DDR-Garagen in Brandenburg

: Pacht, Vermietung, Verkauf - was ist geregelt?

Experten des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer erklären, ob es noch eine Ablauffrist gibt, wann nach Vertragsende eine Entschädigung möglich ist und wie hoch eine neue Pacht ausfallen darf. Die VDGN-Experten Hagen Ludwig, Peter Ohm und Lothar Blaschke haben dazu bei einer Telefonaktion Fragen beantwortet.

Stark angestiegene Pacht für Garage – was kann man tun?

Unsere Gemeinde hat die Pacht für Garagengrundstücke drastisch erhöht. Einst haben wir 80 Euro im Jahr gezahlt. Jetzt werden 360 Euro dafür verlangt, dass uns die Gemeinde ihr Grundstück für unsere Eigentumsgaragen aus DDR-Zeit zur Verfügung stellt. Im Schreiben zur Pachterhöhung wird nur pauschal darauf hingewiesen, dass unsere Pachthöhe schon längst nicht mehr der Ortsüblichkeit entspreche. Reicht das aus als Begründung? 
Richtig ist, dass die Pachthöhe laut Nutzungsentgeltverordnung der Ortsüblichkeit entsprechen muss. Als ortsüblich gelten Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage bereits vereinbart worden sind. Das muss der Verpächter nachweisen.

Sehr rechtssicher geschieht das anhand eines Gutachtens des zuständigen Gutachterausschusses. Ersatzweise können bereits gezahlte Pachten für vergleichbare Grundstücke in der Stadt bzw. in vergleichbaren Städten als Orientierungswert in dem Erhöhungsverlangen angeführt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Vermietung einer Garage nicht vergleichbar ist mit der Verpachtung eines Grundstücks, auf dem sich eine Eigentumsgarage befindet. Bei der Vermietung einer Garage samt Grundstück liegen die Forderungen naturgemäß höher und können nicht als Vergleichswert herangezogen werden.

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Hintergrund

Problem beim Verkauf der Garage – das sagt der Experte

Im Vorjahr ist mein Mann verstorben. Die Garage hat er zu DDR-Zeit in einem großen Komplex zusammen mit anderen selbst gebaut. Das Grundstück hatte er seitdem von der Kommune gepachtet. Diesen Pachtvertrag habe ich schon vor Wochen bei der Stadt gekündigt mit einem dafür im Internet bereitgestellten Formular. Bis heute habe ich keine Bestätigung irgendwelcher Art, dass das Pachtverhältnis wirklich beendet ist. Kann ich eine entsprechende Antwort der Stadt fordern? 
Ich verstehe, dass Sie einen gültigen Abschluss für ihre Akten wünschen oder nicht noch einmal die Pacht bezahlen wollen nach der Kündigung. An Ihrer Stelle würde ich nochmals bei der Kommune nachfragen. Schriftlich werden Sie vielleicht kein anderes Ergebnis erreichen als bisher. Dann sollten Sie selbst im Amt vorsprechen, um auf einem Ausdruck Ihrer Kündigung eine Eingangsbestätigung mit Datum, Stempel und Unterschrift zu erhalten.

Für meine Garage mit DDR-Vertrag, die ich aus Altersgründen nicht mehr benötige, weil ich nicht mehr Auto fahre, habe ich einen Interessenten. Er will mir die Garage abkaufen. Jetzt sagte mir aber der Vorsitzende unseres Vereins, dass ich nicht verkaufen kann. Die Garage gehört doch aber mir. 
Ihnen gehört zwar das Garagengebäude, nicht aber der Grund, auf dem diese steht. Das bleibt nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz solange so, bis Ihr DDR-Vertragsverhältnis beendet wird. Dann fällt das Gebäude per Gesetz automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers.

Die Lösung wäre in diesem Fall ein sogenannter dreiseitiger Vertrag, in dem der Grundstückseigentümer zustimmt, dass der Käufer in den alten DDR-Vertrag des Verkäufers eintritt. Damit wird verhindert, dass das DDR-Vertragsverhältnis endet und die Garage automatisch an den Grundstückseigentümer fällt. Der Haken ist: Der Grundstückseigentümer muss einem solchen dreiseitigen Vertrag nicht zustimmen. Das ist bei Ihnen anscheinend der Fall. Dann hätte Ihr Vereinsvorsitzender damit Recht, dass ein rechtssicherer Verkauf nicht möglich ist.

Dreiseitiger Vertrag kann Abhilfe schaffen

Ich habe noch aus DDR-Zeit eine Reihengarage auf Pachtland, die ich aber nicht mehr nutze. Ich weiß, dass der Grundstückseigentümer einem Verkauf nicht zustimmt, aber ich möchte auch vermeiden, dass sich meine Tochter später als Erbin darum kümmern muss. Welche Möglichkeiten habe ich überhaupt? 
Da sehe ich drei Möglichkeiten. Erstens könnten Sie den Pachtvertrag kündigen, würden dann aber theoretisch Gefahr laufen, dass der Verpächter von Ihnen den Abriss der Garage fordert. Das ist allerdings kaum möglich bei den in Reihe gebauten Garagenkomplexen.

