Wohnen in Brandenburg

: Farbe, Reparatur, Mieterhöhung – welche Rechte Mieter haben

Die Fachanwälte für Mietrecht, Irina Winkler und Thomas Köhler, sowie Lothar Blaschke vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer haben bei einer Telefonaktion viele Antworten geben können.

Mieten in Brandenburg – Vermieter trägt die Hauptlast

Seit Jahrzehnten vermiete ich eine Wohnung. Damals wurden die Schönheitsreparaturen nicht wirksam umgelegt, was zur Folge hat, dass der Mieter jetzt von mir wieder die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt. Der Mieter hat spezielle Farbwünsche angemeldet und meint, er muss auch die Möbel nicht allein wegrücken. Muss ich beides finanziell voll übernehmen?
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast an der Mietsache. In jahrzehntelanger Rechtsprechung ist es aber als zulässig erachtet worden, dass der Vermieter einen Teil dieser Verpflichtung, die sogenannten Schönheitsreparaturen, im Mietvertrag auf den Mieter übertragen kann. Sind die allgemeinen Geschäftsbedingungen aber unwirksam, so fällt die Instandhaltungslast wieder auf den Vermieter zurück. Sie sollten daher in einem ersten Schritt durch einen Fachanwalt prüfen lassen, ob die fragliche Klausel wirklich unwirksam ist.

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Hintergrund

Haben Sie die malermäßige Instandsetzung zu tragen, sollten Sie sich im zweiten Schritt die Wohnungen anschauen, um festzustellen, ob überhaupt Renovierungsbedarf besteht. Dazu muss der Mieter Ihnen und dem Handwerker Einlass gewähren.

Mieter hat bei Schönheitsreparaturen ein kleines Wahlrecht

Die Art und der Umfang der auszuführenden Schönheitsreparaturen bestimmen sich danach, wie und in welchem Zustand die Wohnung bei Anmietung übergeben wurde. Hinsichtlich des Materials muss mindestens mittlere Güte eingehalten werden. Durch die Rechtsprechung wird dem Mieter ein gewisses Wahlrecht in hellen Farben, etwa Pastelltönen, zugesprochen. Wenn er trotzdem eine auffallende Farbe oder eine andere Ausführungsart – Putz statt Tapete oder umgekehrt – möchte, dann lassen Sie sich vom Maler einen Kostenvoranschlag geben, der die Mehrkosten dafür genau ausweist und besprechen deren Übernahme mit dem Mieter.

Ist die Wohnung anfänglich unrenoviert überlassen worden, können Sie vom Mieter eine Beteiligung an der jetzigen Neurenovierung verlangen. Da der Mieter grundsätzlich nur eine Duldungspflicht hat, ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, für Instandsetzungsmaßnahmen seine Möbel abzubauen. Baut er allerdings seine Möbel selbst ab oder schafft entsprechende Renovierungsfreiheit, so kann er laut Bürgerlichem Gesetzbuch die dafür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter verlangen, etwa aufgewendete Stunden. Bei der Terminfindung für die Arbeiten muss sich der Mieter mit dem Handwerker auf Ausführungszeiten zu üblichen Werktagen einigen.

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Was besagt eine Kleinreparaturklausel?

Bin ich als Vermieter zur Kostenübernahme von Reparaturarbeiten am Fenster verpflichtet, obwohl ich im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel in Höhe von 75 Euro vereinbart habe? Nur in dieser Wohnung gehen, nicht erstmalig, die Fenstergriffe kaputt. 
In §Paragraf 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) sind die Gegenstände aufgeführt, deren Reparaturkosten der Mieter in begrenztem Umfang selbst übernehmen muss, sofern eine entsprechende Klausel wirksam mit ihm vereinbart wurde. Hierzu zählen unter anderem Tür- und Fenstergriffe. Eine gültige Kleinreparaturklausel muss folgende Voraussetzungen erfüllen: Sie muss einen Höchstbetrag für einzelne Reparaturen festlegen, die jährliche Belastung begrenzen und die Regelung auf Teile und Gegenstände beschränken, die der Mieter regelmäßig nutzt und auf die er Zugriff hat.

