Wohnen in Brandenburg

: Worauf bei Betriebskosten und Vergleichsmiete zu achten ist

Diese und weitere Themen haben Leser beim Telefonforum bewegt. Wir haben die Antworten der Experten, der Fachanwältin für Miet- und  Wohneigentumsrecht Irina Winkler und dem Fachanwalt für Mietrecht Thomas Köhler, zusammengefasst.

Die Türöffner an unserem Block sind kaputt, mehrmals habe ich den Vermieter deswegen angerufen. Vergeblich. Wir werden zweimal täglich von einem Pflegedienst betreut und es ist beschwerlich, dann zur Haustür in die erste Etage zu laufen, um aufzuschließen. Ein Zuschließen wird im Mietvertrag ausdrücklich verlangt. Kann ich die Miete mindern? 
Zeigen Sie den Mangel nochmals schriftlich beim Vermieter an und setzen Sie eine Frist zur Schadensbehebung. Danach zahlen Sie zwar die volle Miete weiter, einen Anteil – Minderungsanteil – aber unter Vorbehalt. Ich würde etwa fünf Prozent ansetzen. Suchen Sie sich Hilfe bei einem Mieterverein oder Rechtsanwalt, wenn der Vermieter weiterhin nicht reagiert und notfalls verklagt werden muss.

Fachanwalt: So sollten Mieter bei Mängeln in der Wohnung tun

Ich bin im Dezember nach Brandenburg umgezogen und wohne jetzt in einem Bungalow auf dem Grundstück des Vermieters. Ich habe einen Mietvertrag über die etwa 60 Quadratmeter große Wohnung geschlossen. Nur zweimal am Tag gibt es heißes Wasser, ein paar Fenster sind abgeklebt, andere lassen sich nicht öffnen und das bei 800 Euro Warmmiete. Was kann ich dagegen tun? 
Ich würde Ihnen dringend raten, sich Hilfe beim örtlichen Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht zu suchen. Wenn es sich um einen Wohnraummietvertrag handelt, könnte zum einen die Höhe der von Ihnen gezahlten Miete überprüft werden.

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Farbe, Reparatur, Mieterhöhung – welche Rechte Mieter haben

Eigentümer von Wohnungen sehen sich manchmal mit speziellen Wünschen der Mieter konfrontiert. Wann müssen sie bei notwendigen Reparaturen und Instandhaltungen reagieren – und bis zu welcher Höhe?

Hintergrund

Im nächsten Schritt ginge es um die Beseitigung der erheblichen Mängel. Dazu muss der Vermieter nachweisbar aufgefordert werden, mit einer genauen Benennung der Mängel und der Frist, bis zu der diese zu beheben sind. Eine Zuteilung von warmem Wasser für bestimmte Stunden ist bei einem Wohnraummietverhältnis unzulässig. Gerät der Vermieter bei der Mängelbeseitigung in Verzug, könnten sich weitere rechtliche Folgen ergeben: von Mietminderung über Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an Miete bis zur Beseitigung der Mängel über Schadenersatzansprüche oder gar bis zur Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung.

Lassen Sie sich dazu genau beraten und entscheiden Sie am Anfang des rechtlichen Weges für sich, ob Sie dieses Mietverhältnis fortsetzen wollen.

Abrechnung der Betriebskosten ist nicht schlüssig

In unserem Block wurde 2024 eine Wasserleitung repariert. Der Strom für die Arbeiten kam aus der Gemeinschaftsanlage. In der aktuellen Betriebskostenabrechnung ist dies keinesfalls vermerkt oder abgerechnet. Muss das nicht der Vermieter zahlen? 
Sie können den Vermieter darauf hinweisen. Aber im Nachgang, ohne Beweise oder Belege, ist es sicherlich schwierig, einen pauschalen Abzug zu erreichen bzw. selbst vorzunehmen.

Die Betriebskostenabrechnung für meine Wohnung enthält unter der Position Pflege der Außenanlagen Beträge, für die es keine Belege gibt. Muss ich trotzdem zahlen? 
Als Mieter können Sie Einsicht nehmen in Abrechnungsunterlagen oder kostenpflichtig Kopien anfordern, falls der Vermieter seinen Sitz zu weit entfernt hat.

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Warum der Wohnungsmarkt besonders alte Menschen herausfordert

In Brandenburg wohnen viele Senioren. Der Wohnungsmarkt stellt jedoch gerade alte Menschen vor viele Herausforderungen. Damit sind sie nicht allein.

