordnung trägt. Wenn das so in Ihrem Mietvertrag steht, hatte der Vermieter jährlich eine Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen. Ihr Anspruch auf Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und möglicherweise Rückzahlung zu viel gezahlter Vorauszahlungen ist nicht verfallen. Auch kann der Vermieter bei verspäteter Abrechnung keine Nachzahlungen mehr verlangen. Es gelten die allgemeinen Verjährungsfristen von drei Jahren.

In Ihrem Fall sind möglicherweise zwei Fälle zu unterscheiden: Der Mietvertrag beinhaltet eine Pauschalinklusivmiete ohne Kosten für Wärme und Warmwasser. Dann muss der Vermieter die sogenannten kalten Betriebskosten nicht abrechnen. Dann kann er aber auch nicht einfach die Miete erhöhen. Handelt es sich nicht um eine Pauschalinklusivmiete, dann ist der Vermieter berechtigt, wohl gemerkt im Zusammenhang mit einer formgerechten Abrechnung der letzten drei Jahre, den Vorschuss angemessen zu erhöhen. Wenn er die Betriebskosten abrechnet, kann er nach §560 BGB für einen zukünftigen Zeitraum die Vorauszahlungen erhöhen; das muss er wiederum für jeden Mieter einzeln in Abhängigkeit vom einzelnen Abrechnungsergebnis vornehmen, nicht pauschal für das gesamte Haus.

Die Kosten für die Abrechnung der Betriebskosten durch eventuell einen Verwalter muss der Vermieter selbst tragen. Das Beste ist, dass Sie mit allen Mietverträgen zu einem Fachanwalt gehen, und diese prüfen lassen.

Laut der letzten Abrechnung haben sich die Wasserkosten im Haus, in dem 20 Mieter wohnen, um 1300 Euro erhöht. Zudem verrechnet die Wohnungsgesellschaft die Wasserkosten neu. Das führt dazu, dass manche Mieter weniger als die Grundgebühr für das Wasser zahlen. Und wir müssen die Kosten für eine Leerwohnung tragen. Das ist doch ungerecht.

Wenn für die Leerwohnung auch eine Grundgebühr anfällt, weil sie für einen bestimmten Zeitraum nicht abgemeldet wurde, ist es nicht zulässig, dass der Vermieter durch diesen Rechentrick diese Kosten auf alle Mieter umlegt. Kosten für Leerstand trägt immer der Vermieter.

Lassen Sie sich die Grundgebühren und Kosten für die Wasserversorgung durch Einsichtnahme in die Abrechnungen nachweisen, dann kann die Abrechnung auch von Ihnen selbst korrigiert werden.

Wohnung in Frankfurt (Oder):

3000 Euro Nebenkosten-Nachzahlung – das empfiehlt Mieterverein

Zwei Mieter in Frankfurt (Oder) haben vor Kurzem ihre Nebenkostenabrechnung erhalten. Die geforderte Nachzahlung fiel so heftig aus, dass sie sich an den Mieterverein Viadrina wandten.

Frankfurt (Oder)

Können Verschönerungen selbst vorgenommen werden?

Wir wohnen seit 20 Jahren in unserer Wohnung und haben in der Zeit einige Verschönerungen vorgenommen, zum Beispiel den Teppichboden ausgewechselt. Die Kosten haben der Vermieter und wir getragen. Jetzt wollen wir das Bad umgestalten. Haben wir einen Anspruch darauf, dass der Vermieter uns eine neue Dusche mitfinanziert?

Sie haben auf alle Fälle einen Anspruch, wenn die Funktionalität der Dusche eingeschränkt ist. Die wirtschaftliche Lebensdauer von Duschen wird mit ca. 15 Jahren bzw. bei hochwertigen Duschen mit bis zu 25 Jahren angegeben. Ob allerdings die Funktion der Dusche nach den oben genannten Zeiträumen per se eingeschränkt ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wenn die Dusche nicht so unbrauchbar ist, dass sie ihren eigentlichen Zweck immer noch erfüllt, so können Sie mit dem Vermieter möglicherweise eine Vereinbarung über den Neueinbau einer Dusche abschließen. Dabei sollte die Frage des Verbleibs dieser Dusche bei Beendigung des Mietverhältnisses oder aber ein Ersatz von Aufwendungen nicht unberücksichtigt bleiben. Die Dusche eigenmächtig umzubauen ist riskant, da dies spätestens bei der Beendigung des Mietverhältnisses erhebliches Streitpotenzial mit sich bringt.

Vor über zehn Jahren bin ich in meine Wohnung eingezogen. Die Küche, für die ich Mietanteile bezahle, war damals schon 15 Jahr alt. In Absprache mit dem Vermieter habe ich schon technische Teile wie Kühlschrank und Herd selbst erneuert. Kann ich mal eine neue Küche verlangen, weil doch schon alles sehr abgenutzt ist?