Der vereinbarte Betrag von 75 Euro liegt dabei im Rahmen dessen, was Gerichte als zulässig erachten – derzeit sogar deutlich darunter. Schäden, die durch unsachgemäßen oder vertragswidrigen Gebrauch oder mutwillig verursacht wurden, sind hingegen vollständig vom Mieter zu tragen.

Feuchtigkeit in der Küche führt zu heftig geführten Auseinandersetzungen. Der Mieter will rückwirkend für mehrere Monate eine Mietminderung durchsetzen, obwohl ich erst jetzt zu dem möglichen Schaden in Kenntnis gesetzt wurde. Ich vermute eher falsches Lüftungsverhalten.
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall berechtigen in jedem Fall zu einer Mietminderung. Allerdings muss der Mieter überzeugende Beweise vorlegen, dass der Vermieter bereits seit Monaten über den Mangel informiert war. Eine Mietminderung kann grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt erfolgen, an dem eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gemacht wurde. Diese sollte so erfolgen, dass das Datum eindeutig nachweisbar ist. Ein informelles Gespräch im Hausflur ohne Zeugen erweist sich im Streitfall in der Regel als wenig hilfreich.

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Frankfurt (Oder)

Wohnen in Brandenburg – Vermieter für Instandhaltung zuständig

Nach einem gerichtlichen Vergleich haben wir für unsere Wohnung ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Nicht nur die Küche ist jetzt über 25 Jahre alt und abgewohnt. Wer zahlt für diese und andere Sanierungen, die dringend notwendig wären?
Das kann man ohne Kenntnis des genauen Vergleichstextes und die bisherige Umsetzung nicht abschließend sagen. Kommt man zu dem Ergebnis, es handelt sich hier um ein Wohnraummietverhältnis, da sie zum Beispiel Miete oder Betriebskosten leisten, dann läge die Instandhaltungspflicht beim Vermieter (Eigentümer), sodass dieser für die Sanierung aufkommen muss. Sie sollten daher die Hintergründe für den Abschluss des Vergleiches mit einem Rechtsanwalt oder einem Mieterverein besprechen, um eine für Sie ergiebige Antwort zu finden.

Seit fast zwei Jahren zahlt einer meiner Mieter sehr unregelmäßig. Anfangs kam die Miete oft verspätet, jetzt immer häufiger erst nach Mahnungen. Das ist jeden Monat Ärger und zusätzlicher Aufwand. Kann ich etwas dagegen unternehmen?
Das können Sie und hier reicht das Spektrum der Möglichkeiten bis zur Kündigung. Laut gesetzlichen und in der Regel vertraglichen Festlegungen muss der Mietzins bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen bzw. bei Verbrauchern auf den Weg gebracht worden sein, soweit es keine individuell abweichenden Festlegungen im Mietvertrag gibt.

Viele Jahre war es gängige Rechtsprechung, dass man als Vermieter nach zwei ausstehenden Mieten (nacheinander oder über einen längeren Zeitraum) oder mit einem nicht unerheblichen Rückstand (bei Wohnraummietern mehr als eine Monatsmiete) ein außerordentliches Kündigungsrecht hatte. Das erweiterte sich mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs. Jetzt hätten Sie praktisch die Möglichkeit, den Mieter wegen seiner verspäteten Zahlung der laufenden Miete abzumahnen mit dem Hinweis, dass eine wiederholte Zuspätzahlung und damit Vertragsverletzung Sie zur Kündigung berechtigt. Wichtig ist, dass Sie den Mieter vor der Kündigung abmahnen und auf die Folgen hinweisen, vielleicht auch mit juristischer Unterstützung.