Potsdam

Es ist gerade bei Kleinvermietern nicht unüblich und grundsätzlich rechtlich zulässig, dass manche Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden, gerade wenn es um Außenarbeiten geht wie Schneefegen oder Rasenmähen. Bei diesen Arbeiten kann nach Nettostundensätzen eines ortsüblichen Unternehmens abgerechnet werden. Auch das muss für die Mieter nach Anlass, Datum und Dauer aufgeschlüsselt sein. Setzt der Vermieter zu derartigen Arbeiten dritte Personen ein, sind z. B. Lohnzettel als Belege zulässig. In der Rechtsprechung sind Stundensätze für Eigenleistungen des Vermieters zwischen 15 bis 20 Euro aufgeführt, während je nach Gericht Abweichungen nach unten oder nach oben möglich sind.

Wichtig ist in allen Fällen, dass die Mieter dies in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar dargestellt sehen. Völlig ohne Beleg muss keine Zahlung Ihrerseits erfolgen. Werden diese Kosten nicht ordnungsgemäß begründet und belegt, können Sie diese Positionen mit dem entsprechenden Hinweis rausrechnen.

Wie werden Balkone für Heizkosten-Berechnung herangezogen

Vor drei Jahren bin ich als Mieter in eine Eigentumswohnung gezogen. Jetzt haben wir bereits 2026, ohne dass ich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 erhalten hätte. Dabei habe ich schon mehrfach beim Eigentümer der Wohnung nachgefragt. Welche Nachteile hat dies für mich? 
Wenn sich aus Ihrem Mietvertrag ein Abrechnungszeitraum von einem Kalenderjahr ergibt, dann hätte Ihnen die Betriebskosten für 2024 bis zum 31. Dezember 2025 zugehen müssen. Da dies nicht der Fall war, hat der Vermieter das Problem. Er kann bei immer noch möglicher Abrechnung der Kosten für 2024 keine Nachzahlung fordern.

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Wohnungsmangel - wen es trifft und was ein Bürgermeister fordert

In Brandenburg fehlen Wohnungen. Eine Studie zeigt, wo es besonders schlimm ist. Während Verbände Sozialbau fordern, zeigt sich ein Bürgermeister skeptisch. Er hat einen anderen Vorschlag.

Berlin

Ein etwaiges Guthaben dagegen muss an Sie ausgezahlt werden. Grundsätzlich bleibt auch Ihr Anspruch auf Abrechnung, wenn etwa der Vermieter gar nicht abrechnet. Anders sähe es aus, wenn Vermieter oder Hausverwaltung die Verspätung nicht zu verantworten haben. Das müsste durch den Vermieter genau belegt werden. Deshalb dokumentieren Sie unbedingt den eventuellen Zugang einer Abrechnung, da es in der Folge zu weiteren rechtlichen Auseinandersetzungen kommen könnte.

Unsere Wohnung hat zwei Balkone. In welchem Umfang fließen diese bei der Wohnflächenberechnung mit ein, die für die Heizkostenberechnung herangezogen wird?
In der Wohnflächenverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 gilt, ist festgelegt, dass Balkone zu einem Viertel oder zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Abhängig ist diese Differenzierung vom Ausstattungsgrad der Balkone. In der Regel geht man von einem Viertel der Balkonfläche aus. In Ihrem Mietvertrag sehen Sie des Weiteren, ob es sich um beheizbare oder nicht beheizbare Flächen handelt, ob also eine Anrechnung erfolgt oder nicht.

In unserer Betriebskostenabrechnung taucht die Position Rauchmelder auf. Wir haben aber in der Wohnung nicht einen. Muss ich zahlen? 
Nein, diese Position, die es bei Ihnen nicht gibt, können Sie selbstverständlich herausrechnen mit einem entsprechenden Hinweis innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung. Allerdings sind Rauchmelder in der Wohnung seit einigen Jahren Pflicht laut Bauordnung des Landes Brandenburg.

Zu meinem Mietvertrag gehört ein Autostellplatz, den ich auch monatlich bezahle. Ich besitze aber gar kein Auto … 
Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter, um den Vertrag entsprechend abzuändern. Stellplätze sind in der Regel begehrt.