Falls die Stadt die Garage nach Ihrer Kündigung weitervermietet, haben Sie einen Anspruch auf Entschädigung. Wenn der Verpächter das verweigert, bleibt Ihnen nur der Weg einer Klage, verbunden mit der Vorlage eines Wertgutachtens, das Sie bezahlen müssen. Das ist in der Regel mit nicht geringen Kosten verbunden. Das sollte man vorher berechnen, im wahrsten Sinne des Wortes.

Zweitens: Dieses Prozedere könnten Sie auch der Erbin überlassen, was Sie aber vermeiden wollen. Damit bliebe die dritte Möglichkeit, ein dreiseitiger Vertrag, wenn sie einen Nachnutzer finden. In einem solchen dreiseitigen Vertrag stimmt der Grundstückseigentümer zu, dass der Käufer in Ihren alten DDR-Vertrag eintritt. Damit wird verhindert, dass das DDR-Vertragsverhältnis endet und die Garage automatisch an den Grundstückseigentümer fällt.

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Hintergrund

Wann gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz?

Ich habe 1988 eine Garage auf einem Grundstück der Stadt erbaut. Der Pachtvertrag wurde bisher immer noch als gültig anerkannt. Jetzt soll ich ebenso wie meine Garagennachbarn einen neuen Mietvertrag unterzeichnen. Das sei notwendig, so der der Chef der Wohnungsgesellschaft, weil die Garagen laut Schuldrechtsanpassungsgesetz schon lange nicht mehr unser Eigentum wären. Stimmt das? 
Wenn der DDR-Vertrag noch gültig ist, sind Sie noch Eigentümer der Garage. Erst bei Vertragsende fallen die Garagen laut Schuldrechtsanpassungsgesetz an den Grundstückseigentümer. Deshalb sollte man möglichst keinen neuen Vertrag unterzeichnen. Im Schuldrechtsanpassungsgesetz ist geregelt, dass das selbstständige Gebäudeeigentum solange fortbesteht, bis eine der beiden Seiten den DDR-Vertrag kündigt bzw. eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen wird. Erst wenn das DDR-Vertragsverhältnis endet, geht die Garage in das Eigentum des Grundstückseigentümers über.

Es passiert also nichts automatisch, und es gibt auch keine gesetzliche Verpflichtung für die Stadt, die alten Pachtverträge jetzt zu beenden. Das ist eine rein politische Entscheidung.

Umsatzsteuer und Grundsteuer B

Die Garagen unserer Vereinsmitglieder stehen auf einem städtischen Grundstück. Einige Garagen sind bereits in das Eigentum der Stadt übergegangen, weil nach der Wende ein Nutzerwechsel stattfand. Nicht wenige Nutzer haben aber noch ihren alten DDR-Vertrag oder sind in einen solchen eingetreten. Nun soll ab 2026 für alle Nutzer eine Umsatzsteuer fällig werden. Ist das richtig? 
Es ist zwar richtig, dass die Kommunen nunmehr auf die Vermietung von Autostellflächen Umsatzsteuer erheben müssen. Aber: Pachtverhältnisse für Garagengrundstücke, die noch auf einem vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Vertrag beruhen, waren bisher generell nicht umsatzsteuerpflichtig und sind es auch nicht geworden. So hat es das Bundesfinanzministerium dem VDGN nach vielen Anfragen nochmal betätigt.

Muss ich als Eigentümer einer Garage nach der Grundsteuerreform noch Grundsteuer B zahlen? 
Bisher haben die Verpächter für den Grund und Boden und die Pächter für ihre Garage oder auch Datsche getrennt gezahlt. Neu ist: Jetzt wird ein einheitlicher Grundstückswert ermittelt und dann insgesamt vom Verpächter, dem Eigentümer des Grund und Bodens, versteuert. Allerdings kann der Grundstückseigentümer die Grundsteuer genauso auf den Pächter umlegen wie der Vermieter einer Eigentumswohnung seine Grundsteuer auf den Mieter über die Betriebskosten umlegen kann.

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Hintergrund

Plötzlich steigt Pacht für Datschen enorm

Seit 1982 nutzen wir ein Erholungsgrundstück und haben noch den ersten Pachtvertrag. Das Grundstück befindet sich in einem Überschwemmungsgebiet, was zur Folge hatte, dass wir sehr viel Boden auffüllen mussten, ehe wir zu DDR-Zeit auf der vorgeschriebenen Höhe einen Bungalow bauen durften. Heute ist diese Region ein geschütztes Gebiet. Nach zwei milden Pachterhöhungen waren es zuletzt plötzlich 66 Prozent mehr, was an die Stadt als Verpächter zu zahlen ist. Ist das rechtens, und auf welche weiteren Erhöhungen müssen wir uns einstellen? 
Orientierungshilfe für Sie und „Bremse“ für den Verpächter bei der Höhe der Forderungen ist die Ortsüblichkeit. Diese berechnet regelmäßig der Gutachterausschuss des Landkreises. So regelt es die Nutzungsentgeltverordnung, die laut Schuldrechtsanpassungsgesetz anzuwenden ist.