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Frankfurt (Oder)

Experten geben Tipps – Mieterhöhungen sind zu begründen

Unser kommunaler Vermieter hat eine zehnprozentige Mieterhöhung, das sind fast 5,70 Euro monatlich mehr, angekündigt. Dem sollen wir zustimmen, ansonsten hat er eine Klage angedroht. Als Begründung für die Erhöhung werden drei Vergleichswohnungen angegeben. Diese sind zwar in den Nachbarblöcken, wurden aber in den Vorjahren gut saniert, während bei uns seit 25 Jahren nichts gemacht wurde. Wir werden nicht zustimmen. Was passiert dann?
Für Mieterhöhungen nach Paragraf 558 ff. BGB braucht ein Vermieter immer ein Begründungsmittel, wie z.B. einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, ein Mietengutachten oder drei sogenannte Vergleichswohnungen, wie in Ihrem Fall. Dabei sollte die Vergleichbarkeit gegeben sein.

Wenn Sie der Erhöhung nicht zustimmen, dann hat der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb von drei Monaten eine Zustimmungsklage zu erheben. Tut er dies nicht, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Bei Gemeinden ohne einen Mietspiegel wird in der Regel vom Gericht ein Gutachter beauftragt, der die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in Ihrem Ort oder von vergleichbaren Gemeinden zu ermitteln hat. Dabei kommt es auf Mieten an, die durch Neuabschlüsse von Mietverträgen und durch Mieterhöhungen in den vergangenen sechs Jahren am Wohnungsmarkt für vergleichbare Mieten erzielt wurden. Es wird so die sogenannte ortsübliche Miete ermittelt.

In Ihrem Falle wäre es meine Vermutung, dass bezogen auf Ihre Wohnung wohl ein höherer Mietzins erzielt werden könnte, als dies bei Ihrem alten Vertrag plus Erhöhung aktuell der Fall ist. Dies könnte zur Folge haben, dass Sie den Prozess verlieren und damit die Kosten für das Verfahren und den Gutachter tragen, ganz oder anteilig. Deshalb sollten Sie bei Ihrer Entscheidung genau rechnen, was für Sie besser wäre: 5,70 Euro pro Monat Mieterhöhung für die nächsten drei Jahren, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze (20 Prozent und bei Orten mit Wohnungsnot 15 Prozent) voll ausgeschöpft hat, oder die Ungewissheit, Kosten eines Gerichtsverfahrens in Kauf nehmen.

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Kündigung, Verkauf, Abriss – was gilt für Garagenhöfe?

Grundstücke, auf denen alte Garagen stehen, wechseln immer mal den Eigentümer. Für die Pächter der Garagen aus DDR-Zeit entstehen daraus Sorgen: Wie müssen Sie auf Forderungen nach Verkauf oder Abriss reagieren?

Hintergrund

Ich wohne schon sehr lange in einem Mehrfamilienwohnblock aus den 1960er-Jahren, der ist nicht so gut gedämmt. Seit fast zwei Jahren habe ich neue Obernachbarn, seitdem leide ich unter dem ständigen Krach. Das Kind fährt mit Rollschuhen durch die Wohnung, hopst mit dem Springseil, die Erwachsenen lassen noch in der Nacht schwere Sachen auf den Boden fallen oder stampfen auf. Ich bin schon ganz krank, weil ich nicht mehr schlafen kann. Den Vermieter habe ich mehrfach angeschrieben, aber nichts passiert.
Grundsätzlich ist Kinderlärm, der die Ruhezeiten der andern Mitmieter beachtet, kein Mangel. Diese Beurteilung richtet sich somit nach der Hausordnung oder landesgesetzlichen Regelung. Es sind also die Ruhezeiten einzuhalten, was durch die erziehungsberechtigten Personen zu beachten ist. Besonders nachts hat in seiner Gesamtheit Ruhe zu herrschen. Der Vermieter kann nur tätig werden, wenn Sie den Lärm – Art, Dauer und Intensität – auch nachweisen können. Denn falls es zu einem Gerichtsverfahren kommt, müssen entsprechende Beweise vorgelegt werden.