Inklusivmiete schwer mit System der Vergleichsmieten verträglich

Kürzlich haben wir eine Mieterhöhung erhalten. In der Begründung sind drei Wohnungen aus unserem Haus aufgeführt, die auch dem Vermieter gehören. Aber wir haben eine Inklusivmiete, also keine Trennung von Nettokaltmiete und Betriebskosten, die anderen nicht. Geht dies? 
Das Vergleichsmietensystem sieht vor, dass nur die Nettokaltmiete erhöht werden kann. Grundsätzlich ist zur Begründung eines solchen Erhöhungsverlangens Bezug auf einen vorhandenen qualifizierten Mietspiegel zu nehmen; wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, durch die Angabe von Mieten, Anschriften und Lage von Vergleichswohnungen.

Dabei kann es sich auch um Bestandswohnungen eines Vermieters handeln. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnungen wirklich vergleichbar sind – beispielsweise was Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung betrifft. Inklusivmiete und Nettokaltmiete sind nicht vergleichbar.

Damit der Vermieter in Ihrem Fall seiner gesetzlich vorgesehenen Pflicht zur Begründung einer Mieterhöhung nachkommen kann, muss er aus der Inklusivmiete die Nettokaltmiete herausrechnen, um einen Vergleich mit Nettokaltmieten aus anderen Vergleichswohnungen zu ermöglichen. Dies sollten Sie genau prüfen oder prüfen lassen und widersprechen, wenn die  Erklärung nicht den gesetzlich vorgeschriebenen Begründungserfordernissen entspricht.

Sparkasse in Brandenburg:

Entscheidung über Zinsen von Prämiensparverträgen gefallen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, wie die Sparkasse Barnim und Spree-Neiße die Zinsen der gekündigten Prämiensparverträge berechnen müssen. So geht es jetzt weiter.

Karlsruhe

Innerhalb von 18 Monaten habe ich die zweite Mieterhöhung bekommen. Ist das rechtens? In einem Zeitraum von drei Jahren mit einem Abstand von 15 Monaten zwischen zwei Erhöhungen darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen, im Berliner Umland um 15 Prozent. Dabei darf die Ortsüblichkeit der Miete aber nicht im Ergebnis der Mieterhöhung überschritten werden.

Was hat es mit einem Kündigungsausschluss auf sich

Im Jahr 2023 haben wir einen Mietvertrag abgeschlossen, der einen Kündigungsausschluss bis zum 31. März 2026 vorsieht. Müssen wir uns jetzt bis April eine neue Wohnung suchen, zumal der Vermieter zeitnah verkaufen will? 
Nein, Sie haben einen weiterhin gültigen Mietvertrag. Erst ab dem 1. April können beide Vertragsparteien das Mietverhältnis ordentlich kündigen, was vorher wegen des Kündigungsausschlusses nicht möglich war. Dieser kann für eine Frist von bis zu vier Jahren vereinbart werden und bedeutet, dass in dem festgeschriebenen Zeitraum grundsätzlich keine der beiden Parteien ordentlich kündigen kann.

Danach haben Sie als Mieter die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten, während die Kündigungsfrist für den Vermieter mit der Dauer des abgelaufenen Mietverhältnisses steigt. Bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren bleibt es auch für den Vermieter bei der dreimonatigen Frist, vom fünften bis achten Jahr Ihrer Wohndauer steigt die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate, ab dem achten Jahr sind es neun Monate.

Sie als Mieter können demnach, wenn Sie ausziehen wollen, frühestens ab dem 1. April 2026 zum Ablauf des 30. Juni 2026 ordentlich kündigen. Wollen Sie unmittelbar nach dem 31. März ausziehen, dann ginge dies nur, wenn Sie mit dem Vermieter eine Mietaufhebungsvereinbarung abschließen. All dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter durch Verkauf wechselt, denn Kauf bricht Miete nicht.

Vermieter baut Fahrradständer ab - was nun?

Ich bin Mieter einer großen Wohnungsbaugesellschaft. Unser Wohnblock wurde 2022 großflächig saniert. Dabei wurden die Fahrradständer vor der Haustür entfernt. Mit meinen 88 Jahren bin ich zum Transport meiner Einkäufe auf ein Rad angewiesen. Nur so kann ich meine Selbstständigkeit erhalten. In den Keller tragen kann ich mein Rad nicht mehr. Alle meine Anfragen an den Vermieter, die Radständer wieder anzubringen, wurden negativ beantwortet. Dann wurde mein Rad gestohlen, weil es nicht an eine Befestigung angeschlossen war. Kann ich die Miete mindern, weil nichts mehr zum Anschließen da ist? 
Eine Mietminderung käme in Betracht, wenn in Ihrem alten Mietvertrag ein Radständer oder etwas anderes explizit zur allgemeinen Nutzung aufgeführt ist oder sich die Parteien anderweitig darauf geeinigt haben, sodass die Beseitigung der früheren Abstellmöglichkeit nunmehr einen Mangel der Mietsache darstellt. Das sollten Sie genau nachlesen oder prüfen lassen.