Ich würde an Ihrer Stelle parallel jetzt zwei Dinge tun. Erbitten Sie möglichst schriftlich vom Verpächter den Nachweis, dass die Höhe der Forderung nicht die Ortsüblichkeit überschreitet. Gleichzeitig erfragen Sie diesen Wert selbst bei dem zuständigen Gutachterausschuss.
Aus unserer praktischen Erfahrung weiß ich, dass manche Ausschüsse telefonische Auskünfte erteilen, bei anderen muss man persönlich nachfragen und ein berechtigtes Interesse nachweisen. Das ist regional unterschiedlich geregelt. Hat Ihre Gemeinde die Ortsüblichkeit nicht eingehalten, können Sie gegen die Erhöhung vorgehen.

Ich habe eine Datsche aus DDR-Zeit auf fremden Grund und Boden mit einem Vertrag aus dem Jahr 1988. Der Grundstückseigentümer hat mir jetzt erklärt, dass er bei Vertragsende Eigentümer der Datsche wird und mir keine Entschädigung mehr zahlen muss. Stimmt das? 
Mittlerweile ist die Investitionsschutzfrist für Datschen wie für Garagen ausgelaufen. Das heißt: Wenn das DDR-Vertragsverhältnis beendet wird und die Datsche an den Grundstückseigentümer fällt, muss dieser keine Entschädigung mehr für den Zeitwert des Gebäudes zahlen.

Aber: Wenn der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung mit der Datsche erhöht wird, ist laut Schuldrechtsanpassungsgesetz weiterhin eine Entschädigung fällig. Das wird vor allem auf Grundstücke in Außenbereichen der Kommunen zutreffen, auf denen heute nicht mehr gebaut werden darf. Die Weitervermietung der vorhandenen Datschen ist dort die einzige Möglichkeit für Eigentümer, Rendite zu erwirtschaften. Die Höhe der Entschädigung wird anhand von Gutachten nach dem Ertragswertverfahren errechnet. Notfalls muss die Entschädigung eingeklagt werden.

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Potsdam

Wann gilt ein Vorkaufsrecht?

Unsere Datsche steht auf einem kommunalen Grundstück und wir haben noch einen Pachtvertrag aus DDR-Zeit. Jetzt soll das Grundstück an einen Privatmann verkauft werden. Ist es nicht so, dass wir in diesem Fall ein Vorkaufsrecht haben, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist? 
Wird das Grundstück erstmalig an einen Dritten verkauft, haben Sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 57 des Schuldrechtanpassungsgesetzes. Der Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn der Grundstückseigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten bereits abgeschlossen hat. Darüber müssen Sie informiert werden.

Nach der Mitteilung müssten Sie dann binnen zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung verbindlich erklären, ob Sie bereit sind, das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, die der Grundstückseigentümer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Erbengemeinschaft ist schwieriger Ansprechpartner

Seit vielen Jahrzehnten nutzen wir als Pächter ein Wochenendgrundstück mit DDR-Vertrag, haben jetzt aber das Alter, wo wir uns langsam fragen, wie lange wir die damit verbundenen Arbeiten noch bewältigen können. Grundstückseigentümer ist eine Erbengemeinschaft, die wir nicht genau kennen, nur den Ansprechpartner, wohin die Pacht überwiesen wird. Was ist besser, selbst kündigen oder auf eine Kündigung zu warten?
Bei einer Kündigung, egal welche Seite diese vornimmt, geht das Bauwerk per Gesetz in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Jedoch laufen Sie Gefahr, dass von Ihnen die Übergabe eines geräumten Grundstücks gefordert wird. Das heißt, Sie müssen sich um den Abriss kümmern und diesen auch bezahlen. Nutzt der Grundstückseigentümer den Bungalow aber weiter, wird durch das Gebäude der Verkehrswert des Grundstücks erhöht und Sie können eine Entschädigung geltend machen.

Sie sollten jetzt herausfinden, wer wirklich Ihr Ansprechpartner ist, und ob es Planungen oder Verkaufsabsichten für das Grundstück gibt. Parallel dazu würde ich bei der zuständigen Gemeinde nachfragen, wie das Gebiet klassifiziert ist, ob dort künftig eine Wohnbebauung möglich wäre, ob es sich um ein Mischgebiet handelt oder ähnliches. Ein Verkauf des Grundstücks wäre für die Erbengemeinschaft finanziell nur interessant, wenn es sich um Bauland handelt. Handelt es sich nicht um Bauland, ist ein Abriss des Bungalows eher unwahrscheinlich, denn ein Neubau wäre nicht möglich. An erster Stelle sollten Sie aber für sich entscheiden, ob Ihnen an einer weiteren Nutzung gelegen ist, Sie dies bewältigen können. Aus Erfahrung warne ich Sie vor schnellen Entscheidungen.