Sie können das Gespräch mit dem Vermieter suchen, die Abnutzung schildern, aber Sie haben keinen Rechtsanspruch auf eine neue Küche. Die Benutzung muss allerdings gewährleistet sein, und der Vermieter muss für die Instandhaltung sorgen.

Seit Jahrzehnten wohnen wir in unserer Wohnung von einem Privatvermieter. Jetzt haben wir irgendwie gehört, dass dieser verstorben sein soll. Wohin können wir nun die Miete überweisen, und müssen wir jetzt im Alter Angst haben, umziehen zu müssen, rausgeklagt zu werden?

Erst einmal möchte ich Ihnen die Angst nehmen. Ein Eigentümerwechsel ändert nichts am Mietverhältnis, zumal es ja auch keine offizielle Mitteilung an Sie gibt. Und solange die Überweisungen nicht irgendwie zurückkommen, benutzen Sie das bekannte Konto für die Mietzahlungen. Der Rechtsnachfolger muss sich bei Ihnen melden. Und auch vor einer Eigenbedarfsklage sollten Sie keine Ängste entwickeln. Dies dürfte auf Grund Ihres Alters und des langen Mietverhältnisses für den zukünftigen Eigentümer nicht in kürzester Zeit möglich sein.

Probleme im Betreuten Wohnen

Vor drei Jahren bin ich in eine Anlage für „Betreutes Wohnen“ gezogen. Meine Wohnung hat eine Fußbodenheizung, die ich aber schlecht selbst steuern kann, so wie ich das möchte. Was kann ich tun, um die Wohnverhältnisse besser für mich zu gestalten, zumal ich bei der Heizungsform auch gesundheitliche Probleme habe?

Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter, welche Möglichkeiten es gäbe, dass das Heizen mehr Ihren Bedürfnissen entsprechen könnte. Bautechnisch dürfte eine Lösung schwierig sein, deshalb sollten Sie über andere Varianten nachdenken, ggf. eine neue Wohnung suchen.

Mein Vater wohnt seit Jahren im „Betreuten Wohnen“, nie gab es eine etriebskostenabrechnung. Plötzlich Ende 2023 gab es für 2022 die erste. Im Mietvertrag sind auch Grundmiete und Nebenkosten genannt. Aber es gibt keine Wasseruhr und keine eigenen Stromzähler, für keine der kleinen Wohnungen in der Anlage. Und in der Abrechnung tauchen auch Reparaturkosten für den Fahrstuhl und andere Dinge auf. Muss mein Vater und die anderen das so bezahlen?

Ohne genaue Kenntnis der Vertragsinhalte ist es schwierig, eine individuelle Antwort zu geben, denn Sie haben einst die Wohnung so gesehen – also ohne Zähler – und den Vertrag entsprechend unterschrieben. Auch kann es sein, dass es eine im Vertrag verankerte Pauschale für Energie und Wasser gibt. Da müssen Sie nochmals genau nachlesen oder den Vertrag durch einen Experten prüfen lassen. Und dies unbedingt, bevor Sie die Rechnung bezahlt oder dagegen widersprochen haben. Was keinesfalls richtig ist, betrifft das Umlegen von Reparaturkosten als Betriebskosten. Betriebskosten sind regelmäßig wiederkehrende Positionen und müssen aufgeführt sein im Vertrag. Es kann also die regelmäßige Heizungswartung und die stetig wiederkehrende Fahrstuhlüberprüfung als Position auftauchen, nicht aber eine Fahrstuhlreparatur.

Mieterverein in Brandenburg:

Mieterhöhung oder Ärger mit Vermieter – hier gibt es Hilfe

Die Nebenkostenabrechnung war wieder zu hoch und die nächste Mieterhöhung liegt schon im Briefkasten. Mietervereine in Brandenburg helfen bei Mietrecht und Ärger mit dem Vermieter.

Potsdam

Angst vor einer Kündigung

Seit zwölf Jahren wohne ich in meiner kleinen Mietwohnung, erhalte Wohngeld. Der private Vermieter erwähnte kürzlich, dass er die Wohnung gern teurer vermieten würde, was aber durch das Wohngeld schwierig sei. Kann er deshalb einfach kündigen, und wie lange beträgt meine Kündigungsfrist dann?