Es empfiehlt sich daher, neben der Mängelanzeige ein Lärmprotokoll zu führen und Zeugen für die Störungen aufzunehmen. Bei einer Lärmbeeinträchtigung können Sie zur Minderung der laufenden Miete berechtigt sein. Dieses Lärmprotokoll hilft auch Ihrem Vermieter, gegen den störenden Mieter direkt vorzugehen, was bis zu dessen Kündigung führen kann. Mit solch einem aussagekräftigen Protokoll wenden Sie sich in regelmäßigen Abständen an Ihren Vermieter und fordern diesen auf, die notwendigen Schritte einzuleiten. Setzen Sie gleichzeitig eine Frist. Bereits im Rahmen der ersten Mängelanzeige teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass Sie ab sofort die Miete unter Vorbehalt zahlen, um sich die Möglichkeit der späteren Rückforderung der Ihnen zustehenden Minderung zu erhalten.

Eigenbedarf-Räumungsklage kann manchmal abgewiesen werden

Als unser Wohnblock verkauft wurde 2010, ergab sich eine Mischung aus Mietern und selbstnutzenden Wohnungseigentümern. Wir sind Mieter geblieben. Der Besitzer unserer Wohnung hat uns mitgeteilt, dass er verkaufen will. Wir wollen und können die Wohnung nicht kaufen. Aufgrund unseres fortgeschrittenen Alters und vieler Krankheiten würde ein Umzug aber kaum möglich sein. Was könnten wir tun?
Erst einmal sollten Sie sich nicht zu sehr verunsichern lassen. Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Erst ein neuer Eigentümer könnte theoretisch eine Kündigung aussprechen, wenn er die Wohnung selbst oder für einen nahen Angehörigen benötigt. Dies müsste er notfalls mit einer Räumungsklage wegen Eigenbedarfs durchsetzen. Einer solchen Klage könnten Sie in Ihrer konkreten Situation widersprechen mit Bezug auf Alter und Gesundheitszustand, also auf Härtefälle hinweisen. Hier müssen Sie jedoch bestimmte Fristen (spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist) beachten, sodass Sie sich insoweit rechtlichen Rat einholen sollten.

Weiterhin hat der Bundesgerichtshof in einem ähnlichen Fall mit dem Hinweis auf „Verwurzelung“ eines alten Mieters mit seiner Wohnung bei einem lange laufenden Mietvertrag (mehrere Jahrzehnte) und seines sozialen Umfeldes („Kiez“) für die Mieter entschieden. Auch dies wäre hier anzuführen. Auch haben Sie als Mieter, je nach Dauer des Mietverhältnisses, eine Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten, die vom Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten ist.

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Hintergrund

Von den vier Wohnungen in unserem Block sind wir als letzte Mieter verblieben. Der Block wurde vor Jahren an einen Investor verkauft, von dem aber seit Langem nichts mehr zu hören ist und der für uns nicht erreichbar ist. Jetzt hat uns der Wasserversorger mitgeteilt, dass er nur noch sechs Monate liefert, weil die Rechnungen nicht mehr bezahlt werden. Unser Angebot, direkt zu zahlen, wurde abgelehnt. Was können wir noch tun?

Kurz gesagt: suchen. Der Wasserversorger kann in der Regel laut Satzung mit Ihnen keinen Vertrag schließen, sondern nur mit einem Eigentümer. Daran ist er gebunden. Und Sie können nicht alle Grundkosten für leer stehende Wohnungen übernehmen. Suchen Sie den Eigentümer. Ihre Mietzahlungen müssen ja einen Adressaten haben, wo Sie ansetzen können. Ansonsten bleibt Ihnen leider nur der Auszug.