Haus kaufen in Polen

: Kosten für Immobilien und worauf man achten muss

Lage in Deutschland

Kosten für ein Haus in Polen

Hauspreise im Grenzgebiet

Was polnische Immobilien attraktiv macht

Haus kaufen in Deutschland: Gesunkene Preise, verteuerte Kredite

Zwar sind die Preise für Wohnimmobilien auch im zweiten Quartal 2023 stark gefallen. Ganze 9,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2023 – der stärkste Rückgang seit dem Jahr 2020, wie das Statistische Bundesamt aktuell mitteilte.

Doch schwächen die Krisen der Zeit, die hohe Inflation und die Verteuerung von Krediten und Bauzinsen die Kaufkraft potenzieller Interessenten. Viele Menschen schauen sich daher im Ausland nach günstigen Immobilien um. Gerade für Berliner und Brandenburger ist aufgrund der räumlichen Nähe Polen interessant. Daran ändert auch der Krieg in der Ukraine nichts. Wie aus einer Analyse der polnischen Bank PKO BP hervorgeht, hat sich der Verkauf von Wohnungen an Ausländer im Jahr 2022 sogar erhöht. Die Deutschen lagen mit knapp 6.000 gekauften Wohnungen in der Statistik auf dem zweiten Platz, gleich nach den Ukrainern (etwas mehr als 7.000).

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Immobilien in Polen nach wie vor günstiger

Während die Immobilienpreise in Deutschland also zuletzt gesunken sind, sind sie in Polen sogar gestiegen. Dennoch sind die Preise für Häuser dies- und jenseits der Grenze noch lange nicht auf dem gleichen Niveau. Mitunter gibt es Spannen zwischen 20 und 40 Prozent. Dazu kommt, dass auch die Energiepreise in Polen noch deutlich günstiger als hierzulande sind. Auch die energetischen Vorgaben beim Hausbau oder bei der Renovierung sind in Polen weniger streng. Dieser Umstand macht sich besonders bemerkbar bei sanierungsbedürftigen Gebäuden. Da kann einiges gespart werden.

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Was ein Haus in Polen kostet

Der tatsächliche Quadratmeterpreis der Immobilie richtet sich natürlich, wie auch in Deutschland, nach der Lage. Und danach, ob man einen Bestandsbau erwerben will oder einen Neubau plant. Zum Vergleich: In Deutschland liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser derzeit bei 3.461 Euro. In Polen kostet ein entsprechender Quadratmeter aktuell umgerechnet 1.435 Euro. Natürlich kann man auch in Polen deutlich tiefer in die Tasche greifen. In Swinemünde, einer beliebten polnischen Hafenstadt, kann man durchaus 7.600 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Allerdings bewegt man sich da eindeutig im Premiumsegment, sprich hochmoderne Neubauten mit luxuriöser Ausstattung. Das dürfte den meisten potenziellen deutschen Häuslebauern gar nicht vorschweben. In Stettin, nur etwa anderthalb Autostunden von Berlin entfernt und am Wasser gelegen, ist der Quadratmeterpreis überraschend günstig. Hier geht es für Wohnungen bei 1.900 Euro los. Der Medianpreis für ein Haus mit 4 Zimmern in Polen liegt derzeit bei etwas über 200.000 Euro.

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Hauspreise im Grenzgebiet zwischen Deutschland und Polen

Für viele deutsche Kaufinteressenten dürfte das Grenzgebiet besonders attraktiv sein. Die Gründe liegen auf der Hand: Die alte Heimat, insbesondere, wenn es sich um Berlin-Brandenburg handelt, wäre nur einen Katzensprung entfernt. Freunde und Familie oder auch der Arzt des Vertrauens wären immer noch erreichbar. Tatsächlich kann man in z.B. in Osno Lubuskie, nur einen Steinwurf von Frankfurt (Oder) entfernt, ein frei stehendes 160 Quadratmeter großes Einfamilienhaus mit Garten, Garage und Pool aus dem Jahr 2009 für 210,00 Euro bekommen. Wer auf den entsprechenden Immobilienportalen sucht, wird ähnliche Angebote finden. „Allerdings sind die Angebote schon seltener geworden“, sagt David Lis, ein polnischer Immobilienmakler, der sich auf die Abwicklung von Immobiliengeschäften von deutschsprachigen Kunden spezialisiert hat.

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In ein Haus in Polen investieren und vermieten statt auswandern

Wenn die direkte Nähe zu Deutschland nicht ausschlaggebend ist, dann wird das Angebot an günstigen Häusern und Grundstücken in Polen deutlich größer. In der Woiwodschaft Pommern beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis derzeit umgerechnet 1430 Euro, in Ermland Masuren sind es sogar nur 823 Euro. Das dürfte vor allem Käufer anlocken, die eine Immobilie weitervermieten wollen. Denn nicht immer wollen deutsche Hauskäufer dauerhaft in der polnischen Immobilie wohnen. Viele Investoren haben auch den wachsenden Tourismus im Blick. Trotz Krieg im Nachbarland Ukraine zog es 2022 rund 2,8 Millionen Urlaubsgäste aus Deutschland nach Polen. Das waren 47 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch im Tourismus dürften die niedrigen Preise in Polen eine übergeordnete Rolle spielen. Außerdem lockt Polen mit traumhaften Landschaften, viel Kultur und Kulinarik.

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Einfache Bürokratie beim Erwerb von Immobilien in Polen

Neben all den Vorzügen kommt noch eine erleichterte Bürokratie hinzu. In den vergangenen Jahren ist es für Deutsche immer einfacher geworden, nach Polen zu ziehen bzw. dort eine Immobilie zu erwerben. Die Regelung, wonach Ausländer eine Genehmigung vom zuständigen Ministerium oder einen polnischen Strohmann als eingetragenen Hauseigentümer brauchten, ist längst hinfällig. Inzwischen können Deutsche unter den gleichen Bedingungen Wohneigentum erwerben wie ihre polnischen Nachbarn. Auch wenn grundsätzlich nichts dagegenspricht, von privat eine Immobilie zu erwerben, wird trotzdem dazu geraten, sich einen seriösen Immobilienexperten an die Seite zu holen. Er kennt sich in den Details aus, weiß um die Tücken und überwindet im Idealfall auch die Sprachbarriere. Der Immobilienkauf erfolgt dann beim polnischen Notar mittels notarieller Urkunde.

Keine Grunderwerbsteuer in Polen

In Polen gibt es übrigens keine Grunderwerbssteuer. Stattdessen fällt in Polen seit dem Jahr 2021 eine Grundsteuer für Immobilien an. Diese Immobiliensteuer wird jährlich berechnet und ist verblüffend gering. Denn in Polen spielt der Immobilienwert für die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer keine Rolle. Die Grundsteuer in Polen wird flächenbezogen ermittelt. Neben dieser Immobiliensteuer müssen Eigentümer von polnischen Immobilien keinen weiteren eigentumsbezogenen Steuern abführen. Die Grundsteuer legen Städte und Kommunen eigenständig fest, sie dürfen aber die vom Finanzministerium gesetzten Maximalbeträge nicht überschreiten. Ein Beispiel: Für 100 m² große Wohnung in Polen wurde im Jahr 2021 eine maximale Grundsteuer von ca. 20 EUR fällig. Bei einem Seegrundstück waren es ca. 1,11 Euro pro Hektar.