Ist dies nicht der Fall, besteht die Gefahr, dass es bei etwaigen Minderungen zu Mietrückständen Ihrerseits kommt. An Ihrer Stelle würde ich unter Einschaltung eines rechtlichen Beistandes nochmals das Gespräch mit dem Großvermieter suchen und nach einer Ausnahmegenehmigung fragen, wie Sie das Rad vielleicht im Hausflur abstellen können, ohne andere Mieter dadurch zu behindern.

Seit 52 Jahren wohne ich in meiner Wohnung. Viel passiert ist nicht, was Renovierungen oder Verbesserungen betrifft. Zunehmend fällt es mir schwer, die kaputten Stufen vor dem Haus mit dem Fahrrad zu überwinden. Könnte ich den Vermieter um den Anbau einer Rampe bitten? 
Sie sollten die kaputten Treppen als Mangel anzeigen und explizit auf die Unfallgefahr für alle Mieter oder Besucher hinweisen. Ein Anrecht auf eine Rampe haben Sie allerdings in der Regel nicht. Nur wenn bei Ihnen eine nachgewiesene schwere Gehbehinderung vorliegt, können Sie grundsätzlich auf Ihre Kosten den Bau einer Rampe bei sogenannten Bestandsgebäuden geltend machen.

Das Landgericht Berlin II hatte in einem Urteil entschieden, dass der Vermieter, der sich hartnäckig weigert, seinem gehbehinderten Mieter eine Rollstuhlrampe zu erlauben, nicht nur damit rechnen muss, vor Gericht zur Duldung der Rampe verurteilt zu werden. Er kann vielmehr in einem zweiten Schritt noch wegen Diskriminierung zu einer hohen Entschädigung verurteilt werden (Urteil vom 30. September 2024, Aktenzeichen: - 66 S 24/24).

Heizen in Brandenburg:

Bis zu 20 Prozent Energie sparen? Mieter-Tipps vom Experten

Oft sind in Heizungen die Werkseinstellungen zu hoch: Welche optimal sind, was die Heizkurve ist und wie sich sparen lässt, verrät ein Berater der Verbraucherzentrale Brandenburg im Webseminar.

Hintergrund

Der Vermieter unserer Blocks ist insolvent, wie wir in einem Schreiben im November mitgeteilt bekamen. Ende Dezember kam unsere Betriebskostenabrechnung und wies für uns ein Guthaben auf. Was müssen wir tun, damit uns dies von dem insolventen Unternehmen auch ausgezahlt wird? 
Wichtig ist, wann Ihnen die Insolvenz des Vermieters mitgeteilt wurde. Schreiben Sie in einem ersten Schritt den Insolvenzverwalter an, fragen nach dem Guthaben, fordern zur Auszahlung auf, setzen eine genaue (Datums-)Frist dafür.

Tun Sie dies möglichst nachweisbar. Wenn Sie keine Antwort erhalten und das Guthaben den Wert einer Monatsmiete nicht übersteigt, können Sie als nächsten Schritt in Erwägung ziehen, dies mit der laufenden Miete zu verrechnen. Bevor Sie dies tun, sollten Sie sich jedoch rechtlichen Rat beim Mieterverein oder einem Rechtsanwalt einholen.

Blick auf Umlageschlüssel für Heizkosten werfen

In unserem Block gibt es sieben Wohnungen. Die Heizkosten sind so krass unterschiedlich, dass bei uns Zweifel aufgekommen sind, ob dies stimmen kann.
Unterschiedlicher Verbrauch ist grundsätzlich normal, aber das muss, so wie Sie dies auch fordern, praktisch nachvollziehbar bleiben. Deshalb sollte man als Mieter gerade bei einem Mehrfamilienhaus schauen, wie der Umlageschlüssel für die Verteilung der Heizkosten ist, ob die Regelung 50/50, also 50 Prozent nach Fläche und 50 Prozent nach Verbrauch, oder 30/70 oder 40/60 angesetzt wird und ob es einen großen Leerstand gibt.

Als Mieter haben Sie das Recht, den Gesamtverbrauch beim Vermieter einzusehen oder die Werte jeder Mietwohnung abzufordern, damit Sie Ihren Verbrauch und die auf Sie anfallenden Kosten auf Plausibilität und Richtigkeit prüfen können.