Der Vermieter kann nicht mit der Begründung kündigen, dass er bei Neuvermietung mehr Miete einnehmen könnte. Das geht nicht, dafür müssen schon andere Gründe vorliegen wie beispielsweise Eigenbedarf oder wenn Sie mit der Miete über drei Monate im Rückstand sind. Wenn nichts anderes in Ihrem Mietvertrag steht, dann beträgt die Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahre drei Monate für beide Partner. Danach verlängert sich die Frist nur für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist für den Vermieter ab einer Mietdauer von fünf Jahren sechs Monate und ab acht Jahre neun Monate beträgt.

Was muss man bei der Kündigung eines Mietvertrages beachten, wenn ein Mieter verstorben ist?

Zuerst muss geschaut werden, ob man selbst bereits Mieter der Wohnung laut dem bestehenden Mietvertrag ist. Dann wird das Mietverhältnis nur mit diesem fortgesetzt, und es steht innerhalb eines Monates ab Kenntnis vom Tod für den überlebenden Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, also drei Monaten, zu. Danach gelten die normalen gesetzlichen Kündigungsrechte für den Mieter.

Ist dies nicht der Fall, dann ist zu prüfen, ob ein sogenanntes Eintrittsrecht nach § 563 BGB besteht. Dies erfolgt durch Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Hierzu zählen Eheleute, Lebenspartner und, wenn diese nicht vorhanden sind, auch Kinder, andere Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben. Der Eintritt kann innerhalb eines Monats abgewehrt werden, wenn man dem Vermieter mitteilt, dass man das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.

Erst wenn kein Fall des Eintrittes nach § 563 BGB vorliegt, geht das Mietsverhältnis über §§ 564, 1922 BGB auf den Erben oder die Erbin oder auf die Erbengemeinschaft bei mehreren Erben über. Diese müssen sodann die Kündigung unterzeichnen. Bei Miterben alle. Es besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, also drei Monate innerhalb von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters.

DDR-Garage und Bungalow:

Was Mieter und Besitzer in Brandenburg beachten müssen

Viele Menschen in Brandenburg besitzen seit DDR-Zeiten eine Garage oder einen Bungalow im Garten. Immobilien-Besitzer und Erben sind oft irritiert, wenn Verträge gekündigt werden. Experten klären auf.

Frankfurt (Oder)

Mietminderung wegen Schimmel

Wir haben Ärger mit einer Familie, die seit knapp zwei Jahren in unserem Mietshaus wohnt und noch nie die volle Miete bezahlt hat. Die Familie verweist unter anderem auf Schimmelbildung. Wir vermuten, dass nicht ausreichend geheizt und gelüftet wird. Die Fernauslesung der Heizkostenverteiler zeigt, dass im Vergleich zu den anderen Mietparteien ihr Wärmeverbrauch um ein Drittel geringer ist. Ein Gutachten soll erst in einem Vierteljahr vorliegen. Können wir vorher nichts tun?

Wichtig ist, alles zu erfassen, was mit der Mietminderung im Zusammenhang steht: Wann hat der Mieter Mängel angezeigt, welche sind es, wie viel Miete hat er einbehalten usw. Ansonsten müssen Sie erst einmal auf das Gutachten warten. Sollten im Gerichtsverfahren Mängel an der Bausubstanz festgestellt werden, die ursächlich für die Schimmelbildung sind, müssen Sie diese beseitigen.

Werden Baumängel durch den Gutachter ausgeschlossen, kehrt sich die Beweislast wieder auf die Mieter um, wenn beispielsweise der Gutachter feststellt, dass nicht genügend geheizt wird. Es kann auch eine Langzeitmessung von Temperatur und Luftfeuchte in den Räumen zur Ermittlung des Taupunkts veranlasst werden, bei der ermittelt werden kann, wann eine Schimmelbildung einsetzt. Das kann ein langwieriger Prozess werden.

Wenn Sie als Vermieter durch das Gutachten hinsichtlich der Bausubstanz entlastet werden, ist von einem schädlichen Verhalten des Mieters auszugehen. Er muss dann darlegen und beweisen, dass die Schimmelbildung nicht in seinem Verantwortungsbereich bzw. und Verhalten liegt. Sie haben aufgrund der ihnen zur Verfügung stehenden Möglichkeit durch die Fernablesung der gespeicherten Heizwerte, die den Außentemperaturen vergleichsweise entgegengestellt werden können, eine sehr gute Möglichkeit, das möglicherweise schädliche Heizverhalten der Mieter ins Feld zu führen.

Sollte die Schimmelbildung in Ihren Verantwortungsbereich – beispielsweise ungenügende oder schadhafte Bausubstanz – fallen, ist eine angemessene Mietminderung nur möglich, wenn eine erhebliche Gebrauchsminderung gegeben ist. Mindert der Mieter über Gebühr und übt auch sein Zurückbehaltungsrecht unangemessen aus, kann er in Zahlungsverzug geraten, sodass eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist.